Un immeuble de bureaux désaffecté de Madrid va devenir 400 logements grâce à un investissement de 75 millions d’euros. A&G, société de gestion d’actifs, et Hines, géant américain de l’immobilier avec 90 milliards de dollars d’actifs sous gestion, s’associent pour mener cette reconversion. C’est l’une des opérations les plus significatives du marché résidentiel madrilène en 2026.
Le télétravail vide les bureaux. Le logement manque. La reconversion s’impose.
Le raisonnement derrière ce projet est simple et documenté. Depuis la généralisation du télétravail, la demande en bureaux traditionnels a fortement chuté. Selon Knight Frank, le taux de vacance des bureaux dépasse désormais les 10 % dans plusieurs grandes métropoles européennes. C’est un niveau historiquement élevé.
Pendant ce temps, les loyers madrilènes continuent de progresser. L’accès au logement devient de plus en plus difficile pour une partie croissante de la population urbaine. A&G et Hines ont donc fait le choix de transformer ce problème en opportunité.
L’enveloppe de 75 millions d’euros couvrira l’acquisition du bâtiment et l’ensemble des travaux de rénovation structurelle, énergétique et esthétique nécessaires. L’objectif : livrer 400 logements modernes dans un immeuble entièrement reconverti.
“La reconversion des bureaux vacants en logements représente aujourd’hui l’une des stratégies les plus pertinentes pour répondre simultanément à la crise du logement et à la vacance structurelle du marché tertiaire.”
1 500 à 2 500 euros le mètre carré de transformation : un modèle rentable
Les coûts de transformation d’un immeuble de bureaux en résidences varient généralement entre 1 500 et 2 500 euros par mètre carré. C’est inférieur au coût de construction neuve. En revanche, c’est rentabilisé par une demande locative soutenue dans les centres urbains.
Cette approche présente également un avantage environnemental. Elle limite l’artificialisation des sols et valorise un patrimoine existant plutôt que de construire sur de nouvelles parcelles. Un argument qui pèse de plus en plus dans les arbitrages des grandes métropoles espagnoles.
Madrid n’est pas un cas isolé. Paris, Londres et Milan expérimentent le même modèle depuis plusieurs années, avec des résultats probants. Les bureaux de classe B et C, devenus obsolètes, se transforment progressivement en logements, en résidences étudiantes ou en flex living.
Hines et A&G : deux acteurs complémentaires
Hines est l’un des plus grands groupes immobiliers mondiaux avec un portefeuille dépassant les 90 milliards de dollars. Sa présence en Espagne se renforce depuis plusieurs années. Cette opération madrilène s’inscrit dans sa stratégie globale de diversification vers le résidentiel.
A&G, société de gestion d’actifs espagnole, renforce pour sa part sa présence sur le segment du logement en Espagne. L’association des deux acteurs combine expertise locale et capacité financière internationale, une combinaison efficace pour des projets de cette envergure.
Le calendrier précis des travaux n’a pas encore été communiqué. Les deux sociétés visent une livraison des premiers logements dans les prochaines années, selon l’avancement des autorisations administratives et des travaux.
Ce que cette opération signifie pour les investisseurs francophones
Pour les investisseurs francophones qui suivent Madrid, ce projet envoie un signal clair. Les actifs de bureaux vacants bien situés dans la capitale espagnole sont devenus une classe d’actifs à part entière pour la reconversion résidentielle. Le modèle est validé par des acteurs de référence mondiale.
La reconversion coûte moins cher que la construction neuve. Elle bénéficie d’emplacements centraux déjà desservis par les transports. Et elle répond à une demande locative que l’offre neuve classique ne parvient pas à satisfaire. Pour les investisseurs qui cherchent à se positionner sur Madrid sans les valorisations prohibitives du résidentiel neuf, c’est une piste sérieuse à explorer.
Sources et photo: Rédaction LCE (avec l’aide de l’IA)
