Fiscalité territoriale, zéro impôt sur les successions, visa investisseur accessible dès 150.000 USD d’achat immobilier, résidence permanente en trois ans : le Costa Rica a discrètement construit l’un des cadres migratoires et fiscaux les plus attractifs d’Amérique centrale. Tour d’horizon du dispositif, des quartiers où investir et de deux annonces représentatives du marché actuel.
Il y a quelque chose de presque trop beau dans la formule. Achetez une maison, obtenez un visa. Mais au Costa Rica, c’est exactement ce que la loi prévoit depuis l’entrée en vigueur de la Loi 9996 en juillet 2021, qui a abaissé le seuil d’investissement requis pour le visa investisseur de 200.000 à 150.000 dollars, selon le cabinet Fragomen. Pour les familles francophones en quête d’une résidence hors d’Europe, fiscalement optimisée, dans un pays stable, sûr et doté d’une infrastructure médicale correcte, le Costa Rica mérite d’être pris au sérieux.
Le visa investisseur : 150.000 USD, un dossier et votre famille incluse
Le visa investisseur costaricien, Visa Inversionista, est l’une des trois grandes voies de résidence disponibles pour les étrangers fortunés, aux côtés du Pensionado retraité avec pension mensuelle d’au moins 1.000 USD et du Rentista rentier avec 2.500 USD de revenu mensuel garanti pendant 24 mois. Pour l’investisseur, le seuil est simple : 150.000 USD minimum investis dans l’immobilier, des actions de sociétés costariciennes, des projets de tourisme, d’énergies renouvelables ou de reforestation, selon le cabinet ERP Lawyers. L’investissement doit être formellement enregistré, traçable et conforme aux lois locales, et dans le cas de l’immobilier, détenu directement au nom du demandeur, sans interposition de société, depuis la réforme de 2021, selon Fragomen.
La résidence accordée est d’abord temporaire, valable deux ans et renouvelable. Après trois ans de résidence temporaire continue, le résident peut demander la résidence permanente, qui ouvre à son tour le droit au travail salarié sans restriction, selon Harvey Law Corporation. Le conjoint et les enfants à charge de moins de 25 ans sont inclus dans la même demande, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un investissement supplémentaire, précise Harvey Law Corporation. La demande se dépose auprès de la DGME en ligne ou dans ses bureaux, avec un passeport en cours de validité, un casier judiciaire apostillé de moins de six mois, un certificat médical, la preuve de l’investissement et l’inscription à la Caja Costaricienne de Sécurité Sociale, selon Veles Club.
« Pour les investisseurs immobiliers, les documents requis comprennent les actes de propriété, les reçus d’impôts municipaux et les rapports d’évaluation réalisés par des experts agréés certificat topographique inclus. » Veles Club, guide de la résidence au Costa Rica 2026
Un marché immobilier en forte croissance, des rendements attractifs
Le marché immobilier costaricien a connu une transformation spectaculaire au cours de la dernière décennie. Entre 2020 et 2023, certains biens à Tamarindo, Playa Flamingo ou Las Catalinas ont vu leur prix multiplié par deux, voire trois, sous l’effet conjugué du tourisme international, du télétravail et de l’afflux d’expatriés américains et européens, selon le portail Crespo Agency. En 2026, le marché affiche une appréciation annuelle de 5 à 8 % et des rendements locatifs entre 6 % et 12 % selon les zones, selon les données de Coldwell Banker Costa Rica 2025 citées par Costarica-immobilier.fr. À Tamarindo, RE/MAX Costa Rica indique des rendements locatifs de 8 à 12 % et une appréciation de 6 à 10 % par an. À Escazú, les condominiums de standing génèrent 6 à 9 % de rendement locatif brut, selon la même source. Le prix moyen au mètre carré à San José en centre-ville s’établit à environ 1.730 euros en 2026, selon le portail Wise.
