Les acheteurs latino-américains à Madrid pèsent 20 % des achats de logements de luxe de la capitale, selon Knight Frank. Mexicains, Vénézuéliens, Colombiens, Argentins et Péruviens ont si bien investi Salamanca que la presse surnomme Madrid la « Miami de l’Europe ». Pourtant, leur part recule légèrement, car les Américains arrivent. Voici qui ils sont, pourquoi ils choisissent Madrid et ce que cela change pour les prix.
Acheteurs latino-américains à Madrid : l’ampleur réelle du phénomène
Parmi les achats de luxe à Madrid, les Espagnols restent majoritaires avec 55 %, contre 60 % en 2023 et 70 % en 2018. Ensuite, l’Amérique latine pèse 20 %, contre 22 % il y a deux ans. En revanche, les Américains passent de 0,5 % en 2018 à 4 % en 2023, puis à 10 %. Ces chiffres viennent de Knight Frank, cités par The Objective en mai 2026.
À l’échelle nationale, le poids reste modeste. En effet, les étrangers ont réalisé 15,98 % des ventes de logements au deuxième trimestre 2026, un record, selon le Colegio de Registradores. Parmi eux, l’Union européenne pèse 57,4 %. Les Sud-Américains représentent 6 % des achats d’étrangers au premier semestre, soit 3 100 à 3 500 logements, selon Infomigrante. Toutefois, leurs achats ont bondi de 42 % sur un an au deuxième trimestre, selon l’analyse de Sonneil. Leur effet se concentre donc à Madrid, dans le haut de gamme.
Les quartiers visés sont Salamanca, Chamberí, Jerónimos, El Viso et Chamartín, selon Knight Frank. La Moraleja, une urbanisation de luxe au nord de la ville, attire aussi ces acheteurs.
Qui sont ces acheteurs ?
Les Mexicains mènent le mouvement. Depuis 2020, ils ont investi plus de 700 millions d’euros dans l’immobilier et la construction en Espagne, selon des données officielles citées par Bloomberg en 2023. En 2025, ils représentaient environ 75 % de l’investissement latino-américain dans le luxe, qui dépassait 1,2 milliard d’euros, selon El Español. Par exemple, des Mexicains ont acheté plus de la moitié des appartements d’un immeuble de la rue Padilla, à Salamanca, selon Bloomberg.
Les Vénézuéliens, Colombiens, Argentins et Péruviens complètent le tableau. Ainsi, la Communauté de Madrid a doublé depuis 2018 ses résidents vénézuéliens, péruviens et colombiens, selon l’INE, cité par elEconomista en 2023. Beaucoup achètent une deuxième ou troisième résidence pour placer leur épargne. D’autres lancent des projets immobiliers, notamment à Salamanca et à Chamberí. Un conseiller spécialisé évalue le ticket moyen des acheteurs mexicains entre 600 000 et 1,5 million d’euros.
Pourquoi Madrid ?
La langue et la culture communes comptent d’abord. De plus, Madrid reste bien moins chère que Paris ou Londres, selon Barnes Madrid. Une Vénézuélienne installée depuis 2002 cite aussi la sécurité, la proximité de l’aéroport et la cuisine, selon la newsletter Cose di Spagna. En outre, Madrid arrive deuxième des villes européennes les plus attractives pour l’immobilier, derrière Londres, selon PwC et l’Urban Land Institute, cités par El Español en 2025.
La nationalité joue aussi. Les ressortissants d’Amérique latine peuvent demander la nationalité espagnole après deux ans de résidence légale, selon le Code civil espagnol. Cependant, l’achat ne donne plus de visa : l’Espagne a supprimé le « visa doré » le 3 avril 2025. Les acheteurs passent désormais par un autre visa, comme le visa non lucratif ou le visa nomade numérique.
Acheteurs latino-américains à Madrid : l’effet sur les prix
Le haut de gamme reste très cher, mais il ne s’emballe pas partout. Selon Fotocasa, le quartier de Salamanca affiche 10 763 €/m² en septembre. Selon idealista, il recule pourtant de 1,5 % sur un an en juillet, à 10 890 €/m². À Recoletos, le prix atteint 12 295 €/m², selon Diza, cité par idealista.
La Moraleja grimpe plus vite. Le prix moyen y atteint 2,15 millions d’euros, soit 45 % de plus en six mois, selon Diza. En revanche, idealista mesure 7 574 €/m² en juin, soit 12,8 % de plus sur un an. Diza explique que La Moraleja vend moins de logements, mais plus grands, à des acheteurs étrangers.
Dans l’ensemble, Madrid a progressé de 12,9 % sur un an, selon Tinsa. L’effort d’achat y atteint 65,6 % du revenu du ménage, selon la même source.
Au-delà de la pierre
L’influence latino-américaine dépasse l’immobilier. Par exemple, l’investisseur mexicain Carlos Fernández González est le deuxième actionnaire d’Inmobiliaria Colonial, l’un des grands opérateurs immobiliers espagnols, selon Bloomberg en 2023. De plus, les services et commerces liés au luxe se développent autour de cette clientèle, selon la même source. Je n’ai pas trouvé de chiffres récents sur les restaurants ou les entreprises.
Ce que cela change pour les autres investisseurs
La concurrence se joue surtout dans le haut de gamme. Ailleurs, les quartiers du sud offrent des prix plus bas, mais ils montent vite. Selon idealista en juillet, Villaverde coûte 3 266 €/m² (+24,3 %), Puente de Vallecas 3 399 €/m² (+16,3 %) et Usera 3 585 €/m² (+16,2 %). Carabanchel atteint 3 813 €/m² (+10,8 %) et Villa de Vallecas 3 869 €/m² (+13,7 %). Les rendements bruts théoriques tournent autour de 7,3 % à Puente de Vallecas, 7,1 % à Villaverde et 6,8 % à Usera, selon Hausum d’après idealista.
Une règle pourrait aussi changer la donne. Le gouvernement propose une taxe pouvant atteindre 100 % sur les achats de non-résidents hors Union européenne. Elle n’est pas en vigueur et le projet s’est enlisé au Parlement fin mars 2026, selon Reuters. Les citoyens de l’UE, dont les Français, ne sont pas concernés. Notre guide pour acheter en Espagne en tant que non-résident détaille les démarches et les frais. Consultez un professionnel avant toute décision.
Questions fréquentes
Quelle part des achats de luxe à Madrid vient d’Amérique latine ?
20 % en 2026, contre 22 % il y a deux ans, selon Knight Frank.
Quels pays achètent le plus ?
Le Mexique mène, devant le Venezuela, la Colombie, l’Argentine et le Pérou, selon la presse spécialisée.
Les Français sont-ils concernés par la taxe de 100 % ?
Non. Elle viserait les non-résidents hors UE, et elle n’est pas en vigueur.
Où acheter moins cher à Madrid ?
Dans les quartiers du sud, comme Villaverde, Puente de Vallecas ou Usera. Les prix y montent toutefois vite.
Publié le 14 octobre 2026.
Sources et photos : Rédaction LCE (avec l’aide de l’IA)
