Le promoteur immobilier résidentiel, dont les actifs s’élèvent à près de 4 000 millions d’euros, se concentre désormais sur Madrid et la région du Levante après avoir mené à bien ses premiers projets dans le pays. Il prévoit de construire entre 500 et 750 logements par an sur ce marché.
L’acquisition de terrains sur la Costa del Sol a ancré son activité en Espagne et, après un parcours dans notre pays qui l’a conduite à jeter l’ancre à Fuengirola, où elle a livré son premier programme immobilier en 2024, puis à mettre le cap sur Mijas, où se trouve le deuxième, elle souhaite désormais s’implanter dans deux nouvelles destinations : Madrid et la région du Levante.
Le promoteur immobilier hongrois Cordia esten train d’acquérir des terrains dans plusieurs localités de la périphérie ouest et nord de la Communauté de Madrid (CAM) ainsi que dans les provinces de Valence et d’Alicante, comme ils l’ont révélé en exclusivité à EjePrime.
L’objectif de ces investissements est de lancer des programmes immobiliers destinés à un segment moyen et moyen-haut de gamme, avec une offre différente de celle proposée jusqu’à présent sur le marché espagnol. « Nous croyons en ce pays et cherchons à reproduire le succès que nous connaissons sur la Costa del Sol », explique son directeur général en Espagne, Fernando Rodríguez Lluesma.
Les projets d’expansion de l’entreprise, qui appartient au groupe Futured, prévoient le transfert de sa gestion opérationnelle à Madrid, où elle ouvrira prochainement son siège social, ainsi que la mise en place de trois délégations : Centre, Costa del Sol et Levante. Dans la Communauté de Madrid, elle étudie aussi bien des terrains prêts à la construction que des terrains en cours de développement, dans des emplacements s’étendant, dans le sens des aiguilles d’une montre, de l’A5 à l’A1 et vers la Nationale II. Rodríguez Lluesma cite des localités telles que Villanueva de la Cañada, Villanueva del Pardillo, Villaviciosa de Odón, Brunete, Torrelodones, Las Rozas et Alcobendas, tandis que dans la région du Levante, l’entreprise recherche des opportunités dans les provinces de Valence et d’Alicante, et plus précisément dans les communes situées entre les deux capitales.
Son objectif est de développer des complexes résidentiels destinés à une population dont le pouvoir d’achat est légèrement supérieur à la moyenne, car l’entreprise estime que c’est là qu’elle peut apporter de la valeur ajoutée grâce à des services supplémentaires, des amenities et des constructeurs et architectes locaux de qualité. Et, bien sûr, toujours à partir de volumes minimaux. « Nous ne nous lançons généralement pas dans des projets de moins de 50 logements en raison des coûts structurels qu’il faudrait répercuter. Un programme immobilier de quelques maisons mitoyennes, par exemple, ne serait envisageable dans notre cas que dans un quartier très particulier, et il n’est pas du tout facile d’en trouver un. Sinon, un promoteur beaucoup plus petit est bien plus efficace dans ce type de projet, et nous ne nous voyons pas, du moins pour l’instant, dans le logement abordable ; nous ne l’avons jamais fait et je ne pense pas que ce soit notre point fort », commente le directeur général.
« Nous ne nous lançons généralement pas dans des projets de moins de 50 unités en raison des coûts qu’il faudrait répercuter, et nous ne nous voyons pas, pour l’instant, proposer un produit abordable », explique le directeur général
Cordia a fait ses débuts en Espagne avec Jade Tower, un complexe de 116 appartements et penthouses haut de gamme situé dans le centre de Fuengirola, livré en 2024. Actuellement, la première phase de son projet à Mijas est en cours de construction : 71 logements de une à trois chambres et quatre penthouses répartis dans six immeubles de trois étages, sur un total de 650 logements que compte le complexe, situé au sein du parcours de golf Cerrado del Águila. Jusqu’à présent, sa présence dans notre pays s’est limitée à ce secteur, avec une très forte proportion de clients finaux de nationalité étrangère.
« Il s’agit d’une résidence secondaire au sens très large du terme, car ces logements sont généralement occupés pendant six mois ou plus, en particulier en dehors de la saison estivale », commente Rodríguez Lluesma en faisant référence à son expérience dans la commercialisation à Fuengirola et à Mijas. « Nous constatons que l’acheteur est de plus en plus exigeant, car il n’achète pas seulement un appartement, mais un service, une expérience grâce à des équipements qui vont au-delà de ce qui se fait habituellement, puisqu’il recherche des espaces de coworking, un spa ou une salle de sport. Cela nous amène à orienter de plus en plus nos projets vers la satisfaction de ces demandes et, parfois, nous sommes allés encore plus loin, par exemple en proposant un service d’ameublement ». Pour l’instant, à Mijas, l’ensemble des acquéreurs du programme immobilier (dont 35 % des logements ont déjà été vendus) sont des étrangers et environ 12 % d’entre eux connaissaient déjà le promoteur, car ils possédaient un bien immobilier dans un autre endroit, explique le responsable.
