PSOE et Podemos ont conclu un accord avec l’ERC et Bildu pour détricoter la loi sur le logement.
Le gouvernement de coalition est parvenu à un accord avec l’ERC et Bildu pour démanteler la loi sur le logement en y apportant des changements substantiels par rapport à la réglementation issue du Conseil des ministres. La nouvelle loi réduit les conditions qui doivent être remplies pour qu’un conseil régional ou local déclare des zones avec un marché locatif tendu, l’IPC cessera d’être l’indice de référence dans les contrats de location et la définition d’un grand propriétaire dans les zones tendues sera réduite à cinq logements, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale. Cette année, le plafond de 2% sur les renouvellements de contrats sera maintenu, passant à 3% en 2024, et un nouvel indice des loyers sera créé, qui ne sera jamais supérieur à l’IPC à partir de 2025.
L’accord a été présenté par les porte-parole d’EH Bildu, Oskar Matute, et d’ERC, Pilar Vallugera, respectivement, qui ont souligné les changements qui ont été convenus avec le gouvernement du PSOE et de Podemos.
Qu’est-ce qui a changé dans la loi sur le logement ?
Fin de l’IPC : nouveau plafond pour le renouvellement des contrats de location en cours
D’une part, le plafonnement de l’augmentation du renouvellement des contrats de location en cours en 2023 est maintenu, soit 2% jusqu’au 31 décembre. Il passera à 3% tout au long de l’année 2024, et à partir de 2025, un nouvel indice des loyers sera appliqué, qui devra être préparé par la Mitma, qui sera la référence dans les contrats de location “dans le but de le rendre plus stable et inférieur à l’évolution de l’IPC et qui plafonnera les augmentations de loyer pour les renouvellements annuels”, comme le soulignent les porte-parole.
En outre, il est maintenu que les locataires pourront bénéficier d’une prolongation extraordinaire du contrat actuel sur une base annuelle et pour une période maximale de trois ans.
Avant le 31 décembre 2024, l’Institut national de la statistique (INE) définira un nouvel indice de référence pour l’actualisation annuelle des contrats de location de logements, afin d’éviter des augmentations disproportionnées des loyers.
Comment déclarer une zone de tension locative
Une autre des modifications substantielles de l’accord est la déclaration d’une zone de tension locative. En effet, les conditions qu’une zone devait remplir pour être déclarée comme telle pour une durée de trois ans, prolongeable annuellement si les circonstances persistent, ont été réduites.
Désormais, une seule de ces deux conditions doit être remplie : que le paiement du logement représente plus de 30% du revenu des ménages de la zone (plus les dépenses et les fournitures) ou que les prix aient augmenté de plus de 3 points de pourcentage au-dessus de l’indice des prix à la consommation au cours des cinq dernières années.
Élargissement de la définition du grand propriétaire
D’autre part, et dans ces zones tendues, le nombre de logements requis pour être considéré comme un grand locataire, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale, a été réduit. Le changement passe de 10 appartements à 5 appartements appartenant au même propriétaire dans cette zone tendue, pour autant que cela soit justifié et motivé par la région autonome correspondante.
Nouveaux contrats de location et plafonnement en fonction du bailleur
L’application du plafonnement des loyers dans la zone tendue sera différente selon que vous êtes un petit propriétaire ou un grand locataire. Pour un propriétaire privé, l’indexation sera appliquée au précédent loyer en vigueur, de sorte que seule l’augmentation appliquée à ce moment-là pourra être appliquée, soit 2% en 2023, 3% en 2024, et le nouvel indice appliqué à partir de 2025. Entre-temps, un indice de prix sera appliqué aux grands locataires, qui ne dépassera pas le nouvel indice des loyers créé par chaque région autonome.
Nouveaux logements locatifs en zone tendue
Une autre hypothèse incluse dans l’accord qui modifie la loi sur le logement est ce qui se passe dans le cas d’un bien immobilier loué pour la première fois. Si l’appartement n’a pas été loué au cours des cinq dernières années, les limites appliquées par l’indice de référence des prix seront mises en place.
C’est le propriétaire qui paiera l’agent immobilier.
L’accord stipule également que les frais et honoraires immobiliers liés à la location d’un bien immobilier seront toujours payés par le propriétaire du bien.
Les contrats ne pourront pas exclure l’application de la loi sur le logement.
De même, les clauses qui permettaient de ne pas appliquer les mesures contenues dans la loi en cas d’accord entre les parties sont supprimées.
