À la suite de la crise financière mondiale de 2008, plus d’une douzaine de pays européens ont tenté de combler leurs déficits budgétaires au moyen de programmes incluant l’achat d’un logement. En l’absence de règles européennes, les exigences varient considérablement: l’investissement minimum est de 50.000€ en Lettonie et de 1,2 million d’euros aux Pays-Bas. En contrepartie, les investisseurs vivent et travaillent généralement dans le pays pendant 3 à 5 ans et peuvent demander la nationalité.
L’Union européenne fait depuis longtemps pression sur les gouvernements pour qu’ils mettent fin à ces visas, estimant qu’ils sont antidémocratiques et qu’ils permettent à l’argent sale d’affluer dans la région. “Les valeurs européennes ne sont pas à vendre”, a déclaré Didier Reynders, commissaire européen chargé de la justice, il y a un an.
Aujourd’hui, alors que la plupart des pays européens jouissent d’une situation financière stable, ce sont les prix élevés de l’immobilier et la montée de l’opposition nationale qui poussent les gouvernements à freiner ces investissements.
Face au mécontentement croissant suscité par la hausse des prix de l’immobilier, le gouvernement portugais a annoncé il y a quelques mois qu’il mettrait fin au programme de permis de séjour pour étrangers (ARI) dès que la législation révisée aura été débattue et approuvée par le parlement, probablement dans les semaines à venir.
Certaines destinations populaires pour les demandeurs deviennent moins accueillantes. L’Irlande a mis fin à son programme le 15 février. Quant à la Grèce, elle a annoncé qu’elle allait doubler son seuil d’investissement à 500.000€ dans plusieurs endroits, y compris à Athènes. Alors que les programmes portugais et irlandais touchent à leur fin, les consultants constatent un regain d’intérêt pour la Grèce et l’Espagne.
En Espagne, des avis défavorables sont apparus, comme celui de Más País, et le gouvernement envisage de durcir l’octroi de ce visa pour l’investissement dans le logement ou de le supprimer complètement. Ici, le permis de séjour est accordé pour 3 ans, prolongeable à 2 ans après un investissement immobilier d’au moins 500.000€. Selon les données de l’exécutif, 94% de ces autorisations proviennent d’investissements résidentiels.
Les Chinois, les Russes et les Américains figurent parmi les principaux bénéficiaires.
Il est difficile d’obtenir des statistiques au niveau européen, mais les données disponibles suggèrent qu’une grande majorité des bénéficiaires des programmes sont originaires de Chine. En Irlande, qui a accordé la résidence en échange d’un investissement de 500.000€ aux acheteurs disposant d’une fortune personnelle d’au moins 2 millions d’euros, les ressortissants chinois représentent plus de 90% des 1.727 demandes approuvées depuis 2012.
En Grèce, ils représentent près de 60% des 12.818 “golden visas” de la dernière décennie. Au Portugal, ils représentent près de la moitié des 11.758 permis accordés depuis 2012. Avant l’invasion de l’Ukraine, de nombreux Russes ont demandé des visas dans les pays européens, et le nombre d’Américains demandant des permis de séjour a augmenté ces dernières années.
Les programmes de “golden visa” ont apporté de l’argent aux marchés immobiliers européens: environ 3,5 milliards d’euros par an entre 2016 et 2019, selon le Parlement européen.
Au Portugal, une révision de la loi en 2015 a été conçue pour stimuler l’amélioration du parc immobilier en réduisant d’un tiers le seuil d’investissement pour les candidats qui achètent une maison nécessitant des travaux de rénovation.
À Lisbonne, ces politiques, associées à la levée du contrôle des prix des loyers et à une forte campagne pour attirer les touristes, ont eu un effet transformateur. Cais do Sodré, qui était autrefois un quartier de bord de mer aux rues étroites, regorge aujourd’hui d’hôtels chics, de locations à court terme, de restaurants gastronomiques et de boutiques de luxe. Le long de l’artère principale, un marché aux poissons et aux agriculteurs vieux de 133 ans a été transformé en une halle alimentaire qui attire quelque 4 millions de visiteurs par an.
L’un des responsables de la hausse des prix de l’immobilier”, mais y en a-t-il tant que cela?
Mais le rajeunissement d’une zone entraîne la gentrification d’une autre, et la hausse des prix de l’immobilier a alimenté la perception selon laquelle les riches détenteurs de golden visas ont exclu les résidents.
À Lisbonne, le coût moyen d’un logement résidentiel a triplé depuis 2015, selon idealista. À Athènes, les prix des logements ont augmenté de 48% au cours des cinq dernières années, selon les données du gouvernement. À Dublin, ils ont augmenté de 130% depuis 2012, selon le gouvernement.
La hausse des prix a déclenché des manifestations au cours desquelles les protestataires se plaignent de ces programmes de visas, ainsi que de leur opposition à la gentrification, aux locations de type Airbnb et au manque de logements abordables.
Il y a même eu des réactions dans des pays qui délivrent relativement peu de ces permis. En Espagne, où seulement 136 visas de ce type ont été délivrés en 2022, il n’est pas rare d’entendre des plaintes concernant leur effet sur le marché du logement. “Il est facile pour des hommes de venir demander un permis de séjour et d’acheter une maison avec un demi-million d’euros”, a déclaré Íñigo Errejón, chef du parti politique Más País, lors d’une interview avec la Cadena SER en février dernier. “Cela semble presque colonial”.
Cependant, les données du marché suggèrent que ces visas ont peu d’influence sur la valeur des biens immobiliers. En Irlande, seules quelques centaines de visas sont délivrés chaque année, sur un marché qui a connu 60.000 transactions résidentielles en 2022. “Le programme a eu très peu d’impact”, déclare Ronan Lyons, professeur d’économie au Trinity College de Dublin.
Les propriétés achetées dans le cadre de ce programme au Portugal représentent environ 0,3% des 300.000 transactions immobilières annuelles du pays, selon la société immobilière THe Agency. “Ce n’est pas suffisant pour affecter quoi que ce soit”, déclare Ayres Neto, associé directeur du bureau de la société au Portugal.
Les experts et les analystes qui travaillent sur ces programmes estiment que toute réaction négative sera temporaire. Nuri Katz, fondateur de la société d’investissement Apex Capital Partners, fait remarquer que les pays du monde entier ont depuis longtemps compris l’intérêt d’attirer des immigrants riches et qualifiés, prêts à financer de nouvelles entreprises. “Il est peu probable que cela change. Même s’ils peuvent être réformés, ils ne disparaîtront pas”.
