Le cabinet de conseil JLL a déjà chiffré la reprise du secteur du commerce de détail au cours de l’année 2024 : les investissements dans ce segment immobilier ont atteint 2 645 millions d’euros en Espagne, soit une augmentation de 147 % par rapport à l’année précédente.
La bonne performance de l’économie espagnole, reflétée dans l’activité des opérateurs, la correction des valorisations des actifs commerciaux des années précédentes et une rentabilité élevée pour un niveau de risque limité sont à l’origine de cette croissance.
Par type d’actif, ce sont les centres commerciaux qui ont le plus investi, avec 1 524 millions d’euros de transactions, suivis par les parcs d’activités commerciales de taille moyenne, avec 450 millions d’euros supplémentaires, et par le commerce de détail dans les rues commerçantes, qui a attiré 430 millions d’euros de transactions.
Les sociétés sud-africaines ont également été particulièrement actives sur les marchés espagnol et portugais, avec notamment l’achat des centres commerciaux Espai Gironés (Salt, Girona), H2O (Rivas Vaciamadrid, Madrid) et Salera (Castellón) par Lighthouse, ainsi que d’un portefeuille de trois centres commerciaux au Portugal par Castellana Properties.
En termes de rentabilité, dans le segment prime des centres commerciaux, elle s’établit à 6,25 %, les parcs de taille moyenne clôturent l’année à 6,05 % et les actifs High Street à 4,15 %. Les prévisions indiquent une compression jusqu’en 2025, en particulier pour les actifs « core+ ».
Le rapport a détecté des divergences entre les institutions nationales et internationales : alors que les grandes banques espagnoles privilégient la rentabilité par rapport au volume et financent des actifs plus petits, les institutions internationales offrent des LTV (ratio dette/valeur de l’actif) plus élevés, jusqu’à 55%, avec des spreads entre 200 et 225 points de base.
Plus d’investissements et de surfaces commerciales en 2025
Le cabinet s’attend à ce que l’investissement continue d’augmenter dans les mois à venir, ainsi qu’à des transactions d’un volume plus élevé dans la High Street et à un rôle croissant des SCPI françaises dans les parcs d’activités commerciales de taille moyenne.
Comme le dit Augusto Lobo, Head of Retail Capital Markets pour la péninsule ibérique chez JLL, « 2024 a été une année extraordinaire pour l’investissement dans le commerce de détail en Espagne, en particulier dans le segment des centres commerciaux, mais aussi dans les parcs d’activités commerciales et la distribution alimentaire. Le rapport risque/rendement est très attractif. Pour 2025, nous nous attendons à ce que cette tendance se poursuive, il y a des investisseurs avec beaucoup de liquidités et un important pipeline d’opérations dans les centres commerciaux. Nous aurons une nouvelle année avec un volume élevé de transactions dans les centres commerciaux, l’intérêt des socimis françaises (SCPI) pour les parcs de taille moyenne se poursuivra et le retour des capitaux institutionnels dans le High Street alimentera également un marché de l’investissement avec des perspectives positives.
D’autre part, il s’attend à ce que l’espace commercial continue à augmenter en Espagne. À cet égard, le document souligne qu’une fois les développements prévus achevés, le stock d’installations commerciales totalisera 630 actifs qui dépasseront 17,5 millions de m2 louables, principalement en Andalousie (15 nouveaux projets qui ajouteront 245.000 m2 de surface), à Madrid (7 développements et 142.000 m2), en Galice (4 projets et 102.500 m2) et en Catalogne (3 nouveaux actifs avec 105.000 m2).
En Espagne, Madrid et Barcelone figurent parmi les 10 villes les plus attractives d’Europe pour les investissements dans le commerce de détail. Selon le dernier Retail City Index préparé par JDM Retail et Oxford Economics, le classement est mené par Paris, Londres et Berlin, avec Madrid en quatrième position et Barcelone en 8ème position, consolidant ainsi l’Espagne comme un marché clé pour les opérateurs du secteur.
Expansion au Portugal
En outre, le cabinet de conseil rappelle que de plus en plus d’investisseurs présents en Espagne aspirent à étendre leurs plateformes au Portugal, un marché sur lequel le secteur commercial a affiché une solide performance en 2024 et où le commerce de détail a mené des transactions d’une valeur de 1,2 milliard d’euros, la plus élevée depuis 2020. Les centres commerciaux et les supermarchés ont été les actifs les plus recherchés.
Pour JLL, les prévisions macroéconomiques positives – croissance du PIB supérieure à la moyenne de la zone euro et faible taux de chômage – font que les investisseurs déjà présents en Espagne analysent le marché portugais pour élargir leur portefeuille d’actifs sur la péninsule ibérique. Ainsi, il pense que de plus en plus de véhicules d’investissement français entreront sur le marché portugais, notamment sur le segment des parcs de taille moyenne, et que les socimis déjà présentes en Espagne développeront leurs investissements dans les centres commerciaux au Portugal.
Source : Idealista
