Elle rappelle que l’imputation de cette commission constitue une “infraction grave” et peut être sanctionnée par une amende pouvant aller jusqu’à 6 fois le montant des bénéfices illicites obtenus.
La Direction générale de la consommation, qui dépend du ministère des Droits sociaux, de la Consommation et de l’Agenda 2030, a notifié à diverses sociétés immobilières dédiées à la gestion de logements locatifs qu’elles ne peuvent pas percevoir de commission pour les services qu’elles rendent aux locataires.
Elles ont ainsi indiqué que ce type d’action peut être puni d’une amende comprise entre 10.001 et 100.000€, et peut dépasser ces montants pour atteindre entre quatre et six fois le bénéfice illicite obtenu. Cette annonce a été faite par Consumo après avoir appris que certaines entreprises auraient forcé des personnes intéressées par la location d’un bien immobilier à payer une commission pour la gestion de la location du bien.
Ce paiement correspondrait à une commission équivalente à un mois de loyer plus 21% de TVA, une pratique contraire à la loi, notamment à l’article 20.1 de la loi sur les baux urbains (LAU), qui stipule explicitement que “les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat sont à la charge du bailleur”, à la suite des modifications apportées à la loi sur le logement.
La Direction de la consommation a donc informé ces sociétés immobilières que ce type de clauses contractuelles ou l’imposition de toute autre charge de nature similaire au locataire pourraient, si elles étaient avérées, être considérées comme abusives conformément à la loi générale pour la défense des consommateurs et des utilisateurs.
Que dit la LAU sur les frais de gestion immobilière dans les locations ?
La première disposition finale de la loi sur le logement modifie plusieurs articles de la loi 29/1994, du 24 novembre, sur les baux urbains. L’un d’entre eux est la modification de la section 1 de l’article 20 :
“Les parties peuvent convenir que les frais généraux pour l’entretien adéquat du bien, ses services, impôts, charges et responsabilités qui ne sont pas susceptibles d’individualisation et qui correspondent au logement loué ou à ses accessoires, sont à la charge du locataire.
(…)
Les frais de gestion immobilière et les frais de formalisation du contrat sont à la charge du bailleur”.
Les frais de gestion sont les frais facturés à l’avance par les agences pour la recherche, la médiation, l’offre et la présentation des biens à louer aux locataires intéressés, tandis que les frais de formalisation sont liés à la rédaction du contrat de location.
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi sur le logement, dans certaines communautés autonomes, les frais de gestion étaient partagés entre le propriétaire et le locataire, tandis que dans d’autres communautés autonomes, le locataire les payait directement.
L’association officielle et l’association des agences et agents immobiliers de Madrid (COAPIMADRID – AIM) soulignent que, comme cet article est inclus dans le titre II “Baux d’habitation”, cette disposition ne sera applicable que dans le cas d’un contrat de location d’une résidence habituelle, Sont donc exclus les contrats saisonniers, les contrats d’habitation de luxe, les contrats à usage touristique et les contrats à usage autre que d’habitation (locaux, bureaux et offices), pour lesquels les parties sont libres de convenir qui, du bailleur ou du preneur, doit payer les charges.
Cependant, il existe des frais que les agences immobilières peuvent facturer aux locataires, et ils sont liés à des services supplémentaires à ceux décrits, tels que la souscription d’une assurance ou le changement de propriétaire des frais généraux de la propriété, selon l’Agence de Négociation Locative (ANA).
Pour Montserrat Junyent, vice-présidente de la Fédération des associations de sociétés immobilières (FADEI) et directrice juridique des COAPI d’Espagne, les agents immobiliers peuvent facturer des frais de gestion autres que ceux de la LAU, toujours en fonction de la mission qui leur a été confiée. “Ce n’est pas la même chose de facturer la formalisation du contrat et la gestion de l’immeuble que de facturer le changement de propriétaire, les frais généraux de l’immeuble ou d’autres procédures”.
L’association officielle et l’association des agences et agents immobiliers de Madrid (COAPIMADRID – AIM) soulignent que, comme cet article est inclus dans le titre II “Baux d’habitation”, cette disposition ne sera applicable que dans le cas d’un contrat de location d’une résidence habituelle, Sont donc exclus les contrats saisonniers, les contrats d’habitation de luxe, les contrats à usage touristique et les contrats à usage autre que d’habitation (locaux, bureaux et offices), pour lesquels les parties sont libres de convenir qui, du bailleur ou du preneur, doit payer les charges.
Cependant, il existe des frais que les agences immobilières peuvent facturer aux locataires, et ils sont liés à des services supplémentaires à ceux décrits, tels que la souscription d’une assurance ou le changement de propriétaire des frais généraux de la propriété, selon l’Agence de Négociation Locative (ANA).
Pour Montserrat Junyent, vice-présidente de la Fédération des associations de sociétés immobilières (FADEI) et directrice juridique des COAPI d’Espagne, les agents immobiliers peuvent facturer des frais de gestion autres que ceux de la LAU, toujours en fonction de la mission qui leur a été confiée. “Ce n’est pas la même chose de facturer la formalisation du contrat et la gestion de l’immeuble que de facturer le changement de propriétaire, les frais généraux de l’immeuble ou d’autres procédures”.
Comme l’ont expliqué les professionnels et les associations à idealista/news, la réglementation entraîne une baisse du chiffre d’affaires des entreprises du secteur, des licenciements de personnel et un déplacement de l’activité vers le segment de la vente et de l’achat, étant donné les difficultés à clôturer les opérations liées à la location, qui n’est plus rentable pour de nombreuses agences. A court terme, ils excluent que le scénario s’améliore, laissant de nombreuses entreprises du secteur dans une situation économique critique.
Une étude de la Fédération nationale des associations immobilières (FAI) indique que les opérations de gestion locative dans les agences immobilières ont chuté de près de 30% et que la moitié des agences interrogées ont subi une baisse de leur portefeuille de biens locatifs, ce qui a conduit beaucoup d’entre elles à abandonner l’activité de location.
Source : Idéalista
