La capitale basque suscite l’intérêt d’investisseurs aux profils très variés, notamment des promoteurs de grands projets visant à repositionner et à reconvertir des actifs pour les transformer en établissements cinq étoiles.
Le marché hôtelier est en pleine effervescence. Le boom touristique stimule l’offre d’hébergements de luxe à Bilbao, ville qui attire de nombreux investisseurs. En témoignent plusieurs projets : l’acquisition récente de l’ancien bâtiment de la Poste dans la capitale basque, destiné à être transformé en hôtel cinq étoiles ; le lancement imminent des travaux de rénovation du Palais Olabarri, qui deviendra un autre hôtel haut de gamme ; et la demande de permis déposée il y a une semaine auprès de la mairie par la chaîne hôtelière Intelier, basée à Castellón, pour la transformation d’un ancien immeuble de bureaux rue Mazarredo en hôtel. Ce projet se situe à proximité immédiate de deux hôtels de luxe déjà bien établis : l’ancien Ercilla (aujourd’hui Radisson) et The Artist.
C’est précisément dans ce secteur, en plus du centre-ville, que Jorge Lleyda, directeur du pôle Living & Hospitality pour le nord de l’Espagne chez CBRE, perçoit la plus forte concentration de nouvelles offres, avec des initiatives qui témoignent d’un regain d’intérêt des investisseurs et d’un repositionnement vers des catégories supérieures. De fait, l’actualité récente démontre que le marché hôtelier de Biscaye est en pleine croissance. Parmi les projets en cours, deux concernent des bâtiments d’exception. Le groupe navarrais Grupo Luze, qui a acquis le Palacio de Olabarri en 2023 pour 10,47 millions d’euros un joyau architectural de la fin du XIXe siècle situé sur la promenade Campo Volantín et qui abritait auparavant les bureaux de l’autorité portuaire a entamé sa rénovation pour le transformer en un hôtel cinq étoiles d’environ 45 chambres.
Par ailleurs, l’ancien siège de la Poste, situé Alameda de Urquijo et datant de 1928, a été acquis en février dernier par Sol Daurella, présidente de Coca-Cola Europacific Partners, via sa société Dauber, qui prévoit de le transformer en hôtel. Le bâtiment, mis aux enchères pour 13,5 millions d’euros, avait également suscité l’intérêt de l’ancien footballeur Gerard Piqué, qui envisageait de l’utiliser à la même fin. Ces projets s’ajoutent à d’importantes ouvertures, comme celle du Palacio de Arriluce à Neguri, qui, après d’importants travaux de rénovation de l’ancienne demeure de la famille Ybarra (datant de 1912), a été transformé en un hôtel-boutique cinq étoiles de 49 chambres par Leading Hotels of the World (LHW). Des rénovations majeures ont également été réalisées dans des hôtels des chaînes NH, Barceló et Occidental.
Selon Albert Grau de Cushman & Wakefield, la demande internationale, et en particulier la demande anglo-saxonne, est le fondement qui consolide l’offre croissante de ces établissements que connaît Bilbao.
L’ancien hôtel López de Haro sera transformé en un complexe de 55 appartements touristiques haut de gamme géré par Copla Living. L’établissement, fermé depuis le début de la pandémie suite à l’échec d’un accord avec Marriott, bénéficiera d’une décoration intérieure signée Zara Home. Par ailleurs, il y a moins d’un mois, Nordeste Properties, propriété de la famille Santos Tejedor, a finalisé l’acquisition de l’hôtel cinq étoiles de 210 chambres situé rue Lehendakari Leizaola auprès de Hotei pour 63 millions d’euros.
Ce scénario est indissociable de la forte croissance touristique qu’a connue Bilbao, avec des chiffres records en 2025 : plus de 1,3 million de visiteurs entre janvier et novembre, soit une hausse de 13 % par rapport à la même période de l’année précédente. Plus de la moitié des voyageurs (52,7 %) étaient étrangers, principalement originaires de France, du Royaume-Uni, d’Allemagne et des États-Unis. Selon Iñigo Gutiérrez Larriu, conseiller chez SGP Real Estate, l’ouverture de la liaison aérienne directe entre les aéroports de Bilbao (Loui) et de Newark, assurée par United Airlines depuis neuf mois, a joué un rôle déterminant.