En outre, il est interdit d’augmenter les loyers au moyen de nouvelles charges, ce qui obligerait les locataires à payer des taxes communales, des taxes d’ordures ou toute autre charge non imputable qui n’aurait pas été convenue au préalable.
Augmentation du nombre de logements subventionnés à louer à des prix limités
Le pourcentage de terrains réservés aux logements subventionnés passe de 30 à 40% dans les terrains à aménager (nouveaux aménagements) et de 10 à 20% dans les terrains urbains non consolidés (réforme ou rénovation d’aménagements).
Date et heure obligatoires pour les expulsions
En ce qui concerne les expulsions, celles qui n’ont pas de date et d’heure prédéterminées seront interdites. De nouvelles extensions sont également prévues dans les procédures d’expulsion, qui retarderont les processus de plus de deux ans, et l’accès obligatoire aux procédures de règlement extrajudiciaire pour les personnes vulnérables est stipulé.
En outre, les communautés autonomes pourront articuler leurs propres mécanismes de médiation et de relogement qu’elles jugent appropriés, obligeant les grands propriétaires qui procèdent à des expulsions à s’y soumettre.
Pour la première fois, la possibilité d’utiliser les fonds des plans de logement de l’État pour offrir des alternatives de logement aux personnes menacées d’expulsion par le biais de loyers sociaux subventionnés, du relogement des personnes en situation vulnérable ou de toute autre politique similaire sera reconnue.
Ces accords prendront la forme d’amendements à incorporer dans le projet de loi envoyé par le gouvernement de coalition au Congrès des députés avant qu’il ne soit envoyé au Sénat, probablement à la fin du mois ou dès le mois de mai. Les porte-parole d’ERC et de Bildu ont souligné que tant le ministère des Transports que le ministère des Droits sociaux “ont la volonté” d’avancer et de ne pas échouer avant la fin de la législature.
Que reste-t-il dans la loi sur le logement ?
De nombreuses autres mesures de la législation issue de l’accord de coalition gouvernementale sont maintenues, telles que :
Incitations fiscales pour les petits propriétaires
Des incitations fiscales seront prévues pour encourager la location de logements permanents à des prix abordables, grâce à la modulation de la réduction du rendement net de la location de logements permanents.
Pour les nouveaux contrats, une déduction générale de 50% sera établie, qui pourra être portée à 90% si le contrat est signé dans une zone de marché en difficulté.
- Baisse de loyer dans une zone déclarée en difficulté (90%). Lorsqu’un nouveau contrat est signé dans une zone de marché résidentiel tendu, avec une réduction d’au moins 5% par rapport au loyer du contrat précédent.
- Location de logements à des jeunes âgés de 18 à 35 ans (70%). Première location d’un logement à des jeunes dans des zones tendues. En cas de nouveaux contrats de location à des jeunes de 18 à 35 ans dans ces zones.
- Réhabilitation ou amélioration (60%). Si des travaux de rénovation ont été effectués au cours des deux années précédentes. Mais il est désormais nécessaire de prouver qu’une rénovation a été effectuée pour 10% de la valeur d’achat du bien. En outre, la limite maximale de l’augmentation du loyer sera de 10%.
Mobilisation des logements vacants
Afin de favoriser leur remise sur le marché, les communes se voient offrir la possibilité d’instaurer une surtaxe pouvant aller jusqu’à 150% (contre 50% actuellement) sur le quota liquide de l’impôt foncier (IBI), qui concernerait les logements restés inoccupés pendant plus de deux ans, sans motif justifié, pour les propriétaires disposant d’un minimum de quatre logements.
Si le logement est resté inoccupé pendant trois ans, la surtaxe pourrait atteindre 100%. Enfin, il existe une possibilité de majoration de 50% pour les immeubles dont les propriétaires possèdent deux appartements ou plus dans la même commune.
Parc de logements publics
Le parc public de logements sociaux fera l’objet d’une protection permanente et ne pourra pas être vendu. Actuellement, il y a à peine 290.000 unités, ce qui signifie que seulement 1,6% des ménages sont éligibles à un type de logement public, contre 10% dans d’autres pays voisins.
La qualification indéfinie des logements subventionnés est établie. Les conditions de base sont fixées au niveau de l’État, définissant un régime permanent de protection publique pour les logements subventionnés construits sur des terrains classés comme réserve. Dans tous les autres cas, une période de déchéance minimale de 30 ans est établie.
