Dans une Espagne où Madrid dépasse les 5 000 euros le mètre carré et Barcelone les 5 000 euros également, la Castille-et-León affiche encore 826 euros en moyenne. C’est quatre à six fois moins cher. Et pourtant ce marché bouge, se structure et attire des acheteurs étrangers de plus en plus nombreux, avec les Français en tête. Voici ce que disent vraiment les chiffres de 2026.
826 euros le mètre carré : le prix le plus accessible d’Espagne pour un acheteur étranger
Le chiffre est éloquent. Selon le Consejo General del Notariado, le prix moyen payé par des acquéreurs étrangers en Castille-et-León s’est établi à 826 euros le mètre carré au second semestre 2025, la deuxième valeur la plus basse de toutes les communautés autonomes espagnoles. Pour mettre ce chiffre en perspective : un appartement de 100 mètres carrés à Salamanque ou Valladolid coûte en moyenne ce que coûterait un studio de 15 mètres carrés dans le 11ème arrondissement de Paris.
Mais attention à la lecture trop rapide de ce chiffre. 826 euros le mètre carré n’est pas le signe d’un marché déprimé. C’est le reflet d’un marché qui n’a pas encore intégré sa propre attractivité. Les transactions d’étrangers dans la région ont progressé de +10,4 % au second semestre 2025 selon le Notariado, atteignant 1 654 opérations, soit le niveau le plus élevé depuis 2007. La dynamique est là. Le prix suivra.
Les Français, premiers acheteurs étrangers de la région avec 29,1 % des transactions
Ce n’est pas un hasard si les Français ont identifié ce marché avant les autres. Selon les données du Notariado reprises par Heraldo de León en avril 2026, les acheteurs français représentent 29,1 % de l’ensemble des achats réalisés par des étrangers non résidents en Castille-et-León, loin devant les Portugais qui arrivent en deuxième position avec 9,3 %. Ce positionnement n’est pas nouveau mais il se renforce chaque année. Les Français qui connaissent bien l’Espagne savent que la Castille-et-León offre quelque chose de rare : des villes universitaires historiques classées UNESCO, une gastronomie d’exception, des campagnes préservées et des prix qui semblent encore ignorer la hausse généralisée du marché espagnol.
« La compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros aumentó en Castilla y León un 10,4 por ciento interanual en el segundo semestre de 2025, hasta las 1.654, la cifra más alta desde 2007. »
Valladolid, Salamanque, León, Burgos : quatre marchés urbains, quatre dynamiques
Le marché de Castille-et-León n’est pas monolithique. Chaque capitale de province a ses propres dynamiques et ses propres opportunités.
Valladolid est la capitale économique de la région avec 300 000 habitants. Son marché immobilier est le plus liquide de la région, avec des transactions régulières et une demande locative soutenue portée par son tissu industriel et universitaire. Des promotions de logements neufs sont en cours dans le quartier de Parquesol avec des livraisons prévues en 2026-2027 selon Idealista.
Salamanque est probablement la ville la plus recherchée par les acheteurs étrangers et notamment français. Classée au Patrimoine mondial de l’UNESCO, elle combine une architecture baroque exceptionnelle, une université fondée en 1218 et 30 000 étudiants qui génèrent une demande locative structurellement forte. Le prix moyen y est légèrement supérieur à la moyenne régionale mais reste très inférieur aux grandes métropoles espagnoles.
León est la surprise du marché en 2026. La demande par annonce dans la ville a bondi de +81 % selon thinkSPAIN dans son analyse de février 2026, un indicateur qui place León parmi les villes secondaires où la pression acheteur est la plus forte d’Espagne. Sa cathédrale gothique, son quartier Barrio Húmedo et sa gastronomie de pintxos en font également une destination touristique en forte croissance.
Burgos reste le marché le plus abordable des quatre grandes villes, avec un positionnement géographique idéal à mi-chemin entre Madrid et le Pays Basque sur l’axe autoroutier le plus fréquenté d’Espagne.
Le Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 : 378 millions d’euros supplémentaires pour la région
Le contexte institutionnel joue également en faveur de la région. Le 21 avril 2026, le Conseil des ministres espagnol a approuvé le Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, qui alloue 378 millions d’euros à la Castille-et-León sur cinq ans, contre seulement 101 millions dans le plan précédent. C’est une augmentation de 277 millions qui va irriguer le marché du logement régional pendant cinq ans, à travers des aides à la construction, à la réhabilitation et à l’accession à la propriété.
Par ailleurs, la région applique un ITP (taxe de transfert) de 0,01 % dans les communes de moins de 10 000 habitants, une mesure incitative unique en Espagne qui rend l’achat dans les villages et petites villes de la région pratiquement exempt de cette taxe. Pour les acheteurs français qui cherchent une maison de campagne ou un bien rural à rénover, c’est un avantage fiscal considérable.
Ce que ce marché signifie concrètement pour un investisseur francophone en 2026
La Castille-et-León est probablement le marché immobilier espagnol qui offre le meilleur rapport entre accessibilité des prix, qualité patrimoniale et potentiel de valorisation à moyen terme. Les ingrédients d’une revalorisation progressive sont tous réunis : demande étrangère en hausse de +10,4 %, transactions au plus haut depuis 2007, investissement public massif via le Plan Estatal de Vivienda, et un prix moyen qui reste quatre à six fois inférieur aux grandes métropoles espagnoles.
La fenêtre d’entrée la plus intéressante est celle d’aujourd’hui, avant que le marché n’intègre pleinement ces dynamiques dans ses prix. Les acheteurs qui ont regardé Salamanque ou León en 2020 et ont acheté mesurent aujourd’hui la pertinence de ce pari. Ceux qui regardent en 2026 ont probablement encore une longueur d’avance sur le marché.
Sources et photos : Rédaction LCE (avec l’aide de l’IA)