Selon Albert Grau, associé et codirecteur de Cushman & Wakefield Hospitality en Espagne, la demande internationale, et notamment anglo-saxonne, est le moteur de l’offre croissante d’hôtels de luxe à Bilbao. Cette destination regorge d’autres atouts, tels que le musée Guggenheim, la qualité de sa gastronomie, sa richesse culturelle et l’activité économique qu’elle génère grâce aux grandes entreprises et au secteur MICE (réunions, incentives, congrès et expositions), explique M. Grau. À son avis, l’un des points forts de la ville réside dans sa faible saisonnalité, un facteur stratégique pour le secteur afin de « garantir des rendements durables et attractifs ».
« C’est un emplacement plus prévisible que sa voisine San Sebastián, et le luxe s’y est moins développé que dans d’autres parties de la péninsule, davantage axées sur le tourisme de vacances », explique Miguel Montero, associé chez KPMG Deal Advisory, qui estime qu’il existe un potentiel de « croissance modérée » dans ce segment. Gutiérrez Larriu partage cet avis, affirmant que les actifs de luxe, qu’il considère assez complexes, ont du potentiel dans la capitale, mais « avec prudence ».
La combinaison des voyageurs d’affaires et MICE avec le tourisme international suggère qu’il existe une marge de croissance dans les catégories supérieures, selon Jorge Lleyda (CBRE).
Le positionnement de Bilbao comme plaque tournante pour les voyageurs d’affaires est bien établi, explique Miguel Montero. Outre ce type de visiteurs, qui séjournent principalement dans des hôtels trois et quatre étoiles, la « grande rénovation » de la ville, initiée par le Guggenheim et son ouverture sur l’estuaire, a dynamisé le secteur du luxe. Selon cet expert, les développements futurs reposeront davantage sur le repositionnement et la reconversion des bâtiments existants que sur de nouvelles constructions.
La conjugaison d’une demande stable de la part des entreprises et des groupes MICE, associée à un tourisme international en constante augmentation, amène Jorge Lleyda à affirmer qu’il existe un potentiel de croissance sur le segment haut de gamme, notamment pour les produits expérientiels et lifestyle premium. « La ville saura absorber les nouvelles offres premium, au-delà des projets déjà en cours de développement », déclare-t-il, reprenant ainsi la tendance observée sur le marché national.
Selon Alejandro López-Tapia de SGP Real Estate, l’intérêt croissant pour le repositionnement d’immeubles emblématiques bien situés s’explique aussi par la difficulté de développer de nouveaux actifs ex nihilo. Le marché hôtelier de Bilbao « est en pleine transformation, marqué par deux forces opposées : la croissance soutenue du tourisme et le durcissement des règles d’urbanisme qui encadrent le développement de nouvelles offres », explique le consultant.
Les propriétés transformées en hôtels de luxe de 30 à 50 chambres sont idéales « pour un marché prêt à payer plus de 500 € la nuit », souligne Albert Grau de Cushman & Wakefield. Leur reconversion valorise la destination, ajoute-t-il, sans parler de leur avantage concurrentiel. « L’esthétique extérieure et l’architecture d’origine constituent un atout distinctif qui, associé à une décoration intérieure en harmonie avec leur caractère prestigieux, permet de pratiquer un tarif journalier moyen plus élevé », explique Jorge Lleyda de CBRE. Malgré les défis importants que présentent souvent ces bâtiments pour s’adapter à leur nouvelle vocation hôtelière, leur emplacement et leurs caractéristiques uniques créent « une atmosphère d’exclusivité très prisée dans le segment du luxe », affirme Miguel Montero de KPMG. C’est une « expérience unique » qui attire ce type de clientèle.
