Deux décrets viennent d’entrer en application en Espagne. Ils modifient les règles du jeu pour les propriétaires bailleurs et les locataires. Certification énergétique obligatoire, frais d’agence à la charge du propriétaire, préavis allongé à quatre mois, registre national des contrats. Voici ce que ces textes changent concrètement.
Premier décret : les propriétaires face à de nouvelles obligations
La mesure la plus structurante du premier décret concerne la certification énergétique. Avant toute nouvelle signature de bail, le propriétaire devra disposer d’un diagnostic de performance énergétique à jour. Sans ce document, le contrat pourra être partiellement nul.
Le ministère espagnol des Transports estime que près de 40 % du parc résidentiel locatif affiche encore une étiquette énergétique E, F ou G. Les propriétaires disposent toutefois d’un délai transitoire de 18 mois pour se mettre en conformité sans sanction immédiate. C’est court pour certains bailleurs qui devront financer des travaux.
Cependant la nouveauté la plus immédiate concerne les frais d’agence. Dans les zones dites tendues, ces honoraires devront désormais être intégralement supportés par le propriétaire. Le locataire n’aura plus rien à payer à l’agence à la signature du bail.
“Ces décrets répondent à une urgence sociale réelle, mais ils imposent aux propriétaires des délais de mise en conformité parfois incompatibles avec la réalité du terrain.” Diario de Navarra, dossier DN Inmo.
Second décret : plus de protection pour les locataires
Le second texte cible les zones à marché tendu, là où la pression locative est la plus forte. La mesure phare : le préavis minimal qu’un propriétaire doit respecter pour reprendre son bien à usage personnel passe de deux à quatre mois. Un locataire a donc deux fois plus de temps pour se retourner.
Les chiffres justifient cette protection renforcée. Selon l’INE, les loyers ont progressé de plus de 11 % en moyenne nationale ces deux dernières années, avec des hausses dépassant 18 % à Barcelone et Madrid. En revanche, les locataires disposent désormais d’un droit de contestation élargi face à toute révision de loyer jugée abusive, avec un délai de réponse porté à 30 jours.
Le second décret prévoit également la création d’un registre national des contrats de location. Il entrera progressivement en vigueur d’ici fin 2027. Son objectif est d’améliorer la transparence du marché et de faciliter le contrôle des plafonds de loyers dans les zones concernées.
Ce que les investisseurs francophones doivent surveiller
Les associations de propriétaires ont déjà exprimé leurs inquiétudes. Elles craignent un désengagement de certains bailleurs du marché locatif traditionnel au profit de la location touristique de courte durée, moins contrainte par ces nouvelles règles. Si cette tendance se confirme, elle réduirait encore davantage l’offre locative dans les grandes villes espagnoles, amplifiant la tension sur les loyers que ces décrets cherchent précisément à contenir.
Pour un investisseur francophone qui possède ou envisage d’acquérir un bien locatif en Espagne, ces deux décrets changent le calcul de rentabilité. Les frais d’agence à la charge du propriétaire représentent un coût supplémentaire à l’entrée. La certification énergétique obligatoire peut imposer des travaux avant relocation. En revanche, un marché mieux régulé et plus transparent peut aussi attirer une clientèle locative plus stable et plus solvable.
Sources et photo: Rédaction LCE (avec l’aide de l’IA)
