Les coûts de construction pourraient augmenter de 3 % à 6 %, mais un scénario de tensions persistantes pourrait faire grimper cette hausse de 6 % à 10 %. Le principal risque pour le secteur résidentiel espagnol réside dans la baisse de la liquidité.
L’escalade au Moyen-Orient pourrait faire grimper les coûts de construction en Espagne jusqu’à 10 %. C’est ce qui ressort du rapport Du pétrole au mètre carré : géopolitique et marché immobilier, rédigé par Gloval Analytics. Dans un contexte de tensions persistantes, le principal risque pour le secteur réside d’ailleurs dans l’arrivée d’une période marquée par une baisse de la liquidité, une diminution du pouvoir d’achat et une pression accrue sur les loyers, et non, en principe, dans une chute brutale de la valeur des biens résidentiels.
Le secteur de la construction se trouve donc confronté à un scénario semé d’incertitudes après plusieurs années de fortes tensions. Concrètement, les coûts de la construction neuve ont augmenté de plus de 32 % entre 2020 et 2025, de sorte qu’une nouvelle hausse des matières premières, de l’énergie et des transports pourrait se répercuter sur les coûts de promotion et influer sur le prix final. Dans un contexte de tension modérée, les coûts de construction pourraient augmenter de 3 % à 6 %, tandis que dans un contexte de tension persistante, cette hausse pourrait se situer entre 6 % et 10 %, indique l’étude.
À ces effets plus que probables sur l’offre s’ajoute l’impact financier. Chaque hausse d’un point de pourcentage de l’Euribor peut représenter environ 100 euros de plus par mois pour un prêt immobilier moyen, une référence qui, selon le rapport, « résume la répercussion potentielle du conflit sur le portefeuille des ménages ». Une hausse soutenue du coût de l’énergie ferait grimper l’inflation et limiterait la marge de manœuvre de la Banque centrale européenne pour baisser les taux, avec des effets directs sur les prêts hypothécaires, la consommation et l’accès au crédit, ajoute le texte.
Le marché immobilier national entre dans une phase de plus grande prudence et s’oriente, selon l’étude, vers une période caractérisée par une baisse du pouvoir d’achat et une pression accrue sur le marché locatif.
En conséquence, le marché immobilier national entrerait dans une phase marquée par une plus grande prudence. Le scénario central envisagé par le cabinet de conseil n’est pas celui d’un ajustement brutal des prix, mais d’une phase caractérisée par une baisse des transactions, un resserrement du crédit et une pression accrue sur les loyers, dans le contexte actuel de pénurie structurelle de l’offre et de faible accessibilité pour les ménages. « Moins de marché et plus de coûts », résume Roberto Rey, président et directeur général de Gloval.
« Le secteur résidentiel espagnol a fait preuve ces dernières années d’une remarquable capacité de résistance, mais il reste très exposé à des facteurs externes tels que l’énergie, l’inflation ou le coût du financement. Si les tensions géopolitiques persistent, nous nous attendons à un environnement plus exigeant pour les promoteurs, les acheteurs et les locataires », poursuit-il.
L’étude souligne également qu’une partie de la demande d’achat pourrait se reporter vers la location face à des conditions de financement plus strictes. La location gagnerait en importance, mais sans pour autant devenir moins chère. La baisse de la construction neuve, l’accès plus difficile au crédit et une offre rigide à court et moyen terme intensifieraient la pression sur un marché déjà tendu, en particulier dans les grandes zones urbaines, prévoit le rapport.
« Pour le secteur locatif en Espagne, le conflit en Iran pourrait représenter un risque d’accessibilité et d’effort plutôt qu’un risque de baisse des loyers ». Le texte s’appuie sur ce qui s’est passé après la guerre en Ukraine pour anticiper le comportement possible du secteur immobilier. Sa comparaison montre que ce type d’épisodes n’agit pas directement sur la valeur des logements, mais par le biais de variables intermédiaires telles que le coût du financement et l’activité transactionnelle.
Chaque hausse d’un point de pourcentage de l’Euribor peut représenter 100 euros de plus par mois pour un prêt hypothécaire moyen, une référence qui résume « le répercussion du conflit sur le budget des ménages »
Entre décembre 2021 et décembre 2023, le taux hypothécaire est passé de 1,50 % à 3,97 %, l’effort d’accès est passé de 29,16 % à 36,86 %, le crédit hypothécaire aux ménages est passé d’une croissance de 0,77 % à une baisse de 3,07 % et les transactions immobilières ont chuté de 48 279 à 36 560, explique le cabinet de conseil. Au cours de cette même période, l’IPV est passé de 8,5 % en mars 2022 à 4,3 % en décembre 2023, tandis que le prix moyen estimé au mètre carré a continué de progresser, ce qui indique un ralentissement du marché plutôt qu’une baisse nominale de la valeur.
À l’horizon 2026, les analystes de Gloval envisagent deux scénarios. Dans un scénario de tensions modérées, l’inflation pourrait se situer entre 2,4 % et 2,7 %, avec une hausse modérée des coûts de construction de 3 % à 6 %. Dans un scénario de tensions persistantes, l’IPC pourrait grimper à 3 %-3,8 %, le PIB se réduire à une fourchette de 1,3 %-1,8 % et les coûts de construction augmenter de 10 %. En définitive, le logement est de plus en plus lié à la géopolitique mondiale. L’Espagne a enregistré en 2023 une dépendance énergétique de 68 %, de sorte que toute tension soutenue sur le pétrole et le gaz peut avoir des répercussions sur les promoteurs, les acheteurs et les locataires. Le résultat le plus probable serait une période plus sélective, prudente et exigeante en termes d’accessibilité.
Source: EJEPRIME
