Le consultant immobilier Jorge Álvarez-Cascos passe en revue l’offre résidentielle du pays et affirme qu’il s’agit de la meilleure destination d’investissement de toute l’Amérique latine
Jorge Álvarez-Cascos est consultant immobilier et vice-président principal et conseiller juridique de Casa de Campo Real Estate, une agence immobilière spécialisée dans la vente et la location de maisons à Casa de Campo, un complexe de luxe en République dominicaine qui comprend un complexe hôtelier, villas et terrains de golf, entre autres services de haut standing.
Dans cette interview, il explique que de plus en plus d’espagnols s’installent dans le pays, dans le but de se connecter avec la nature, d’améliorer leur qualité de vie et de bénéficier d’une charge fiscale réduite. Beaucoup d’entre eux sont des particuliers fortunés, qui cherchent à établir leur résidence en dehors de l’Espagne pour payer moins d’impôts. Il assure qu’il est possible d’acheter des maisons près de la côte pour moins de 200.000 dollars et qu’un rendement allant jusqu’à 7% peut être obtenu grâce à la location.
Qu’est-ce que la Casa de Campo ?
Casa de Campo est la meilleure station balnéaire des Caraïbes et l’une des meilleures au monde. C’est une station consolidée, elle a 23 kilomètres carrés et une offre imbattable en termes de vacances.
Nous avons quatre terrains de golf, l’un d’eux est l’un des 20 meilleurs terrains de golf au monde; Nous avons deux terrains de polo, un circuit de championnat de polo, la plus grande marina du pays, trois courts de tennis, un camp de tir, et puis tout type de sports nautiques que vous pouvez faire est à votre portée.
Nous avons également un grand club de plage avec plusieurs piscines et tous les services dont vous pourriez avoir besoin, des cinémas à une pharmacie et un supermarché. Et nous avons 13 restaurants au sein du complexe à différents endroits avec une cuisine internationale. Donc, si vous ne voulez vraiment pas sortir, vous ne sortez pas.
A qui s’adresse cette station ?
C’est une station axée principalement sur les familles, car nous avons des offres pour les parents et les enfants. Et la bonne chose à propos de Casa de Campo est que de nombreuses familles qui ont commencé à y aller appartiennent maintenant à la deuxième génération et continuent de revenir.
Beaucoup d’argent est investi et maintenant nous inaugurons 65 nouvelles chambres méga-luxe qui, nous l’espérons, seront disponibles dans le reste de l’année.
Avec ce complexe, vous offrez la discrétion, vous offrez l’intimité, vous offrez la sécurité, ce qui est très important. Et ce qui est aussi très important pour les investisseurs et pour les gens qui viennent, c’est que nos transactions se font toutes en dollars. Vous achetez et vendez en dollars, vous n’êtes donc pas soumis aux changements que peut subir le peso dominicain. Il est également très important que nous appartenions à la Roman Corporation et que l’ensemble de notre processus d’achat soit transparent.
“Casa de Campo est la meilleure station balnéaire des Caraïbes et l’une des meilleures au monde”
Mais ce n’est pas un lieu de villégiature typique. Comment ça marche exactement?
Le modèle commercial est que Corporación Romana, qui est propriétaire via Costa Sur, vend des terres. Et il y a des promoteurs qui décident d’acheter ces terrains et de développer des maisons.
Ce sont normalement de petits développements, de 7-8-10 maisons, mais il n’y a pas de grands bâtiments. Ce que nous ne faisons jamais, c’est de mettre plus de terrains sur le marché que le marché ne peut en absorber et cela garantit la stabilité des prix, avec laquelle l’investisseur est calme que, lorsqu’il investit dans la Casa de Campo, sa propriété ne sera jamais amortie, à moins que la crise de 2008 vient, à laquelle inévitablement personne n’échappe.
À Casa de Campo, nous n’avons actuellement pas une grande offre de propriétés car elles ont déjà été vendues. Nous avons actuellement 60 villas à vendre, contre 90 il y a trois ans.
