Adom Abogados est un cabinet juridique et fiscal qui agit sur l’ensemble de la péninsule Ibérique avec le siège aux Baléares. Le cabinet est expert dans des problématiques liées à l’immobilier, entre autres il revient pour le Courrier d’Espagne sur la problématique de l’indivision.
Comprendre le concept de l’indivision en Espagne
La sortie de l’indivision est un processus juridique essentiel pour mettre fin à la copropriété en Espagne et procéder au partage des biens.
Plusieurs personnes (plus de 2) sont en indivision lorsqu’elles sont propriétaires d’un même bien immeuble. Cette figure intervient souvent en cas de succession ou héritage, d’une séparation ou divorce, ou quand plusieurs amis ont acheté un bien ensemble.
Pour sortir de l’indivision, il est nécessaire d’établir un accord entre tous les copropriétaires concernés. Ce processus inclut normalement la vente du bien immobilier ou le rachat des parts par l’un des copropriétaires.
Toutefois, à défaut d’accord, il faut entamer une procédure judiciaire.
Il est important de noter que le partage des biens doit être effectué conformément aux lois espagnoles et aux accords conclus entre les parties ou la décision d’un juge.
Régime de l’indivision en Espagne
Le Code Civil espagnol expose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué.
L’action est imprescriptible, c’est-à-dire, tout propriétaire peut sortir à tout moment.
Les différentes procédures pour sortir de l’indivision en Espagne
Accord à l’amiable entre les co-propriétaires
Vente à un tiers
Les propriétaires impliqués peuvent décider de commun accord de vendre le bien immeuble à une tierce personne.
Dans ce cas, le règlement de la sortie de l’indivision suivra le processus de vente habituel en Espagne auprès du notaire et les propriétaires se partageront le prix.
Il se peut aussi que l’un des co-propriétaires décide de vendre de manière indépendante sa quote-part à une personne étrangère à l’indivision. Dans ce cas, cet indivisaire doit communiquer son intention ainsi que les conditions de vente aux autres, car ils ont un droit d’acquisition préférentiel (« derecho de tanteo » ou droit de préemption).
Afin que toute la transaction immobilière respecte la loi et vos droits, il est vivement conseillé de faire appel à un avocat. Nos avocats spécialisés dans l’immobilier ont une vaste expérience dans la rédaction des documents et sont à même de vous représenter dans des négociations.
Rachat des parts aux coindivisaires
Le rachat de parts indivises implique que l’un des indivisaires acquiert la quote-part des autres co-propriétaires.
Les co-propriétaires se mettent d’accord sur le prix et les conditions du rachat.
Un acte notarié de partage des biens communs est un document juridique officiel qui permet de sortir de l’indivision et d’inscrire le nouvel propriétaire dans le registre foncier.
Il faut aussi envisager la déclaration et le paiement des impôts liés à l’opération aussi pour la part des ex-propriétaires qui cèdent sa part, que pour le nouveau propriétaire. Également, les indivisaires peuvent donner à titre gratuit leur part (sans aucune contreprestation). Cette opération est également soumise aux impôts.
Engager une procédure judiciaire si aucun accord n’est possible
Lorsque les co-propriétaires ne peuvent pas se mettre d’accord sur la vente à un tiers ou l’acquisition par l’un des coindivisaires il faut saisir les tribunaux.
Il convient également d’informer les autres co-indivisaires de votre intention d’engager cette procédure judiciaire afin qu’ils puissent y participer, si tel est son désir.
L’action en partage judiciaire d’un bien immeuble est une procédure légale où le juge déclare que la division de l’immeuble n’est pas possible et ordonne la vente aux enchères.
La vente aux enchères est un processus où les biens sont mis en vente publique et les acheteurs potentiels font des offres pour obtenir le bien.
Dans ce cas, faire appel à un avocat et avoué (« procurador ») est obligatoire. Notre cabinet se tient à votre disposition pour vous guider et défendre vos intérêts auprès du tribunal.
Compensation pour usage exclusif
La jurisprudence espagnole tend à considérer que lorsque l’un des copropriétaires utilise exclusivement un bien immobilier, empêchant l’accès aux autres copropriétaires, ces derniers doivent recevoir une compensation sous forme de loyer ou d’indemnisation.
Il est vivement recommandé de tenter une négociation à l’amiable. Notre cabinet d’avocats peut vous aider en envoyant une sommation de payer à la partie responsable dans un cadre extrajudiciaire. Veuillez noter que la rédaction de la sommation initiale est la clé de toute éventuelle procédure judiciaire ultérieure.
Si la personne qui occupe le bien ne souhaite pas coopérer, alors une action en justice devrait être envisagée. Dans ce cas, nous mettrons tout en œuvre pour protéger vos droits devant un juge.
Les particularités de mettre fin à l’indivision en Espagne
Dans tous les cas, il est essentiel d’évaluer correctement les biens communs afin de déterminer leur valeur équitable. Cela nécessite une expertise dans le domaine de l’évaluation immobilière.
Enfin, en Espagne, il est peu courant de solliciter l’autorisation du juge afin de vendre l’appartement ou sa quote-part à un tiers.
Nonobstant, il y a des régions en Espagne (« Comunidades Autónomas ») qui ont prévu des règles particulières concernant la liquidation de l’indivision. Autrement dit, les règles applicables pour un bien immobilier situé en Catalogne ne sont pas les mêmes que pour un bien situé aux Îles Canaries.
En conclusion, sortir de l’indivision en Espagne nécessite une démarche légale et un accord entre les co-propriétaires ou une décision judiciaire. Il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé dans le droit immobilier pour vous guider tout au long du processus.
Contactez-nous pour une représentation experte et une meilleure indemnisation :
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