La capitale espagnole s’impose comme la destination européenne préférée des grandes fortunes et des familles, alors que les marchés traditionnels comme Londres marquent le pas, ce qui fait grimper de 5,1 % le prix des logements de très haut de gamme.
Madrid s’impose parmi les leaders du marché immobilier résidentiel de luxe en Europe. Alors que les marchés traditionnels subissent des ajustements généralisés en raison de l’incertitude macroéconomique et des changements fiscaux, comme c’est le cas à Londres ou à New York, la capitale espagnole s’impose, une année de plus, comme l’une des destinations prioritaires pour les capitaux internationaux et les grandes fortunes mondiales (celles qui possèdent plus de 30 millions de dollars en liquidités et en actifs).
C’est ce qui ressort de la vingtième édition du rapport « The Wealth Report » de Knight Frank. Ce rapport constate que, dans un contexte international complexe, l’immobilier de luxe en Espagne a continué, au cours du dernier exercice (2025), à voir ses prix augmenter, bien que de manière plus modérée, ce qui laisse présager un cycle prolongé d’années fastes. « Ces tendances sont là pour durer ; il est très difficile d’imaginer un retour en arrière », assure Humphrey White, directeur général de Knight Frank en Espagne.
Selon ce rapport, les capitaux privés mondiaux, y compris les grandes fortunes, ont déplacé leur préférence des marchés d’Europe du Nord vers le sud du Vieux Continent, consolidant surtout la capitale espagnole comme la grande plaque tournante européenne de la richesse et de l’investissement. Ainsi, l’Espagne se classe dans le « Top 3 » de l’investissement direct en Europe, « alors qu’auparavant, elle ne figurait même pas parmi les 10 premiers », souligne Daniel Caprarin, responsable de la recherche au sein du cabinet de conseil.
Madrid est devenue la destination de prédilection des grandes fortunes internationales, celles qui possèdent plus de 30 millions de dollars, ce qui a entraîné une nouvelle hausse des prix, selon le « Wealth Report » de Knight Frank
En Espagne, selon Knight Frank, la population des personnes fortunées a bondi de 10,7 % au cours des cinq dernières années et les prévisions indiquent une croissance supplémentaire de 11 % au cours des cinq prochaines années, tirée par les profils liés à la technologie, à l’intelligence artificielle et aux services financiers. « L’Espagne est devenue un pôle stratégique à l’échelle mondiale, avec un capital de plus en plus international et professionnalisé », poursuit Caprarin. Le rapport révèle que 40 % des millionnaires résidant en Espagne sont d’origine internationale, souligne Ana White, directrice des biens immobiliers haut de gamme.
À l’échelle nationale, Madrid concentre près de 60 % de l’ensemble des investissements directs étrangers. Cette croissance repose sur les secteurs des technologies et des services financiers, explique le responsable du cabinet de conseil, qui souligne que la Communauté de Madrid est le deuxième marché européen en termes d’effectifs dans le secteur technologique, juste derrière Paris, et que la capitale concentre près de la moitié des travailleurs de cet écosystème dans toute l’Espagne.
Alors que des marchés traditionnels comme Londres enregistrent une baisse de 4,7 % de leurs prix dans le segment haut de gamme en raison de l’impact de leurs politiques fiscales, Madrid affiche une hausse de 5,1 %. De son côté, à Marbella, autre destination de prédilection du très haut de gamme, les prix de l’immobilier résidentiel haut de gamme ont augmenté de 8 % au cours de la dernière année. À l’opposé, Barcelone stagne, freinée par la réglementation urbanistique, tandis que Majorque et Ibiza connaissent de légers ajustements liés au ralentissement de l’économie allemande.
« L’intérêt des capitaux privés se déplace du nord vers le sud de l’Europe et Madrid s’impose comme une plaque tournante européenne de la richesse et de l’investissement, servant de pont non seulement entre l’Amérique du Sud et l’Europe, mais aussi avec l’Amérique du Nord », souligne Carlos Zamora, directeur du département Résidentiel de la société.