“On ne met jamais plus de terres sur le marché qu’on ne peut en absorber et cela garantit la stabilité des prix”
Y a-t-il beaucoup de mouvement sur le marché immobilier dominicain ?
D’une manière générale, le marché s’est beaucoup développé ces dernières années. Les ventes ont énormément augmenté et les prix aussi.
On parle de croissance supérieure à 20%. Même en terre je dirais qu’on est au dessus de 40%. Après la pandémie, il a eu un coup de pouce car le client a voulu quitter les villes pour aller dans un environnement où il peut télétravailler. Et la vérité est que l’infrastructure que nous avons en termes de communication est magnifique et cela a provoqué un flot d’acheteurs.
Les aménagements qui se réalisent dans le pays ne sont actuellement pas surdimensionnés et il y a beaucoup de demande : les besoins en logements du pays sont très importants et toujours pas satisfaits et, d’autre part, la demande touristique est là.
Quel type de promoteurs ont récemment été les plus intéressés par le développement de maisons?
Ce sont des promoteurs locaux, car la taille des promotions ne rend pas attractif pour un investisseur étranger de s’y promouvoir. Là où il y a des investissements étrangers, c’est dans des zones comme Bávaro, Punta Cana ou Las Terrenas, où il y a déjà des développements beaucoup plus importants, avec 300 ou 400 appartements. Il y a bien un investisseur étranger qui va, promeut, développe et vend.
Quel type de touristes est le plus courant en République Dominicaine ?
C’est un pays qui reçoit un grand flux de touristes et qui va continuer à croître car nous sommes très proches des États-Unis. En fait, le plus grand groupe de touristes que nous avons, ce sont les touristes américains, puis les canadiens et les Latino-Américains, comme les brésiliens, les colombiens et les vénézuéliens… Et il y a aussi les européens, surtout, beaucoup de touristes italiens et espagnols. Aussi français, scandinaves et allemands, mais moins. Ces dernières années, il y a eu un flux très important de Russes, mais il a été interrompu par la guerre.
Et sont-ce les mêmes qui achètent plus tard des maisons ?
Le touriste qui vient pour la première fois vient généralement à notre hôtel parce qu’il vient jouer au golf. Et c’est après la deuxième ou la troisième répétition qu’ils prennent la décision d’acheter un logement et d’investir dans la location. C’est ainsi qu’ils obtiennent en quelque sorte un revenu supplémentaire de leur maison.
Chez Casa de Campo Real Estate, nous louons logiquement des maisons et c’est généralement pour de courtes périodes. Il est très difficile de trouver du produit pour des saisons d’un an car les propriétaires veulent continuer à utiliser leurs maisons. La chose habituelle est de louer quelques mois.
De quels prix parle-t-on ?
Les prix sont en rapport avec les prestations. Notre principale demande se concentre sur les propriétés jusqu’à un million de dollars, bien que nous ayons des villas jusqu’à 50 millions de dollars. Nous ne sommes pas l’option la moins chère, mais nous sommes la meilleure option.
Pourquoi ?
Eh bien, parce que tout est consolidé, à la fois notre golf et notre marina, notre polo… Nous avons la sécurité, nous nous occupons de tous les détails et les clients ont beaucoup de choses à portée de main.
Pourquoi la République dominicaine est-elle si à la mode en ce moment ?
La République dominicaine a toujours été une destination en pleine croissance, et nous avons l’avantage d’être proches des États-Unis et du Canada, d’avoir un bon climat et d’avoir des gens extrêmement sympathiques. La personne qui vient au pays est ravie parce qu’elle s’occupe bien d’elle et c’est quelque chose de très important.
De plus, c’est un pays très stable, qui est également important pour les touristes, et les gens après la pandémie veulent plus de contact avec la nature. Et nous avons tout : le resort le plus exclusif, Casa de Campo, mais aussi si vous aimez le surf et êtes un peu plus “hippie”, vous pouvez aller à Cabaret, qui est une très belle région, avec une mer très agitée et très ouvrir. Le nord du pays possède la plus haute montagne des Caraïbes. Vous pouvez également vous rendre à Jarabacoa, où règne un climat frais en plein été…
Il y a de très belles régions et les plages sont merveilleuses, l’eau est chaude toute l’année et il y a une gastronomie peu connue, mais assez riche, et qui aide aussi les gens à s’amuser et à se sentir à l’aise. L’offre que vous avez est très large et c’est peut-être la chose la plus importante.
