Le cabinet francophone et francophile Delaguía & Luzón, très bien implanté dans la région de Valence, nous fait part d’informations pertinentes réactualisées concernant l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne.
Première section : pendant l’acquisition (l’établissement du contrat de vente).
1. La situation du bien
En Espagne, l’acheteur est responsable de la situation du bien. En cas de problème postérieur, la responsabilité du notaire ne pourra pas être mise en cause.
A la différence avec le notaire français, Suisse ou Belge, le notaire espagnol n’est, en aucun cas, tenu, préalablement à l’acte de vente, de vérifier la situation urbanistique, légale, fiscale, financière et physique du bien immobilier.
Il est donc préférable d’effectuer plusieurs contrôles ;
* La clause limitative de responsabilité :
L’acquéreur doit connaitre la situation de son futur bien pendant l’achat. Une clause standard de l’acte d’achat stipule que l’acheteur est réputé pour connaitre la situation juridique, urbaine ainsi que l’état physique de la propriété. Cette clause limite considérablement une éventuelle action responsabilité pour faute dolosive du vendeur.
* La destination du bien immobilier « Cédula de habitabilidad » :
Le propriétaire doit impérativement remettre préalablement à la formation du contrat de vente la « Cédula de habitabilidad » qui doit indiquer la destination du bien (usage d’habitation ou non).
A défaut, le bien immobilier ne peut pas être à usage d’habitation ou est irrégulier (construction sans permis de construire).
ATTENTION : ce document a une validité de 15 ans, il doit être actualisé. En ce sens, l’acquéreur doit être vigilant sur le délai de péremption de la « Cedula de habitabilidad »
* La description du bien immobilier « nota simple informativa » :
Il est important de solliciter, toujours préalablement à la formation du contrat de vente, la « nota simple informativa » la plus récente auprès du propriétaire ou de l’agence. A défaut, celle-ci est également accessible sur le registre de la propriété.
La « nota simple informative » donne la description du bien immobilier, c’est-à-dire, si le vendeur est réellement le propriétaire du bien, si la propriété est divisée ou non (pleine propriété ou nue propriétaire / usufruit), comment le bien a été acquis, et s’il y a ou non des dettes inscrites sur ce bien.
Si le bien immobilier est grevé d’une ou plusieurs sûretés réelles, il faudra purger le bien, c’est-à-dire obtenir le consentement d’autres personnes afin de renoncer à des droits qu’ils pourraient avoir sur la propriété.
* Le « certificado energetico » :
Pour acquérir ou louer un bien immobilier, il est nécessaire depuis juin 2013 d’établir un certificat énergétique visant à informer sur la consommation d’énergie et les émissions de CO2 du bien. Ce certificat est à la charge du vendeur et doit être inclus dans l’acte de vente.
* Reçus de paiement des impôts locaux, charges et factures :
Il est aussi nécessaire de demander au vendeur de fournir une copie des derniers reçus de paiement des différentes charges : paiement de l’IBI (taxe foncière espagnole), de l’électricité, du gaz, de l’eau, etc…
* Documents de la copropriété :
En cas de copropriété, il est indispensable de fournir les statuts de la copropriété, particulièrement si on destine le bien à des fins touristique (les statuts peuvent l’interdire). Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée. Dorénavant, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble pourra décider de limiter ou d’interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusqu’à présent, cette décision devait être unanime. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).
Un procès verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires et les comptes annexés. Ces documents permettent de vérifier :
– S’il l’acquéreur devra payer des travaux de réhabilitation votés lors de la dernière Assemblée Générale ;
– Le montant des charges de copropriété ;
– La preuve que la propriété est libre de toute charge.
De nombreuses grandes villes ont mis en place des interdictions totales ou partielles et/ou des contraintes d’exploitation : Barcelone (mars 2017) / San Ebastian (mars 2018) / Valencia (juin 2018) / Palma de Majorque (juillet 2018) / Alicante (août 2018) / Madrid (mars 2019).
* L’acte de vente précédent :
Il peut être utile de demander l’acte de vente précédent afin de vérifier si le bien a été modifié ou non. En cas de travaux il faut vérifier les déclarations.
