Pourquoi utiliser un avocat pour acheter une maison en Espagne?

Pourquoi devriez-vous faire appel à un avocat pour acheter une propriété en Espagne?Notaire et avocat / notaire en cours d’achat de propriétés en Espagne.

Le processus d’achat espagnol est très similaire à celui d’autres pays. Les investisseurs étrangers dans le système espagnol trouveront de nombreuses similitudes avec leur pays d’origine.

Mais, cependant, nous pouvons trouver de nombreuses différences.

La différence la plus notable est la position et les fonctions de l’avocat et du notaire. fonctions.

I.- QUELQUES EXEMPLES DANS D’AUTRES PAYS D’EUROPE:

A) PROCESSUS BRITANNIQUE: Dans le processus d’achat britannique, le notaire n’est pas du tout impliqué dans le processus de vente d’un bien. Le vendeur et l’acheteur sont assistés dans la transaction avec l’aide, chacun d’eux, de leur propre avocat. Ensuite, l’avocat de l’acheteur et l’avocat du vendeur sont ceux qui, depuis les premières étapes jusqu’à la fin, prennent le contrôle du processus de vente, effectuent et transmettent le changement de nom de la propriété, le paiement du prix, les taxes, etc. Les deux avocats sont ceux qui ont passé les contrats, veillent à ce que chaque partie remplisse ses obligations, paie les taxes, organise et reçoive les paiements et complète l’enregistrement de la propriété au nouveau propriétaire, etc.

En conclusion: Le notaire ne participe pas au système de d’achat/vente britannique, et il y a deux avocats, l’un de l’acheteur et l’autre par le vendeur, qui participent à toutes les étapes du processus.

B) PROCESSUS D’EUROPE CONTINENTALE: Le système français, belge, suisse, néerlandais, allemand et autres: Dans ces pays, sur le processus d’achat / vente des propriétés, la présence du notaire est essentielle. Le notaire fait tout. Contrairement au système britannique, dans le système continental, les deux parties, acheteur et vendeur, utilisent le notaire, comme intermédiaire de la transaction, du tout début à la fin, et il fait ce qui suit:

1. Rapprochement des parties et formalisation de la transaction par contrat.
2. Contrôle du respect de l’obligation de chaque partie.
3. Effectuer des recherches juridiques, administratives et fiscales de la propriété.
4. Recherche urbanistique et de construction de la propriété.
5. Il effectue et reçoit tous les paiements de la vente.
6. Remplissez les actes de vente.
7. Complétez l’inscription au registre foncier au nom du nouveau propriétaire.
8. Signaler et payer les taxes d’achat et de vente
9. Faire la modification des contrats d’approvisionnement en eau, électricité, taxes locales, etc.

 Conclusion: Le rôle de l’AVOCAT dans le processus d’achat / vente dans ces pays est zéro. L’avocat n’est pas impliqué dans ce processus, sauf en cas de litige résultant d’un litige judicieux.

 II.- PROCESSUS ESPAGNOL

On peut dire que le processus d’achat espagnol est un mélange entre les deux systèmes considérés : le « britannique » et le « continental ».

Dans le processus de transfert espagnol, le notaire est vraiment important, mais pas suffisant pour effectuer un achat avec des garanties et une sécurité totales. La présence du notaire espagnol dans le processus d’achat est essentielle car, comme dans d’autres pays comme la France, la Belgique, la Hollande, etc. , la vente ne peut être enregistrée au registre foncier sans être passée par la formalisation d’actes notariés (ou “escrituras ”).

Le notaire vérifie également les informations essentielles telles que:

– La capacité des parties à acheter ou à vendre. Autrement dit, si l’acheteur a la capacité juridique d’acheter et le vendeur de vendre.

– Étude des limitations et charges sur la propriété.

– L’étude des documents de propriété, tels que les permis de construire et les licences, etc.

– Vérification du mode de paiement, etc.

Mais à la différence des notaires « continentaux », les espagnols ne font pas plus que les fonctions citées. C’est-à-dire sur les fonctions des notaires espagnols :

• ETUDE JURIDIQUE ET URBANISTE: Le notaire n’effectue pas d’étude de construction / urbanisme de la propriété en tant que conseil en planification. Il existe des informations sur le bien à diverses sources telles que le cadastre, ou la mairie, les services d’urbanisme et de développement, les services locaux et régionaux, qui ne sont ni consultés ni vérifiés par le notaire espagnol lors du processus d’achat.
• Le notaire ne vérifie pas si la propriété a des pénalités ou des amendes pour la construction, ou, d’autres, par exemple, eventuelles ordres de démolition sur le bien.
• Le notaire fait un contrôle sur l’enregistrement de la propriété, mais, en Espagne, la majorité despénalités de construction et les amendes par fautes urbanistiques, ne sont pas enregistrées dans le registre foncier..
• Il n’y a pas d’étude ou de vérification de futurs projets de développement possibles susceptibles d’affecter le bien (p. ex. projets d’expropriation ou futures autoroutes, nouveaux projets d’urbanisation, etc.).