Et pour les investisseurs, que propose-t-elle ?
La République Dominicaine pour les investisseurs représente aujourd’hui la meilleure destination du Latam. Tous les pays d’Amérique latine ont connu ces dernières années des changements de gouvernement de gauche qui mettent le capital mal à l’aise. Le Pérou, le Chili ou le Venezuela sont dans cette situation depuis des années. Il ne vous reste plus beaucoup d’options pour vous rendre dans un pays pour investir sans risquer de changements drastiques au sein du gouvernement qui impliquent d’une certaine manière de ne pas réaliser votre plan d’affaires. Les partis politiques qui sont au pouvoir en République dominicaine et les alternatives possibles ont des programmes très similaires. Il n’y aura pas de changement politique, même si le parti au gouvernement change. Les politiques ne subiront pas de changement.
De plus, la République dominicaine, même si ce n’est pas le plus grand pays du Latam, est la huitième économie de l’OTAN et c’est extrêmement important. La croissance moyenne de la République dominicaine a été la plus élevée du Latam, proche de 5% soutenu.
Ensuite, il a des lois pour promouvoir les investissements étrangers qui sont très intéressantes, ce qu’elles font, c’est encourager les rentiers et les retraités à résider dans le pays, en leur accordant des avantages fiscaux considérables. De plus, il existe un traité de double imposition signé entre l’Espagne et la République dominicaine, de sorte que tous les transferts en capital, qu’il s’agisse de pensions, de dividendes ou de ce que vous recevez en République dominicaine, si vous êtes résident, vous êtes exonéré d’impôt. Ce n’est pas taxé ici et ce n’est pas taxé là-bas. Cela pousse de nombreux espagnols à commencer à envisager et envisagent déjà de devenir résidents là-bas, ce qui vous oblige à rester six mois et 13 jours, car cela en vaut vraiment la peine.
En outre, il existe d’autres incitations fiscales, comme pour les nouvelles promotions touristiques ou lors de la vente d’une propriété, qui en Espagne seraient les plus-values municipales.
“Il accorde des avantages fiscaux considérables aux rentiers et retraités”
Quelle offre de logement existe-t-il actuellement en République Dominicaine ?
De nombreux développements y sont réalisés, même si tout dépend de l’emplacement. Il y a des développements pour acheter un petit appartement pour 85 000 dollars, bien qu’ils ne soient pas sur la plage. Si vous souhaitez être plus proche de la plage, vous pouvez trouver un logement pour environ 200.000 dollars. Et si vous allez dans la région de Cancun, vous pouvez acheter un appartement pour 350.000 $.
“Il y a des lotissements pour acheter un petit appartement à 85.000 dollars”
Et quel est le profil du demandeur de logement espagnol?
Le plus grand nombre d’espagnols qui se rendent en République dominicaine sont ceux qui partent en vacances pour passer une semaine ou en lune de miel, mais n’achètent pas.
Ensuite, nous avons d’autres espagnols qui partent travailler en République dominicaine pour de nombreuses raisons, telles que la difficulté de trouver un emploi pour les jeunes et les opportunités entrepreneuriales que vous pouvez avoir là-bas. Ces personnes arrivent, cherchent du travail, travaillent généralement dans une entreprise espagnole et achètent une maison entre 80.000 et 100.000 dollars.
Il y a aussi l’espagnol qui a arrêté de travailler et qui veut y prendre sa retraite ou y passer des saisons. Et ici, nous avons deux strates: les personnes pour qui l’efficacité fiscale est beaucoup plus importante, qui viennent généralement à Casa de Campo. Et l’autre strate, ce sont les gens avec un niveau légèrement inférieur, mais qui veulent améliorer leur qualité de vie, et ils vont dans la région de Kafkiana, Bávaro ou Las Terrenas.
