Madrid Nuevo Norte, dernier joyau urbain de Madrid, marquera un jalon résidentiel : de 1 000 logements en 1995 à 10 500 aujourd’hui et une référence de prix similaire à des développements tels que Las Tablas, selon les données de la plate-forme Brainsre.
Yolanda Duran / Gabriel Santamarina- 17/05/2021- Brainsre.news
Le projet actuel de Madrid Nuevo Norte a commencé à prendre forme il y a 30 ans sous le nom d’Opération Chamartin. Les chiffres objectifs du projet en font aujourd’hui le mégadéveloppement le plus important d’Europe. Parce que? Parce qu’il combine une mixité d’usages, -habitation, bureaux, commerce et dotation- et grâce aux nouveaux transports prévus, il se structure au cœur de l’aire métropolitaine de la capitale espagnole.
Quelque chose de similaire, mais avec une plus grande dimension dans le cas espagnol, à la réinvention de Canary Wharf, le projet qui a régénéré les anciens docks de Londres pour les transformer en un grand quartier d’affaires, et qui inclut des usages mixtes dans sa nouvelle phase. Rappelons que le quartier d’origine a commencé à se développer en 1980 ; Madrid Nuevo Norte est prévu pour 25 ans.
Les données
Dans le cas de Madrid Nuevo Norte, le complexe urbain s’étendra sur plus de 2,3 millions de mètres carrés constructibles. La planification se fera sur un grand vide urbain occupé par le faisceau de voies ferrées qui part de la gare de Chamartín, -qui doit être enterré et qui abritera un superparc-, des friches et d’anciens espaces industriels.
Le terrain sur lequel le projet sera développé s’étend le long d’une bande allongée de 5,6 kilomètres de long et jusqu’à 1 kilomètre de large, qui traverse le nord de Madrid, de la rue Mateo Inurria, à côté de la Plaza de Castilla, jusqu’au M- 40.
A titre de comparaison, c’est la même distance de Neptuno à la Plaza de Castilla. Trois nouvelles stations de métro sont prévues, dont une pour un train de banlieue, et 400 000 m2 d’espaces verts.
Au total, il couvre une superficie de près de 3,5 millions de m2 (3 290 204 m2), dont, et après déduction de l’espace occupé par les voies ferrées et la M-30, seuls 2,3 millions seront exploités (2 357 443 m2 en béton). Ce sont des données du district de Castellana Norte, la société qui dirige le développement, et qui comprend les actionnaires fondateurs, BBVA et l’entreprise de construction Grupo San José, et pendant deux ans, la société immobilière cotée Merlin Properties. Ce dernier vient de réaffirmer son attachement au projet malgré le conflit entre les actionnaires dans lequel ils sont actuellement impliqués.
Quant au développement de bâtiments purs et simples, il s’agit ni plus ni moins de créer la nouvelle ville de Madrid (1,5 million de m2 de bureaux), et 10 500 étages, dont 20 % avec une forme de protection publique (4 000). Il abritera également la plus haute tour d’Espagne avec soixante-dix étages, il réformera la gare de Chamartin et générera 250 000 emplois. Et bien qu’il n’y ait pas de chiffre global certain, Ismael Clemente, PDG de Merlin Properties, a révélé qu’ils investiraient près de 800 millions dans le projet.
De DCN, ils pensent que les premières maisons des près de 11 000 projetées pourraient être livrées en 2025. En fait, Jorge Serrano, directeur technique du domaine d’activité de DCN, a avancé l’été dernier qu’« il se peut que dans les zones les plus simples les premières maisons commencent à construire dans les trois prochaines années, avec lesquelles les premières livraisons pourront être réalisées dans cinq ans ». C’était la présentation officielle du développement en juillet dernier. Dans ce scénario, la zone la plus proche du quartier de Las Tablas apparaît comme la plus propice à la livraison des premiers logements.
Les zones limites comme thermomètre
Faire une prévision sur le montant du mètre carré dans ce nouveau développement est un exercice hypothétique, car il reste encore au moins deux ans pour que les premiers logements ou bureaux soient construits. Le projet va également être très sensible aux cycles économiques en raison des prix auxquels il veut vendre dans le dernier « joyau » de la couronne métropolitaine. Et n’oubliez pas que les pressions politiques et juridiques persistent.
Même ainsi, il y aura des précédents de la situation de la nouvelle construction dans les zones frontalières de la nouvelle opération. Les zones les plus proches pour rechercher une nouvelle construction sont Tres Olivos, Las Tablas, Fuencarral et Montecarmelo. Ces quatre quartiers ont connu des développements urbains récents qui permettent de poser un thermomètre sur la nouvelle construction au nord de Madrid.
Valverde, qui regroupe les quartiers résidentiels de Las Tablas, Tres Olivos et Fuencarral, dispose d’un mètre carré de construction neuve à 4.215 euros, avec des données de la plateforme immobilière Brainsre au premier trimestre 2021.
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