Les désinvestissements sur le marché espagnol de la distribution devraient avoir lieu après avoir ajusté leurs valorisations de 30% depuis 2018, selon EY.
Au cours des derniers mois, le marché des centres commerciaux en Espagne a évolué positivement, selon les données du rapport annuel “The Retail Property Telescope“, préparé par l’équipe Stratégie et Transactions d’EY.
Le rapport indique que, malgré la baisse de confiance des consommateurs due à un scénario économique défavorable, caractérisé par une inflation élevée et des taux d’intérêt en hausse, les ventes et les entrées de projets de premier ordre se rapprochent des niveaux de 2019 et les dépassent même.
En effet, les centres commerciaux de premier ordre, ceux dont la fréquentation annuelle est supérieure à 6 millions de visiteurs et dont le chiffre d’affaires par m2 est supérieur à 3.500 €/an, ont connu une augmentation de 7,7% de leurs loyers bruts au cours du dernier exercice. En outre, ils ont réduit leurs remises de 61%, ce qui a entraîné une augmentation de 15% des loyers nets au cours des 12 derniers mois.
Cette performance positive s’est également étendue aux centres commerciaux de second rang, dont le chiffre d’affaires annuel par m2 se situe entre 2.500 et 3.500 €. Dans ces centres, les loyers bruts ont augmenté de 6,6%, tandis que les remises temporaires ont été réduites de 31%.
Cependant, le rapport met en garde contre la nécessité de repositionner une grande surface locative actuellement occupée par des opérateurs du secteur de la mode et des accessoires qui ont de gros problèmes de continuité en raison de leur taux d’effort élevé. Selon l’analyse d’EY, 42% de la surface locative brute des centres commerciaux, occupée par des entreprises de mode et d’accessoires, dépasse la demande existante.
D’où la nécessité de repositionner 40% de cet espace pour le transformer en nouvelles catégories commerciales. Parmi les options mises en avant dans le rapport figurent les services d’accueil, les bureaux, les centres d’étude et de recherche et les crèches.
À cet égard, Javier García-Mateo, associé responsable de l’immobilier dans le secteur Stratégie et Transactions d’EY, a souligné “la nécessité de reconvertir jusqu’à un tiers du parc commercial espagnol, en optant pour de nouvelles utilisations qui intègrent de manière optimale les besoins de la population actuelle. Des régions comme l’Aragon, la Galice, Murcie et Madrid ont une offre excédentaire qui ne sera pas viable à moyen terme si les propriétaires ne s’engagent pas à se reconvertir et ne conviennent pas de programmes de coopération avec l’initiative publique”.
En outre, le rapport souligne que le marché de l’investissement international a connu une forte croissance au cours des 12 derniers mois, atteignant 160 milliards d’euros et dépassant le volume transactionnel enregistré en 2018.
“En Espagne, nous sommes encore loin des 5,8 milliards d’euros transigés en 2018, des 2,4 milliards d’euros à peine investis en 2022 et des presque 300 millions d’euros transigés jusqu’à présent en 2023. Cependant, une fois la performance de l’immobilier revenue à ses niveaux pré-pandémiques, les principaux propriétaires qui avaient prévu de faire tourner leurs portefeuilles entre 2020 et 2022 considèrent qu’il n’est plus possible d’attendre plus longtemps pour désinvestir et prévoient de le faire de manière ordonnée pour placer environ 7,4 milliards d’actifs entre 2023 et 2025″, souligne-t-on chez EY.
Enfin, le rapport indique que les banques espagnoles et étrangères sont disposées à refinancer les projets de détail existants dans un scénario de changement de contrôle, grâce auquel elles peuvent rééquilibrer la rentabilité et le risque qu’elles assument actuellement.
