Le second décret logement du gouvernement espagnol, approuvé mardi en Conseil des ministres mais toujours non publié au Journal officiel (BOE) au moment d’écrire ces lignes, réécrit l’article 10 de la Loi sur les Baux Urbains. Il consacre la prorogation automatique des contrats de location et fixe une indemnisation minimale de 12 mensualités pour tout propriétaire qui refuse de renouveler sans motif justifié. Un texte qui, selon El Mundo, fait de la continuité du bail la règle, et de sa fin une décision expresse du bailleur.
Un principe inversé : la reconduction devient automatique, la rupture devient l’exception
Selon El Periódico, une fois écoulée la durée minimale légale d’un contrat de location, cinq ans si le propriétaire est un particulier, sept ans s’il s’agit d’une personne morale, le bail sera désormais prorogé automatiquement pour une nouvelle période de même durée. Le texte, consulté par EL MUNDO, réécrit à cet effet l’article 10 de la Loi sur les Baux Urbains (LAU).
Le régime de préavis est volontairement asymétrique. Le locataire pourra s’opposer au renouvellement avec un préavis de deux mois. Le propriétaire, lui, devra notifier son refus de reconduction au moins six mois à l’avance, un délai trois fois plus long, qui traduit la philosophie générale du texte : donner la priorité à la stabilité résidentielle du locataire.
« La continuidad del contrato pasa a ser la regla y su extinción, una decisión expresa del arrendador. » El Mundo, 30 septembre 2026
Une indemnisation d’au moins 12 mensualités, calculée sur un indice de référence
Le cœur du dispositif réside dans la compensation financière prévue en cas de non-renouvellement sans motif légitime. Selon El Periódico de Ceuta, si le propriétaire refuse de reconduire le bail sans justifier d’une cause valable, il devra verser au locataire une indemnisation équivalente à 12 mensualités calculées sur le prix de référence du marché pour un logement aux caractéristiques comparables, selon l’indice étatique de référence des prix du loyer.
El Mundo précise un point important : cette indemnisation ne pourra en aucun cas être inférieure à une mensualité par année de résidence effective dans le logement. Le paiement devra intervenir au moment de la remise des clés.
Le texte prévoit toutefois plusieurs exceptions. Aucune indemnisation ne sera due si le propriétaire justifie d’une cause légitime, ou si le locataire peut lui-même se prévaloir d’une prorogation légale distincte. De même, si le propriétaire invoque le besoin du logement pour lui-même ou un proche au second degré mais ne l’occupe pas effectivement dans un délai de trois mois, il devra malgré tout s’acquitter du paiement, une clause anti-fraude destinée à empêcher les faux motifs de reprise pour se soustraire à l’indemnisation.
Des dispositions transitoires sont par ailleurs prévues : les non-renouvellements déjà notifiés avant l’entrée en vigueur du décret restent valables et n’entraînent pas d’indemnisation, et les contrats arrivant à échéance dans les six prochains mois conservent l’ancien préavis de quatre mois.
Un décret déjà voté, mais toujours pas publié, et une validation parlementaire incertaine
Le calendrier de ce texte est particulièrement heurté. Selon Orain, le Conseil des ministres a approuvé le décret mardi, mais sa publication au BOE a été reportée d’un jour pour des raisons techniques et juridiques : le second décret modifie des dispositions introduites par un premier décret logement, lui-même pas encore en vigueur faute de publication préalable, un cas de figure inhabituel où « la dernière norme publiée prévaut », selon des sources de la Moncloa citées par elDiario.es.
Ce premier décret prévoit une reconduction pouvant aller jusqu’à deux ans, que le locataire peut demander et à laquelle le propriétaire est tenu de se soumettre, sauf exceptions. Le second, porté en particulier par Sumar, introduit cette fois la prorogation automatique et transforme de fait les baux en contrats à durée indéterminée, une évolution bien plus radicale que la simple prorogation jusqu’en 2028 prévue par la norme actuellement en vigueur.
Ce second décret concentre les mesures les plus difficiles à faire accepter par les partenaires parlementaires du gouvernement. Selon El Correo Gallego, les deux textes devront être validés vendredi lors d’une séance plénière extraordinaire du Congrès des Députés, mais le second décret part avec très peu de chances d’obtenir cette validation : Junts a d’ores et déjà confirmé son rejet, et Podemos maintient également ses réserves.
Ce que cela signifie pour les propriétaires et investisseurs locatifs
Pour tout propriétaire, français ou étranger, détenant un bien locatif en Espagne, ce texte, s’il venait à être validé, changerait fondamentalement l’équation économique de la sortie d’un locataire en fin de bail. Récupérer un bien pour le revendre, le rénover en profondeur ou simplement changer de locataire deviendrait un acte coûteux par défaut, sauf à justifier d’un motif légal précis.
Compte tenu de l’incertitude parlementaire qui pèse sur ce second décret, et du sort funeste réservé aux tentatives précédentes de réforme structurelle du marché locatif espagnol, dont LCE a régulièrement rendu compte, les investisseurs locatifs auront intérêt à suivre de près le vote de vendredi avant d’en tirer des conclusions définitives sur leur stratégie patrimoniale.
Sources et photo: Rédaction LCE