Malheureusement, il y a des cas en Espagne où l’acheteur a finalisé l’achat sans l’assistance d’un avocat spécialisé, avec une procédure formelle notariale parfaite et parfaitement enregistrée dans le cadastre et le registre foncier. Donc, formellement parfait. Puis, après le processus d’achat, il a constaté qu’il manquait un permis ou un certificat d’occupation (“certificat d’habitation”), ou même avait un arrêté d’expropriation pour un projet d’autoroute, par exemple, ou que la propriété avait des charges d’urbanisation, ou une partie de le terrain doit être donné ou perdu à l’administration pour l’extension d’une voie publique, etc. .

Ce manque d’étude de planification par le notaire crée des problèmes particuliers dans les propriétés suivantes:

– Propriétés dans les urbanisations: Par exemple, le constructeur n’a pas achevé légalement le développement urbanistique, alors, il y a des infrastructures d’urbanisation à finaliser et à payer; ou bien, il y a des travaux d’urbanisation sans finalisation, qui doivent être achevés, et payés, parfois, par les propriétaires.

– Propriétés, maisons ou villas dans des zones rustiques ou CAMPAGNE: Ces propriétés sont généralement situées en zone rurale et en dehors des zones urbaines. Ces propriétés, généralement des villas ou des maisons de vacances, peuvent avoir des problèmes tels que:

* Absence de licence ou de construction du logement principal

* Absence de permis de construire ou de licence pour une éventuelle extension du bâtiment principal, ou de ses accessoires (piscine, garage, etc.).

* Problèmes d’identification ou de définition des limites de la parcelle ou terrain, etc.

* Pénalités et amendes urbanistiques et de construction,, ou des ordres de démolition, etc.

– Villas et appartements dans des logements anciens avec de graves problèmes d’infrastructure ou en attente de développement de projet ou d’amélioration, etc.

 Les informations ci-dessus ne seront pas obtenues par un notaire en Espagne.

Malheureusement, en Espagne, les informations juridiques, administratives et de planification affectant le bien ne sont pas condensées en un seul point d’information, comme cela devrait être le cadastre ou le registre foncier. En Espagne, les informations du registre foncier, bien qu’essentielles, ne sont pas complètes.

Les informations contenues dans le registre foncier / immobilier en Espagne ne collectent PAS TOUTES les informations nécessaires qui affectent la propriété. Alors, il faut demander et obtenir informations de la propriété sur d’autres institutions et organismes.

• CONTRATS ET PAIEMENTS: Le notaire ne prépare pas ni les contrats ni les paiements du bien. Ainsi, l’acheteur ne paie pas le prix d’achat au notaire. En Espagne, les paiements du prix, ou parties du prix, sont versés aux avocats, à l’agence immobilière ou au vendeur.

Dans notre cabinet, les clients nous demandent parfois le compte bancaire du notaire pour effectuer le paiement du prix d’achat, et sont surpris lorsque nous informons qu’en Espagne, le notaire ne reçoit pas de paiements, et que les paiements doivent être payés directement au vendeur , ou son avocat, ou aux agents immobiliers

• INSCRIPTION ET CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE AU CADRE FONCIER: Le notaire, une fois le processus d’achat terminé, avec la signature des actes notariés de vente, n’a aucune obligation de procéder à l’enregistrement de la transaction au registre foncier. Donc, il y a des notaires qui font cette gestion, et il y en a d’autres qui ne s’en rendent pas compte. Et, même chez les notaires qui effectuent le service d’enregistrement, ne venez pas enregistrer l’achat si l’acheteur ne le demande pas expressément !.