Le prix de vente de ses produits, dans les programmes immobiliers de Malaga, commence à 800 000 euros, non seulement en raison de l’emplacement et des prestations, mais aussi parce qu’il s’agit de logements aux surfaces importantes, à partir de deux chambres mais dotés de grandes terrasses.
Cordia dispose de davantage de terrains dans la région, où elle étudie des projets. « Un promoteur soutenu par un fonds ou un établissement financier se concentre généralement davantage sur les terrains prêts à la construction, en raison des délais et parce que cela réduit le risque. Nous nous intéressons également à ce type de parcelles, mais nous sommes très intéressés par les terrains en cours de développement, ceux dont le plan d’urbanisme est généralement approuvé mais pour lesquels les projets d’urbanisation et de remembrement sont encore en attente. Cela nous plaît, nous savons travailler à partir de cette situation et nous maîtrisons ce type de projet », commente Fernando Rodríguez Lluesma.
Pour le directeur général de Cordia en Espagne, c’est le moyen de garantir à l’entreprise son « matière première ». « Dans un contexte de pénurie sur le marché, soit on l’achète à un concurrent, soit on se lance dans des terrains en cours de développement et on s’assure qu’ils deviennent des terrains prêts à la vente, ce que nous avons toujours fait dans les pays où nous sommes présents », ajoute-t-il. Et, bien qu’il reconnaisse le « défi » que représente l’Espagne dans ce domaine, il souligne le bon rythme de ses opérations dans ce secteur grâce au dévouement exclusif de ses équipes et à l’expérience de son personnel interne et externe.
« Nous nous intéressons beaucoup aux terrains en cours de développement, dont le plan d’urbanisme est approuvé mais qui ne font pas encore l’objet de projets d’urbanisation et de remembrement. C’est un travail que nous maîtrisons bien », commente Rodríguez Lluesma
Rodríguez Lluesma, qui a pris ses fonctions il y a quatre mois après que son prédécesseur, Mauricio Mesa, a été nommé à la présidence des conseils d’administration de Cordia en Espagne et en Roumanie, a un objectif clair : renforcer la présence de l’entreprise dans notre pays. « Nous souhaitons devenir un acteur majeur du secteur en Espagne, telle est notre intention. Nous savons pertinemment que c’est un marché prioritaire pour nous et qu’il le deviendra encore davantage, un endroit où il vaut la peine d’investir car c’est un marché solide et profond, dont les fondamentaux ne laissent aucun doute quant à la demande ; au contraire, le problème réside dans l’offre. C’est pourquoi nous souhaitons, en tant que promoteurs, être en mesure de lancer davantage de projets, ce qui est étroitement lié au foncier ».
Ce qu’ils visent, précise le directeur général, c’est, d’ici deux à trois ans, de devenir « une entreprise bien implantée et importante, avec des projets tant à Madrid que sur la côte du Levant et la Costa del Sol » et de disposer d’un parc foncier leur permettant « d’être en mesure de livrer entre 500 et 750 logements par an et d’avoir en portefeuille des opérations portant sur 1 500 à 2 000 unités par an, auxquelles s’ajoutent autant de projets à différents stades d’avancement ».
Cordia est la société immobilière résidentielle du groupe Futureal, fondé en 2023 par Péter Futó et son fils Gábor Futó, qui continuent de détenir 100 % du conglomérat. Le groupe, spécialisé dans le secteur immobilier, exerce ses activités en Hongrie, en Pologne, en Roumanie, au Royaume-Uni, en Allemagne et en Espagne et couvre plusieurs domaines de l’immobilier : un volet dédié au secteur tertiaire, avec des centres commerciaux et des bureaux ; un autre consacré à la logistique sous le nom de HelloParks, avec des infrastructures dans les environs de Budapest ; ainsi que d’autres divisions axées sur l’énergie, l’investissement et même la gestion d’actifs. Au cours de ses plus de 20 ans d’existence, il a construit des actifs totalisant plus de quatre millions de mètres carrés, pour une valeur d’environ 6 000 millions d’euros, dans le cadre de plus de 240 projets. Actuellement, il mène 40 projets pour un montant de 1 200 millions d’euros et une superficie de plus de 400 000 mètres carrés. De plus, au Royaume-Uni, il se consacre au build-to-rent.