En fonction du type d’acheteur, le profil de l’investisseur privé qui soutient le marché résidentiel haut de gamme évolue vers des patrimoines de plus en plus jeunes et mieux conseillés, grâce à un marché des multifamily offices en pleine professionnalisation et internationalisation, qui a dépassé pour la première fois les 10 000 cabinets à l’échelle mondiale, avec une présence répartie entre l’Asie, l’Europe et les États-Unis, comme l’explique Kate Everett, analyste mondiale de la société. « Ces investisseurs possèdent en moyenne 3,7 résidences dans leur portefeuille et affichent une mentalité géographiquement agnostique : ils privilégient l’expérience de vie, le bien-être (wellness) et la flexibilité. En effet, le contexte géopolitique actuel provoque un transfert direct des flux de capitaux américains qui, auparavant, se concentraient sur des marchés comme Dubaï et qui cherchent désormais un refuge sûr sur le Vieux Continent », ajoute pour sa part M. White.
« On assiste actuellement à un transfert direct des flux de capitaux américains vers l’Europe, alors qu’auparavant, ceux-ci se concentraient sur des marchés comme Dubaï », explique le cabinet de conseil
Selon le rapport « The Wealth Report », au cours de l’année écoulée, les acheteurs latino-américains, bien qu’ils n’aient pas réduit leur activité d’investissement en Espagne, ont perdu du terrain, passant de 22 % à 20 % des transactions, tandis que les acheteurs nord-américains ont atteint 10 % du total. La grande surprise de l’année est l’arrivée en force des acheteurs britanniques, qui représentent désormais 5 % des transactions.
L’intérêt des investisseurs privés et des family offices s’étend également à d’autres segments du secteur immobilier commercial. « Les hôtels se sont imposés comme le principal actif de prestige pour les grandes fortunes, grâce à la solidité des fondamentaux touristiques de l’Espagne, deuxième pays au monde en termes d’accueil de touristes et premier en termes de recettes en Europe », soulignent les responsables de Knight Frank. Quant au marché des bureaux, les investissements privés ont représenté l’année dernière 55 % du total des transactions à Madrid. Dans le cas de ce type d’actif, l’intérêt des family offices pour les biens situés en dehors du périphérique M30 repose notamment sur la flexibilité urbanistique qu’ils offrent. « Lorsqu’ils achètent un immeuble de bureaux, ils ne cherchent pas à en changer l’usage dès le premier jour, mais ils souhaitent disposer d’une marge de manœuvre urbanistique leur permettant d’avoir un « plan B » pour l’avenir si les besoins du marché évoluent », explique Caprarin. En revanche, le capital privé perd du terrain dans le segment logistique par rapport à des marchés comme l’Allemagne, étant davantage utilisé en Espagne comme actif patrimonial de diversification de portefeuille que comme objectif direct d’investissement.
C’est dans le secteur de l’immobilier résidentiel que l’attention se concentre, avec 4,2 milliards d’euros mobilisés l’année dernière sur le marché national, dont 35 % des transactions ont été réalisées par des fonds privés. Les estimations du cabinet de conseil indiquent que l’investissement dans ce segment pourrait augmenter de 30 % à 40 % supplémentaires cette année, avec un accent particulier sur le « flex living », car l’immobilier tertiaire s’avère plus compétitif économiquement que le résidentiel, ainsi que sur le logement abordable et le « build-to-rent » (BTR).
À l’échelle mondiale, la richesse des grandes fortunes mondiales a augmenté au cours de l’année dernière à un rythme supérieur à celui de l’économie elle-même. En 2025, la population des très grandes fortunes (UHNWI) a augmenté de 5 % pour atteindre près de 948 000 personnes, qui contrôlent un volume de 7 000 milliards de dollars à l’échelle mondiale. Si les États-Unis concentrent 40 % de cette masse de capitaux et la Chine 20 %, le dynamisme le plus marquant se trouve dans les marchés émergents et dans la reconfiguration des capitaux mobiles, souligne Everett.
Parmi les stratégies de ces grandes fortunes, on observe un glissement progressif vers le marché locatif, motivé par la mobilité nécessaire qu’exige la conjoncture actuelle, ajoute-t-il.
Sources: EJEPRIME
