En moins de douze mois, le gouvernement espagnol a ordonné le retrait de plus de 100 000 annonces non conformes sur les grandes plateformes numériques. Une offensive sans précédent qui redistribue les cartes entre droit au logement et économie touristique.
C’est une rupture de doctrine autant qu’une décision administrative. Depuis le second semestre 2025, les autorités espagnoles ont engagé une campagne réglementaire d’une ampleur inédite contre les locations touristiques irrégulières, ciblant frontalement les grandes plateformes numériques. Au total, plus de 100 000 annonces ont été retirées ou frappées d’injonction de suppression, dans un pays qui compte, selon l’Institut national des statistiques, environ 368 000 hébergements touristiques enregistrés. Un tiers du marché se retrouve ainsi sous pression.
Un registre national comme arme principale
L’offensive prend sa source dans une réglementation européenne transposée en droit espagnol. Selon le portail spécialisé Jachete en Espagne, depuis le 1er juillet 2025, tout propriétaire souhaitant louer son bien en courte durée doit obligatoirement s’inscrire sur “la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos”, le guichet unique numérique des locations et obtenir un numéro d’enregistrement national, le NRUA, qui doit figurer sur toute annonce en ligne. En l’absence de ce numéro, les plateformes ont 48 heures pour retirer l’annonce concernée après notification par l’administration, sous peine de sanctions pouvant atteindre 500 000 euros.
Le bilan du premier exercice de contrôle est éloquent. Selon le portail spécialisé Rental Scale-Up, le ministère espagnol du Logement a annoncé le 2 février 2026 avoir ordonné aux plateformes numériques le retrait de plus de 86 000 annonces de locations de courte durée n’ayant pas obtenu leur numéro d’enregistrement. Sur un total de 412 000 demandes traitées depuis l’entrée en vigueur du registre, plus de 86 000 ont été rejetées pour non-conformité. Madrid, Barcelone et Marbella concentrent le plus grand nombre d’annonces rejetées à l’échelle urbaine, tandis que l’Andalousie, la Communauté valencienne et les Canaries dominent au niveau régional, selon les mêmes données.
Airbnb en résistance, la justice tranche
Airbnb a choisi de ne pas se soumettre sans combattre. Selon CNews, la Direction générale de la consommation espagnole (DGC) a dû adresser pas moins de trois injonctions successives à la plateforme américaine pour lui ordonner le retrait de 65 935 annonces jugées illégales soit parce qu’elles n’affichaient aucun numéro de licence valide, soit parce qu’elles ne précisaient pas la nature juridique du bailleur, deux obligations pourtant clairement établies par la loi espagnole. Face au refus de la plateforme, qui a contesté la compétence du ministère, le Tribunal supérieur de Justice de Madrid a tranché en faveur des autorités et ordonné, dans un premier temps, le retrait de 5 800 annonces, ouvrant la voie à une jurisprudence contraignante pour l’ensemble du secteur, toujours selon CNews.
Booking.com n’est pas davantage épargné. Selon le portail Location-en-Espagne, le ministère des Droits sociaux a contraint la plateforme néerlandaise à supprimer 4 093 annonces de son catalogue espagnol pour les mêmes motifs : absence de numéro d’enregistrement valide et mise en location de biens initialement destinés à l’usage résidentiel permanent.
Les villes prennent les devants
Au-delà de l’action nationale, les grandes municipalités espagnoles ont adopté des mesures encore plus restrictives. Selon le portail Jachete en Espagne, Barcelone n’octroie plus aucune nouvelle licence touristique depuis plusieurs mois et s’est fixé l’objectif d’éliminer les 10 000 licences existantes d’ici 2028. Malaga, qui concentre à elle seule près de 39 000 lits touristiques selon Idealista, a voté un moratoire de trois ans sur les nouvelles autorisations dans les quartiers où la densité de locations touristiques dépasse 8 % du parc résidentiel. Séville a durci ses sanctions au point de pouvoir suspendre l’alimentation en eau et en électricité pour les locations en infraction, toujours selon Jachete en Espagne.
Un premier effet mesurable sur le marché
Ces mesures commencent à produire des effets concrets. Selon l’association professionnelle Exceltur, citée par Idealista, le nombre de lits disponibles dans les logements touristiques des 25 principales villes espagnoles a reculé de 4,1 % entre juillet et novembre 2025 par rapport à la même période en 2024, soit la disparition de près de 16 000 lits du marché. C’est le premier repli historique après plus d’une décennie de croissance ininterrompue du secteur.
Selon Euronews, Pedro Sánchez a lui-même revendiqué ce résultat depuis Malaga, en annonçant la suppression de 53 000 logements du registre unique des locations touristiques pour les réorienter vers le marché locatif résidentiel à destination des jeunes et des familles. L’Andalousie en concentre la part la plus importante avec 16 740 cas, suivie par les Canaries (8 698) et la Catalogne (7 729), selon les données détaillées du ministère du Logement rapportées par Euronews.
Une crise du logement qui ne se résoudra pas par décret seul
Les professionnels de l’immobilier tempèrent cependant les espoirs. Selon CaixaBank Research, cité par le portail Rental Scale-Up, le marché résidentiel espagnol souffre d’un déséquilibre structurel que la seule réduction du parc touristique ne suffira pas à corriger. Entre 2019 et 2025, les prix de l’immobilier ont progressé d’environ 40 %, dix points au-dessus de la hausse des revenus des ménages une tension nourrie moins par la spéculation que par un déficit chronique d’offre de logements neufs, héritage du long coup d’arrêt de la construction après l’éclatement de la bulle immobilière de 2008.
Pour les propriétaires étrangers et les expatriés francophones concernés par ces nouvelles règles, l’urgence est pratique : selon le portail Oleimmobilier, toute mise en location touristique sans NRUA valide expose désormais à des amendes allant de quelques milliers d’euros à 600 000 euros dans les régions les plus strictes comme la Catalogne ou les Baléares. Une mise en conformité qui ne souffre plus aucun délai.
Source et photo: Rédaction LCE (avec l’aide de l’IA)
