Le corridor Henares a été celui qui a concentré le plus d’opérations, plus précisément 75 % au premier trimestre, et 45 % de la zone sous contrat. L’absorption peut être d’environ un million de mètres carrés en 2023.
BNP Paribas Real Estate a présenté son dernier rapport sur le marché immobilier madrilène, qui montre le rôle solide de la demande, qui continue de comprimer le taux de vacance, après un record d’embauches en 2022.
Entre janvier et mars, l’absorption des espaces logistiques a été de 248.683 m², répartis en 24 nouvelles opérations, soit deux de plus qu’à la fin de l’année précédente. Le secteur qui tire la demande est principalement celui des opérateurs logistiques.
Si l’on compare l’activité enregistrée avec le même trimestre de 2022, on observe un ajustement notable des embauches de 34%, qui atteint 43% en comparaison avec le trimestre précédent.
Cela s’explique par la taille moyenne des opérations réalisées, qui a été de 10 362 m², parmi les plus notables étant la location d’une plateforme de 42 662 m² par un opérateur à Illescas. En revanche, au premier trimestre 2022, la taille moyenne était de 13 500 m² et au dernier trimestre 2022, de 19 941 m².
Axe A-2, protagoniste
Le corridor de Henares a été celui qui a concentré le plus d’opérations, plus précisément 75 % au premier trimestre et 45 % de la superficie sous contrat, avec 111 177 m² contractés en 18 opérations.
La forte activité du premier arc logistique se distingue, avec 10 contrats qui regroupent une surface contractée de 42 533 m² et une moyenne de 4 253 m². Le loyer moyen y est de 5,5 euros/m²/mois. Les marchés les plus actifs ont été Coslada, San Fernando et El Cañaveral.
L’activité enregistrée dans le deuxième arc de l’axe A-2 est limitée à deux opérations à Torrejón de Ardoz, avec une surface moyenne de 3 876 m² et un loyer moyen d’environ 5,5 euros/m²/mois.
Enfin, la demande dans le troisième arc a été élevée, enregistrant six opérations à Cabanillas del Campo, Azuqueca de Henares et Guadalajara. La taille moyenne s’élève à 7 704 m², tandis que les loyers atteignent 3,3 euros/m²/mois.
Le reste des contrats a été enregistré dans la zone sud, qui a concentré 21 % des opérations et 54 % de l’absorption, avec Illescas, Villaverde, Pinto et Seseña comme marchés les plus actifs.
Les surfaces contractées varient de 2 338 m² de modules à Villaverde à 42 662 m² de plateformes logistiques à Illescas. Les loyers, quant à eux, oscillent entre 5,6 euros/m²/mois à Villaverde et 3,95 euros/m²/mois dans les plateformes de construction récente à Illescas.
Le loyer moyen des opérations du premier trimestre s’est établi à 5,00 euros/m²/mois, traduisant une croissance de 13,6%. Le loyer prime reste à 6,25 euros/m²/mois dans la première arche du Corredor del Henares, bien que des prix de départ allant jusqu’à 6,75 euros/m²/mois soient observés dans les nouveaux projets.
De plus, dans la troisième couronne, les prix de départ des projets neufs atteignent 4,00 euros/m²/mois, voire certains projets montent à 4,15 euros/m²/mois.
En revanche, dans un marché où le parc total a augmenté de plus de 600.000 m² en 12 mois, le taux de vacance est passé de 6,53% au premier trimestre 2022 à 5,74%. Si seules les plateformes de grade A sont analysées, la disponibilité chute à 5,18 %.
De BNP Paribas Real Estate, ils estiment qu’après deux ans avec des chiffres contractuels de plus de 1,2 million de mètres carrés et les bons records du premier trimestre, l’absorption pourrait être d’environ un million de mètres carrés en 2023.
Au cours des douze prochains mois, des projets en phase de construction totalisant 754 800 m² viendront s’ajouter au marché, une production similaire à celle des dernières années, qui n’a pas eu d’impact sur le taux de vacance.