* Le « certificado de aptitud » :
Uniquement, pour les immeubles de plus de 50 ans (45 en Catalogne) une inspection technique (ITE) est obligatoire. Le vendeur doit fournir le certificat d’aptitude de l’immeuble.
* L’Etat physique du bien : en cas de doute sur l’état du bien, il est important de solliciter l’expertise d’un architecte afin de s’assurer que le bien ne contient pas de vices cachés.
* Son environnement : se renseigner auprès des services techniques municipaux la réalisation de travaux publics qui pourraient nuire à l’immeuble et à son environnement.
* Okupas (squatteurs) : vérifier si la présence de squatteurs dans l’immeuble notamment à Barcelone où la municipalité est bienveillante avec eux.
* Vérifier la santé financière du promoteur : si acquisition sur plan, il peut être important de vérifier la situation financière du promoteur immobilier.
2. Le contrat de réservation du bien
Le « contrato de reserva » est toujours assorti du paiement d’un acompte qui vient garantir que le bien immobilier est retiré du marché et est réservé pour un prix déterminé pendant une courte période.
Il vaut mieux payer cet acompte à l’agence immobilière plutôt qu’au propriétaire, que l’agence immobilière soit certifiée API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et payer par virement (ou par chèque de banque) plutôt qu’en espèces ; ainsi il y a une trace du paiement.
Cette étape n’est pas obligatoire.
3. Le compromis de vente
Il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente : un contrat privé entre l’acquéreur et le vendeur selon lequel le vendeur confirme son intention de vendre et l’acheteur confirme son intention d’acheter la propriété au prix convenu et aux conditions spécifiées.
Le compromis de vente peut être assorti de conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc…).
Une fois, le compromis signé, l’acquéreur verse un acompte au vendeur (10% du prix de vente). Ainsi, de deux choses l’une, d’une part si le vendeur décide finalement de pas vendre son bien, il devra payer le double de l’acompte au vendeur (ici 20% du prix de vente). D’autre part, si l’acheteur décide de ne plus acheter, le montant de l’acompte sera perdu sauf clauses contraires.
4. La tasacion
En cas d’hypothèque auprès d’une banque espagnole, il est obligatoire de faire réaliser une tasacion, c’est-à-dire une estimation du bien immobilier par un expert.
Cette estimation est très importante car les banques s’en serviront comme la base du contrat de prêt. Autrement-dit, plus l’estimation (tasacion) est élevée plus le prêt sera élevé.
Par ailleurs, même en l’absence d’hypothèque, la tasacion peut être une option pour vérifier que le prix proposé par le vendeur est conforme à la réalité.
5. L’obtention du NIE
Conformément à la législation espagnole, tout acquéreur étranger (même s’il s’agit d’un citoyen européen) doit préalablement obtenir un NIE (númeo de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.
La demande de NIE s’effectue dans un Commissariat, le délai d’obtention est de 3 à 4 semaines.
6. Souscrire un compte courant en Espagne
Aucune obligation en ce sens pour l’acquéreur, toutefois, le paiement du bien mais aussi des impôts et frais liés à l’achat seront plus faciles depuis un compte en Espagne.
Cela permet à l’acquéreur d’éviter les frais liés à la transaction lors du paiement des factures ordinaire.
REMARQUE : depuis 2014, uniquement pour les Français, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles sans frais.
ATTENTION : si l’acquéreur souscrit à une hypothèque en Espagne, la souscription à un compte courant en Espagne devient obligatoire.
7. Si l’acquéreur réside à l’étranger
Il est impératif de retenir 3% du montant de la vente à titre de précompte à l’impôt pour les non résidents. Cette somme sera versée à l’administration fiscale espagnole. Il faut donc payer chez les notaires seulement le solde de 97% du prix de vente.
A défaut, en cas de paiement intégral, l’administration fiscale pourra se retourner contre l’acquéreur.
Félix de la Guia Muñoz
Avocat fiscaliste et commissaire aux comptes
felix.delaguia@delaguialuzon.com
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