Exemple 1: Casa Mi Vecina
À 5 minutes de la station balnéaire de Playa Tamarindo et à 1 km du village de Villareal, qui offre toutes les commodités supermarchés, pharmacie, médecins, dentistes, écoles internationales. À 2 minutes d’une station médicale d’urgence 24h/24. Province du Guanacaste. Construite en 2013. 2 chambres, 2 salles de bain. Grande piscine avec jacuzzi. Jardin tropical. Portail automatique. Entièrement meublée. 3 climatiseurs, 7 ventilateurs, carport 3 véhicules, Internet, TV câblée et satellite. Terrain entièrement clos. Bon état général. L’agence précise dans son avis : « au calme, emplacement très couru à 5 minutes des commodités et de Tamarindo. Des maisons bien construites avec piscine à moins de 200.000 USD près de Tamarindo, vraiment je n’en ai pas. »
Exemple 2 : Condo Firesale
Appartement neuf de 154 m² en duplex, 3 chambres, 3,5 salles de bain, 2 terrasses. Localisation : à 10 minutes de Tamarindo, tous services à moins de 10 minutes: supermarché, restaurant, médecin 24h/24, dentiste, pharmacie, écoles internationales. Carport pour 2 voitures. Pièce de vie avec cuisine équipée plan de travail granit, salon-salle à manger donnant sur le jardin. Buanderie. Chambre principale avec salle de bain et dressing fermé. 2 autres chambres avec placards intégrés en bois noble. Jardinet privé fermé par palissade en teck. Tous services : téléphone, Internet rapide, TV câblée. Réserve d’eau de 1 000 litres, pompe électrique. L’agence précise : « idéal première installation sans risque au Costa Rica. » Le bien est affiché en « Firesale » vente d’urgence à prix réduit, propriétaire contraint de vendre rapidement. Prix : 225.000 USD.
Les démarches pas à pas
Une fois le bien identifié, la procédure suit un processus bien balisé. Il faut d’abord mandater un avocat local, obligatoire en droit costaricien, pour vérifier le titre de propriété au Registro Nacional, s’assurer de l’absence de charges, hypothèques ou litiges, et rédiger l’acte de vente devant notaire. Les frais d’acquisition sont estimés entre 3,5 et 4 % du prix de vente, répartis entre droits d’enregistrement à 1,5 %, timbre fiscal, honoraires du notaire et frais divers, selon Wise. Une fois l’acte signé, la demande de résidence se dépose auprès de la DGME avec l’ensemble du dossier. Le délai de traitement est généralement de quelques mois, selon Harvey Law Corporation. Depuis 2025, la DGME exige une constancia bancaria directe avec relevés de transactions, et non plus de simples attestations écrites, précise Veles Club.
La convention bilatérale Espagne-Costa Rica : un atout pour les résidents espagnols
Un point souvent ignoré par les investisseurs européens : le Costa Rica a signé des accords bilatéraux de non-double imposition notamment avec l’Espagne, l’Allemagne et la Suisse, selon Cyril Jarnias. Pour les résidents espagnols qui deviennent résidents fiscaux au Costa Rica, cette convention sécurise la situation fiscale sur les revenus d’origine espagnole et prévoit des mécanismes de crédit d’impôt pour éviter toute imposition en double. En revanche, il n’existe pas à ce jour de convention fiscale entre le Costa Rica et la France, ce qui impose aux Français qui s’y installent une analyse particulièrement soigneuse de leur situation résiduelle, notamment en ce qui concerne les revenus fonciers de source française, les dividendes et les droits de succession, selon le portail Cyril Jarnias.
Le Costa Rica n’est inscrit sur aucune liste de paradis fiscaux ou de pays non coopératifs avec l’UE ou les États-Unis. Il participe à l’échange automatique d’informations fiscales dans le cadre de la Convention multilatérale de l’OCDE, selon Zebank, ce qui en fait une juridiction transparente et crédible, et non un montage offshore opaque.
Ce qu’il faut retenir avant de signer
Le mécanisme est simple et transparent : achetez un bien immobilier pour 150.000 USD minimum, enregistrez-le directement à votre nom au Registro Nacional, déposez votre dossier à la DGME, et vous êtes éligible au visa investisseur. La résidence temporaire dure deux ans, renouvelable, et ouvre la voie à la résidence permanente après trois ans de présence continue. La structure fiscale est l’une des plus généreuses d’Amérique centrale : imposition territoriale stricte sur les seuls revenus costariciens, zéro succession, zéro fortune, taxe foncière symbolique à 0,25 % de la valeur cadastrale.
Pour les francophones installés en Espagne qui cherchent une seconde résidence, un investissement patrimonial ou une résidence fiscale alternative, le Costa Rica mérite une place sérieuse dans toute réflexion stratégique, à condition, comme toujours, de s’entourer d’un avocat local compétent et d’un conseil fiscal qui maîtrise les enjeux bilatéraux.
Source et photo: Rédaction LCE ( avec l’aide de l’IA )
