En pleine flambée des prix immobiliers en Europe, le Portugal et l’Espagne viennent de choisir des voies radicalement opposées pour tenter de résoudre la crise du logement. Lisbonne renforce les droits des propriétaires et réduit les délais d’expulsion. Madrid interdit aux fonds d’investissement d’acheter des logements et prolonge les contrats de location. Deux laboratoires grandeur nature dont les résultats vont s’avérer décisifs pour les investisseurs immobiliers des deux côtés de la frontière.
Le Portugal fait le pari de l’offre. L’Espagne fait le pari de la protection.
La divergence est nette et assumée. Le gouvernement portugais de Luís Montenegro vient de soumettre au Parlement une proposition qui va à l’encontre de tout ce que l’Espagne vient d’approuver. Au Portugal, le délai d’impayé nécessaire pour résilier un contrat de location passe de trois à deux mois. Les garanties exigibles aux locataires augmentent : les propriétaires pourront désormais demander jusqu’à trois mois de loyer d’avance contre deux actuellement, et le plafond des cautions est supprimé. Les limites à la hausse des loyers introduites par le gouvernement socialiste précédent sont également dans le collimateur, avec un projet d’élimination des plafonds pour les nouveaux contrats.
En Espagne, la logique est inverse. Le gouvernement de Pedro Sánchez vient d’approuver deux décrets-lois qui vont dans le sens opposé : interdiction pour les fonds d’investissement d’acheter des logements résidentiels, prolongation des contrats de location en vigueur et protection renforcée des locataires contre les expulsions. Des mesures portées notamment par la pression politique de Sumar au sein de la coalition gouvernementale.
Deux pays voisins, deux philosophies radicalement différentes sur la façon de résoudre le même problème. Le Portugal parie sur la confiance aux propriétaires pour faire revenir l’offre sur le marché. L’Espagne parie sur la protection des locataires pour contenir une crise sociale.
Les leçons des Pays-Bas : quand l’interdiction aux fonds produit l’effet inverse
Avant de juger les deux modèles, il y a une expérience européenne récente qui mérite d’être connue de tout investisseur immobilier. Aux Pays-Bas, une loi de protection à l’achat a été adoptée, permettant aux municipalités d’interdire l’achat de logements à des fins locatives. Rotterdam a été l’une des premières villes à l’appliquer.
Le résultat, documenté par une étude des chercheurs Marc Francke, Lianne Hans, Matthijs Korevaar et Sjoerd van Bekkum, est édifiant. Les achats par des investisseurs ont reculé de 75 %. Mais l’offre locative a encore diminué, faisant monter les loyers de 4 % supplémentaires dans les quartiers concernés par rapport à ceux où la restriction ne s’appliquait pas. Les familles aux revenus modestes et les jeunes ont été les plus touchés. Et les prix de vente pour les particuliers sont restés pratiquement stables, sans faciliter l’accession à la propriété pour les ménages en difficulté.
En d’autres termes : l’interdiction aux fonds n’a pas baissé les prix, n’a pas augmenté l’offre et n’a pas aidé les plus fragiles. C’est exactement le modèle que l’Espagne vient d’adopter.
« Le Portugal veut redonner confiance au marché pour augmenter l’offre de logements. L’Espagne a choisi de restreindre le marché pour protéger les locataires. L’histoire récente montre que la première approche produit de meilleurs résultats. »
Les chiffres qui racontent l’état des deux marchés
Les données de marché des deux pays dessinent un tableau préoccupant, quel que soit le modèle choisi.
En Espagne, les loyers ont progressé de 9,8 % en moyenne nationale au deuxième trimestre 2026 selon Idealista. L’offre de locations a chuté de 61 % en cinq ans sur l’ensemble du territoire, avec des chutes allant jusqu’à 90 % à Barcelone depuis l’application de la Loi de Logement selon les données Idealista. Le prix moyen au mètre carré dépasse 5 000 euros à Madrid et Barcelone.
Au Portugal, les loyers ont augmenté de 9,1 % sur un an au premier trimestre 2026 selon les données officielles. Lisbonne affiche des prix au mètre carré dépassant les 4 500 euros dans les quartiers centraux, avec des hausses continues depuis 2022 malgré les mesures restrictives de l’ancien gouvernement socialiste. La restriction des meublés touristiques et la possibilité donnée à l’État d’obliger les propriétaires à louer leurs biens vacants se sont avérées totalement inefficaces trois ans après leur introduction.
Ce que les investisseurs francophones doivent retenir
Pour un investisseur francophone qui possède ou envisage d’acquérir des biens immobiliers en Espagne ou au Portugal, ces deux évolutions législatives simultanées ont des implications concrètes et opposées.
Côté Portugal : le renforcement des droits des propriétaires est une excellente nouvelle pour les investisseurs locatifs. Des délais d’expulsion plus courts, des garanties plus élevées et des plafonds de loyers supprimés vont mécaniquement réencourager les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif. Pour un investisseur qui hésite entre les deux marchés, la direction prise par Lisbonne est clairement plus favorable à la rentabilité locative à court et moyen terme.
Côté Espagne : l’interdiction aux fonds d’investissement d’acheter des logements résidentiels et la prolongation des contrats de location vont dans le sens inverse. Ces mesures vont réduire la liquidité du marché, allonger les délais de vente pour les investisseurs qui souhaitent se retirer et peser sur les rendements locatifs dans les zones déjà soumises à encadrement des loyers. La leçon néerlandaise suggère qu’elles n’atteindront pas leurs objectifs sociaux non plus.
L’analyse comparée des deux modèles converge vers une conclusion que les économistes du logement défendent depuis longtemps : la crise du logement en Europe est avant tout une crise d’offre, pas une crise de réglementation. Le Portugal l’a compris. L’Espagne a choisi une autre voie. Les investisseurs, eux, voteront avec leurs capitaux.
Sources et photos : Rédaction LCE (avec l’aide de l’IA)