Cependant, la capitale offre de la place à d’autres modèles qui se développent « en parallèle », explique Alejandro López-Tapia. De nouveaux besoins en matière d’hébergement font émerger des propositions alternatives, comme l’appart’hôtel promu par BeCasa à Barakaldo, près du centre événementiel BEC. Il s’agit d’un concept hybride, combinant des éléments résidentiels et hôteliers, axé sur des séjours flexibles et de courte durée avec des prestations et services tout compris. Ce type de produit est « encore rare en Biscaye », selon López-Tapia, et présente donc un fort potentiel de croissance.
Aspasios proposera également des formules flexibles et des services intégrés. Le promoteur annonce son arrivée à Bilbao avec un immeuble de 47 appartements touristiques dans le quartier d’Indautxu. Ce projet de construction neuve offrira des logements allant jusqu’à 36 mètres carrés avec de grandes terrasses. Dans la tour Garellano, connue sous le nom d’Anboto Dorrea, la chaîne ByPillow exploitera un hôtel de 82 chambres sur les deux premiers étages d’un immeuble à usage mixte. Plusieurs projets de résidences étudiantes sont également en cours dans le quartier de San Mamés, à proximité des hôpitaux et des universités.
La diversification de la demande, tant en termes de motifs de visite que de provenance des visiteurs, favorisera la mise en œuvre de projets dans toutes les catégories, selon Albert Grau. Bien que l’intérêt des investisseurs ces dernières années se concentre principalement sur deux segments le luxe et l’économique ou les services limités, l’analyste explique : « Bilbao affiche des taux d’occupation élevés dans les segments trois et quatre étoiles, et c’est là qu’elle pourrait absorber de nouveaux projets », ajoute Miguel Montero.
Parmi les principales difficultés, selon López-Tapia, figure une législation d’urbanisme de plus en plus restrictive, due au classement du secteur en zone résidentielle prioritaire et aux modifications du plan d’urbanisme qui ont considérablement limité l’octroi de nouveaux permis d’hébergement, notamment pour les appartements et chambres touristiques. De plus, l’expert souligne la rareté des bâtiments disponibles à la conversion dans le centre-ville, ce qui constitue un frein supplémentaire à une offre qui, par conséquent, s’oriente de plus en plus vers des modèles hybrides et des propositions hautement spécialisées.
La diversification de la clientèle touristique passera par le lancement de projets de tous types, même si ces dernières années l’accent a été mis principalement sur le luxe et l’économique ou les services limités.
Le défi, selon Jorge Lleyda, réside dans le développement de l’offre commerciale. « Les horaires d’ouverture restreints et les fermetures les jours fériés compliquent la tâche des entreprises pour répondre aux attentes des voyageurs internationaux », explique-t-il, tout en plaidant pour une plus grande flexibilité. De son côté, Miguel Montero considère la connectivité comme un enjeu majeur. De meilleures liaisons avec les capitales européennes permettraient de compléter l’offre d’hébergement plus traditionnelle de Bilbao par des séjours de courte durée destinés aux touristes nationaux et européens.
Les visiteurs se sentent en sécurité, le temps s’améliore et la gastronomie est alléchante, mais, selon Iñigo Gutiérrez de SGP, la ville et ses environs doivent proposer des attraits qui incitent à prolonger les séjours. « Les touristes à fort pouvoir d’achat doivent avoir envie de rester plus de deux jours, d’être intéressés par une visite des Arènes, de Saint-Sébastien, par la gastronomie, voire par le sud de la France, Santander, ou même les Asturies, en prenant Bilbao comme point de départ. C’est essentiel pour prolonger les séjours », souligne-t-il. « La ville doit réfléchir à ce qu’elle a à offrir au-delà de trois jours. »
Parallèlement, selon les analystes consultés, l’évolution du secteur hôtelier dans la capitale basque est marquée par des projets de luxe dans des bâtiments emblématiques, mais aussi par des appart-hôtels et des résidences flexibles dans un « marché en transition » qui cherche à s’adapter aux nouvelles dynamiques du tourisme urbain.
Source: EJEPRIME