En tant qu’avocats, nous avons vu de nombreuses situations où les vendeurs ont découvert que même leurs actes n’étaient pas enregistrés au registre foncier. Au moment de l’achat, les propriétaires actuels sont allés chez le notaire, et une fois l’achat terminé, et étant confiants que le notaire prendrait les mesures nécessaires pour terminer les étapes de l’enregistrement, ils n’ont pas demandé au notaire de procéder à l’enregistrement dans le registre foncier. Ainsi, le notaire ne l’a jamais fait!. Par conséquent, au fil des ans, ont constaté que les propriétés étaient toujours au nom des propriétaires précédents, car il n’a pas donné l’ordre au notaire et n’a pas été assisté par un avocat dans le processus.

• CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE DES CONTRATS D’EAU ET D’ÉLECTRICITÉ ET AUTRES TAXES MUNICIPALES: Le notaire NE GÈRE PAS le changement de propriétaire des contrats d’approvisionnement en eau, électricité et autres comme la taxe foncière ou municipale.

De plus, le notaire n’organise pas la domiciliation du paiement de ces prestations sur le compte bancaire de l’acheteur par prélèvement automatique.

• CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE À LA TAXE CADASTRE / CONSEIL: Le notaire NE gère PAS le changement de propriété des parties au cadastre. Ils communiquent avec Cadastre, mais ils ne procédent pas de passer l’ordre de paiement de la taxe par prélèvement automatique sur le compte bancaire du propriétaire.
• CERTIFICAT D’HABITATION Comme expliqué dans les autres sections de ce site, l’acheteur doit obtenir un certificat d’occupation, en place, également appelé «Certificat d’habitation». Hors de nouvelles propriétés (celles achetées directement aux constructeurs), le notaire ne demande pas de fournir un certificat d’habitation valide aux vendeurs.

AGENTS IMMOBILIERS: En plus de ce qui précède, l’activité de l’activité immobilière n’est pas réglementée en Espagne. L’activité d’offre de propriétés sur le marché à vendre est “gratuite”. Contrairement à d’autres pays où la profession des agents est strictement contrôlée et réglementée, ce n’est pas le cas en Espagne.

Alors, il n’y a aucune garantie en Espagne pour confirmer que l’agent immobilier répond avec professionnalisme, ou tout simplement, qu’ils ont le minimum légal pour connaître la légalité des propriétés qu’ils proposent sur le marché.

Nous vous recommandons donc de choisir un agent réputé et bien établi. Pour cela, demandez des informations d’identification professionnelles et vérifiez la réputation de l’agent sur les forums et les médias sociaux.

Alors pourquoi faire appel à un avocat EN ESPAGNE POUR ACHETER EST UNE DÉCISION APPROPRIÉE?

Comme indiqué ci-dessus, pour avoir une idée complète et obtenir des informations sur le processus d’achat, vous devez obtenir ces informations auprès de différentes sources locales, régionales, du cadastre, des services de planification, et également de consulter des architectes et d’autres spécialistes, etc. TOUT CELA NE SERA PAS FAIT PAR UN NOTAIRE ESPAGNOL.

Pour ce faire, vous devrez obtenir les services d’un avocat qui peut obtenir toutes les informations de différentes sources et vérifier tous les points juridiques et administratifs nécessaires.

En plus de cela, malheureusement, ce processus est assez compliqué, donc, TOUS LES AVOCATS NE SONT PAS VALIDES POUR ASSISTER AUX TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES. Vous avez donc besoin d’un avocat qui, en plus de parler votre langue, et qui connaît le droit immobilier, il doit aussi être spécialiste en droit de la construction et de l’urbanisme, et de compter dans son équipe avec des architectes et d’autres professionnels et techniciens, pour avoir suffisamment de capacités et de compétences pour obtenir toutes les informations nécessaires, et pour compléter tous les aspects concernant l’achat de la propriété.

Par conséquent, à ce stade, une fois la décision d’achat prise, TLA, notre cabinet, vous conseille de:

– Engager un avocat. Il y a des sociétés ou des agents qui se présentent comme des avocats et fournissent des « services juridiques », ou s’offrent comme des « conseillers juridiques », et, en fait, ils ne sont pas des avocats. Parfois, ils ne sont même pas espagnols !.

– Engager un avocat inscrit en Espagne. Ne soyez pas tenté de faire appel à des avocats dans votre propre pays. Seuls les avocats nationaux connaissent le système d’achat et le processus d’achat espagnol.

– L’avocat doit parler votre langue. Évitez les sociétés d’avocats qui ne parlent pas votre langue.

– Vérifier que l’avocat est un spécialiste du droit urbain et de la construction. Il doit être un expert en droit immobilier, mais aussi, il doit comprendre l’urbanisme et la construction.

Pour plus d’informations rendez-vous sur le site internet de TLA.