Les banques du pays offrent-elles des prêts hypothécaires aux étrangers ?
Il existe des banques locales qui proposent des financements immobiliers aux étrangers, mais le modèle 80%-20% qui existe en Espagne n’existe pas là-bas. En République dominicaine, cette limite est d’environ 65% de la valeur de la propriété, car les banques là-bas ne se sentent pas à l’aise d’assumer plus de risques.
Peut-on rentabiliser une maison ?
Cela dépend du prix auquel vous achetez et de l’endroit où vous achetez, mais vous pouvez vous attendre à un rendement compris entre 6% et 7% grâce à la location. Le plus important est que vous trouviez le bon emplacement, même si cela peut être le plus difficile pour ceux qui viennent de l’étranger et ne connaissent pas le pays.
“Avec la location d’une maison, vous pouvez vous attendre à un rendement allant jusqu’à 7%”
Existe-t-il des opportunités d’investissement au-delà du logement ?
D’importants projets immobiliers sont en cours et une université espagnole s’y implante. Il s’agit de l’Université européenne de l’Atlantique, qui construit un campus universitaire de 52.000 m2 dans la province de La Romana.
Il y a des opportunités dans le secteur du logement étudiant, qui est un marché très mature aux États-Unis et dans certains pays européens, où il y a eu beaucoup d’achats et de ventes récemment. Il y a aussi des opportunités dans les centres commerciaux et s’il est vrai qu’il n’y a pas de place pour trop de macro-centres, il y a de la place pour des centres commerciaux de taille moyenne.
Dans mon rôle de consultant, je travaille sur la « levée de fonds » pour une résidence étudiante qui aura une capacité de 3.000 étudiants et dont le projet a un coût de 5,5 millions de dollars, et nous construisons une résidence de 240 lits. Là-bas, il n’y a pas de concept de résidences étudiantes de type américain ou européen, avec le campus et les services, donc on va être un peu les pionniers dans ce concept de résidence.
Remarquez-vous un plus grand intérêt des grands domaines espagnols après l’impôt sur les grandes fortunes que le gouvernement espagnol a approuvé ?
Oui, il y a des espagnols qui ont des actifs importants qui commencent à s’installer en République dominicaine à des fins fiscales, et il y a des noms bien connus, mais je ne vais pas les citer. Chez Casa de Campo, nous avons pour devise la discrétion.
Vous attendez-vous à ce que cet intérêt augmente?
La nouvelle législation et les nouvelles concernant les changements fiscaux en Espagne génèrent beaucoup d’inquiétude et nous espérons qu’il y aura une augmentation des espagnols qui souhaitent rechercher un environnement fiscal plus favorable. En fait, il y a déjà des cabinets d’avocats qui travaillent là-dessus.
“Nous nous attendons à une augmentation des Espagnols qui souhaitent rechercher un environnement fiscal plus favorable”
Quelles recommandations donneriez-vous à une personne de la classe moyenne qui souhaite s’installer en République dominicaine et commencer une nouvelle vie ?
Aux personnes qui envisagent de choisir un pays plus « convivial », avec des gens sympathiques et un environnement fiscal plus supportable, la première chose que je dirais est l’importance de l’emplacement. Il existe plusieurs options dans le pays, donc l’emplacement dépend du style de vie que vous souhaitez avoir. Il est pratique de rechercher des projets bien situés et de toujours voir qui est derrière cette promotion.
Il est également important que vous soyez conseillé par quelqu’un qui connaît le pays et qui puisse vous aider dans ce choix, car l’une des choses que tout espagnol moyen va rechercher est que cet investissement gagne en valeur et que cette propriété, lorsqu’il ne l’occupe pas, génère un profit. Et cette rentabilité sera conditionnée par l’endroit où vous vous trouvez et par l’attractivité des services que vous proposez. C’est ce qui est important et c’est pourquoi nous sommes là, pour pouvoir vous aider dans ce choix.
