L’hôtellerie espagnole n’a jamais été aussi désirée par les investisseurs européens. Avec 4,2 milliards d’euros engagés en 2025 et un premier trimestre 2026 à plus de 900 millions d’euros, le secteur confirme son statut de valeur refuge. Mais la vraie mutation se joue ailleurs : dans le coliving, le senior living et la para-hôtellerie urbaine, des segments qui réinventent la notion même de logement en Espagne.
L’hôtellerie, première classe d’actifs immobiliers du pays
L’hôtellerie a concentré le plus gros volume d’investissements immobiliers en Espagne en 2025, avec plus de 4,2 milliards d’euros engagés, soit une progression de 26 % en un an. Un chiffre qui place le pays en tête des destinations privilégiées par les investisseurs hôteliers européens, dans un contexte où le RevPAR européen a progressé de 2,1 % en 2025 par rapport à 2024 et de 5,4 % en données inflation-ajustées par rapport à 2019, selon Savills.
Le premier trimestre 2026 a ouvert l’année sur un rythme soutenu : plus de 900 millions d’euros investis, plus de 25 actifs hôteliers transactionnés et plus de 3 500 chambres ayant changé de mains en trois mois, avec un prix moyen de 237 000 euros par chambre. La dynamique de l’été a confirmé la tendance : en quelques jours début juillet 2026, un portefeuille de trois hôtels a changé de mains entre Madrid et Barcelone, un cinq étoiles a été cédé à Ibiza pour près de 60 millions d’euros, et un fonds souverain d’Abu Dhabi a lancé une offre publique d’achat sur Pierre & Vacances-Center Parcs.
Selon une enquête de Savills auprès d’investisseurs institutionnels gérant plus de 1 000 milliards d’euros d’actifs, 73 % des répondants se déclarent acheteurs nets en 2026, et 65 % privilégient des stratégies value-add ou opportunistes. L’hôtellerie de luxe affiche la croissance la plus rapide avec un TCAC projeté de 6,42 % sur cinq ans, portée par les clients internationaux à forte dépense.
« L’Espagne est un marché plus professionnel qu’on ne l’imagine. Les fondamentaux touristiques sont solides, la demande est récurrente et les actifs offrent une visibilité des performances que peu d’autres marchés européens peuvent garantir. » Xavier O’Quin, dirigeant d’Edgar Suites, Hospitality On, avril 2026
Les investisseurs français s’imposent comme deuxième contributeur étranger
Selon le Snapshot Inversión Hotelera Premier Trimestre España 2026 de Christie & Co España, la France représente 12 % de l’investissement hôtelier en Espagne au premier trimestre 2026, se positionnant comme le deuxième contributeur étranger derrière les investisseurs domestiques, qui pèsent 79 %, et devant le Mexique à 9 %. Le cabinet Colliers chiffre les flux français à 345 millions d’euros d’investissements dans l’immobilier hôtelier espagnol en 2025.
Covivio, Accor, Petra et Edgar Suites figurent parmi les acteurs hexagonaux qui maillent désormais toute la chaîne de valeur, des trophy assets madrilènes aux appart-hôtels de Málaga. Pour Edgar Suites, qui a signé trois opérations sur le marché ibérique en un an, l’Espagne représente un terrain d’expansion naturel, des prix d’actifs encore raisonnables au regard des niveaux parisiens, une demande touristique structurellement solide et des perspectives de conversion d’anciens immeubles de bureaux en para-hôtellerie urbaine particulièrement attractives.
Les Îles Canaries dominent les prévisions de croissance régionale avec un TCAC projeté de 4,72 %, grâce à leur saisonnalité allongée. Le marché hôtelier espagnol devrait croître à un TCAC de 4,05 % sur la période 2026-2031, porté par les réservations numériques directes qui progressent à un rythme de 9,35 % par an.
Le living : coliving et senior living, les deux paris structurels du moment
Si l’hôtellerie attire les capitaux institutionnels, c’est le segment du living qui concentre les paris les plus ambitieux à long terme. Le coliving a vu son investissement quintupler en Espagne, selon les données CBRE recueillies par Expansión, pour atteindre plus de 430 millions d’euros sur le seul premier semestre, représentant 18 % de l’investissement total dans le résidentiel. Ce chiffre représente presque cinq fois l’investissement capté par le segment sur l’ensemble de l’année 2021.
Boosté par la mobilité professionnelle croissante, le coût élevé du logement dans les grandes villes, Barcelone, Madrid, Valence, et le besoin de flexibilité des jeunes actifs et des nomades digitaux, le coliving s’impose comme une réponse structurelle à une demande que le marché résidentiel classique ne parvient plus à satisfaire.
Le senior living représente l’autre grande conviction du marché. Selon l’Institut National de la Statistique espagnol, plus de 30 % de la population espagnole appartiendra au segment senior en 2050. D’ici 2030, les secteurs public et privé devraient investir 13 milliards d’euros dans ce segment. Grupo Gimeno, White Investing, Topcal Investment et MoZaïC Asset Management ont déjà décidé de s’associer pour investir environ 100 millions d’euros dans le senior living sur le littoral méditerranéen. ASG Homes et Caser Residencial ont lancé Olife Living & Share, un opérateur visant à gérer environ 700 appartements résidentiels en location pour le segment senior.
« Le croisement de l’intérêt étranger, des caractéristiques démographiques, d’une demande encore limitée et d’un rendement potentiel stable fait du senior living l’un des segments les plus attractifs pour les investisseurs à horizon cinq à dix ans en Espagne. » Colliers Espagne, analyse du marché senior living, 2026
Le marché espagnol du living en est encore à ses débuts par rapport au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas, ce qui constitue précisément son attrait principal pour les investisseurs qui cherchent à se positionner avant la maturité du cycle. La conversion d’anciens hôtels, maisons de retraite ou espaces inutilisés en résidences senior nouvelle génération est d’ores et déjà identifiée comme l’une des stratégies les plus rentables du segment, combinant coût d’acquisition limité et potentiel de revalorisation élevé.
Sources et photos : Rédaction LCE (avec l’aide de l’IA)