Réactions aux modifications de la loi sur le logement
Le gouvernement, bien qu’il n’ait pas présenté les modifications introduites dans la loi sur le logement, se réjouit de l’arrivée d’un accord sur ce règlement qui était bloqué au Congrès des députés depuis plus d’un an en raison de l’absence d’accord pour atteindre une majorité suffisante parmi les partis du bloc d’investiture.
Le président du gouvernement, Pedro Sánchez, s’est exprimé sur Twitter et a salué un “accord historique”.
“Logement décent par la loi. Nous sommes parvenus à un accord historique pour approuver la première loi sur le droit au logement de notre démocratie. Nous répondons à l’une des principales préoccupations des citoyens et nous renforçons notre État-providence”, a souligné le président.
La dirigeante de Podemos et ministre des droits sociaux, Ione Belarra, a décrit l’accord comme “un travail d’équipe avec lequel les citoyens gagnent et les banques, les spéculateurs et les patrons de l’immobilier perdent”.
Lors d’une conférence de presse au siège de son ministère, elle a déclaré qu’il s’agissait de la négociation “la plus difficile” de tout le mandat, compte tenu de “ce qu’a été la législature”.
La porte-parole nationale de Ciudadanos, Patricia Guasp, a qualifié la nouvelle loi sur le logement convenue par l’exécutif avec ERC et Bildu, qu’elle a qualifiés de “partenaires populistes” de Pedro Sánchez, de “rustine interventionniste”.
Selon Mme Guasp, par le biais de son compte sur le réseau social Twitter, ces “rustines interventionnistes ne résolvent pas” le “grand problème de l’accès au logement abordable”, qu’elle attribue à “des années d’échec des politiques du PP et du PSOE” dans ce domaine et dans d’autres, tels que l’emploi et l’émancipation des jeunes.
Le secteur le plus favorable à l’augmentation de l’offre de logements sur le marché locatif
Suite à l’annonce d’EH Bildu et d’ERC sur l’accord de la loi sur le logement, Francisco Iñareta, porte-parole d’idealista, explique que “le gouvernement a une fois de plus montré aujourd’hui son aveuglement en poursuivant ses politiques coercitives envers les propriétaires, ignorant le fait que le véritable éléphant dans la pièce sur le marché de la location est le manque d’offre”.
Toutes les mesures approuvées jusqu’à présent n’ont fait qu’assécher de plus en plus l’offre disponible et augmenter les problèmes d’accès à la location, avec un impact particulier sur les groupes les plus défavorisés”, a souligné l’expert, citant comme exemple la limite de 2% sur l’actualisation des loyers, en vigueur depuis un an, “qui a eu un effet dévastateur sur le marché”. Il est vrai qu’elle a aidé les personnes qui louaient déjà, mais elle a entraîné une énorme complication pour toutes les personnes qui doivent actuellement trouver un logement”.
Il ajoute que “avec les mesures annoncées, comme le plafonnement des loyers, la situation ne peut qu’empirer. Les expériences récentes de Berlin et de Paris, et celle plus récente de Barcelone, montrent que les résultats de ces politiques, loin d’améliorer le marché locatif, l’ont aggravé : elles réduisent considérablement l’offre disponible et augmentent les pressions sur les prix. Rétrospectivement, les mesures approuvées aujourd’hui représentent le début d‘un nouveau loyer ancien qui a rendu impossible l’actualisation des loyers et a entraîné l’anéantissement du marché locatif et la grave détérioration des logements loués, en raison de l’absence d’incitations à les entretenir”.
L’Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), pour sa part, a qualifié l’annonce d’ERC et de Bildu d'”acte électoral”. Elle a souligné que l’accord annoncé ne contient pas “une seule mesure sérieuse et rigoureuse” pour augmenter l’offre de logements locatifs en Espagne, ce qui, selon elle, est le “problème fondamental” des locataires.
Son directeur général, José Ramón Zurdo, a ajouté que si l’accord devenait loi, “il mettrait définitivement fin au manque d’offre de logements locatifs”, car, selon lui, les mesures visent à “attaquer les propriétaires, qu’il s’agisse de particuliers ou d’entreprises”. Enfin, il a réitéré que la loi est “inutile et injustifiée”, car “elle n’était pas nécessaire”, étant donné qu’il a été démontré que “dans les pays où les prix des loyers ont fait l’objet d’une intervention, ils n’ont pas baissé, et dans certains cas, ils ont même augmenté”.