Le fleuron de l’entreprise est sa division résidentielle, Cordia, qui gère près de 4 000 millions d’euros d’actifs et qui, entre les projets en préparation et en cours de développement, compte 70 projets et environ 1 800 logements. C’est le premier promoteur immobilier résidentiel en Hongrie en termes de chiffre d’affaires et le deuxième en Pologne, et son ADN est étroitement lié, souligne Fernando Rodríguez Lluesma, à ses origines familiales. Outre les complexes résidentiels, elle a également mené à bien des transformations urbaines, parmi lesquelles se distingue la reconversion d’un quartier du centre de Budapest, pratiquement achevée après cinq ans de travaux.
L’entreprise n’est pas encore cotée en bourse, mais elle a déjà lancé quatre émissions d’obligations sur les marchés boursiers hongrois et polonais, la cinquième étant imminente. « Nous faisons l’objet d’un audit comptable comme si nous étions une société cotée, mais sans être soumis aux obligations que cela implique, ce qui, dans un contexte de pénurie de terrains comme celui que nous connaissons actuellement, rend notre situation beaucoup plus confortable. Nous sommes très agiles : la direction de l’entreprise est assurée par les propriétaires, ce qui permet une prise de décision rapide, et nous ne subissons aucune pression pour acheter. Nous aimons bien cerner les risques et les avantages, et ne franchir le pas que lorsque la situation nous paraît claire, sur le long terme », explique le directeur général de la société en Espagne. Cordia affiche un ratio d’endettement inférieur à 25 % et son horizon pour générer de l’activité et trouver sa place sur le marché dépasse les sept ans dans les pays où elle est présente.
Rodríguez Lluesma, qui est membre d’organisations internationales telles que The Counselors of Real Estate (CRE) et la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), affirme que la situation d’urgence en matière de logement dans notre pays est la même que celle que connaissent d’autres pays comme la France et le Royaume-Uni. Et, bien qu’il estime qu’il est très difficile de trouver une solution, il évoque plusieurs possibilités. « On parle d’augmenter la densification, mais une autre alternative possible consiste à diviser les logements les plus grands, ce qui se fait déjà en France. Au Royaume-Uni, on mise sur la location de chambres et, dans les deux cas, la superficie moyenne par habitant est inférieure à celle que l’on observe ici ».
Il évoque également le cas de la Finlande, qui a réussi à rendre le logement abordable rentable. Comment ? « L’astuce consiste à réduire la qualité afin de faire baisser le prix et de permettre à davantage de personnes d’y accéder; là-bas, on applique un code technique allégé, plus spécifique au logement social », explique-t-il. En Espagne, il demande que les procédures d’urbanisme soient accélérées grâce à des facilités qui n’impliquent pas de renoncer à présenter tous les documents requis, mais qui permettent de considérer le silence comme un accord implicite pour valider les demandes trois mois après leur dépôt, par exemple. Il plaide pour que l’urbanisme ne fasse pas l’objet de procédures judiciaires lorsque des plans ont été approuvés et que l’aménagement est achevé, mais qu’ils sont annulés à la suite d’une réclamation. Et, bien sûr, il préconise une baisse du taux d’imposition afin que, lors de l’achat d’un logement, 26 % du prix ne soient pas constitués d’impôts.
« En Espagne, il y a du terrain en abondance, il suffit de prendre l’avion pour s’en rendre compte, même s’il est coûteux de le aménager. Il faut donc circonscrire le problème de logement auquel nous sommes confrontés, car à l’intérieur du pays, dans de nombreuses provinces, il n’existe tout simplement pas ; il se pose uniquement dans les grands pôles où la population est concentrée », indique-t-il. « Peut-être faudrait-il faire quelque chose pour que tout le monde ne veuille pas se retrouver au même endroit. » Il salue la professionnalisation du secteur national mais met en garde contre la réduction des effectifs de près de la moitié depuis 2007 et l’âge moyen élevé des travailleurs dans le secteur de la construction.
« La figure de l’apprenti qui travaillait aux côtés du maître artisan pour se former n’existe plus depuis dix ans ; on s’attend à de nombreux départs à la retraite parmi les experts, et il est nécessaire de “vendre” ce métier comme un choix professionnel intéressant pour les nouvelles générations, même si ce n’est pas simple », souligne-t-elle. À cet égard, il voit une option à privilégier « dans l’industrialisation, car on y travaille dans un environnement contrôlé, avec moins de mobilité ». Et, bien sûr, il réclame un plan d’action global urgent. « Si à la pénurie de terrains s’ajoute celle de main-d’œuvre, le nombre de projets dépassera celui des entreprises de construction capables de les prendre en charge, ce qui n’est pas souhaitable », conclut-il.
Source: EJEPRIME
