La fameuse LAU, adoptée fin juin par le gouvernement espagnol ne semble pas apaiser les tensions que connaît le secteur du logement : depuis son entrée en vigueur, les locations saisonnières ont explosé, augmentant jusqu’à 40 % dans certains endroits en 3 mois. C’est le portail immobilier Idealista qui fait ce constat à partir des données générées par ses annonces. L’offre de location traditionnelle (contrat d’1 an renouvelable automatiquement 4 fois) a nettement diminué au profit d’annonce pour des locations temporaire ou saisonnières.
Ce sont les propriétaires qui choisissent maintenant d’opter pour ce type de bail, en effet, ces contrats échappent parfaitement aux contrôles mis en place para la nouvelle loi, puisque régit par le code civil et la volonté des parties. Le point le plus controversé de la loi, est le fameux contrôle des montants des loyers, dans les zones dites tendues : avec un contrat temporaire, les loyers ne sont pas concernés par les plafonnements ou par la limitation des augmentations. Autre aspect qui incite les propriétaires à choisir une durée courte, le fait que du coup, la commission de l’agence immobilière peut être payée par le locataire et non pas, par le propriétaire. Par ailleurs, en cas de locataires en situation de vulnérabilité socio-économique, les contrats saisonniers ne sont pas concernés par les prolongations exceptionnelles et obligatoires.
Les grandes villes côtières d’avantage touchées :
Moins rigides et tout à fait légales, les locations saisonnières se sont donc multipliés en Espagne, surtout dans les grandes villes où elles ont littéralement explosé : la plus forte augmentation de l’offre saisonnière a été enregistrée à Malaga, avec 126 % de plus en 3 mois, suivie par Sevilla (+93 %), San-Sébastian (+55%), Valencia (+49%), Alicante (+46%), Barcelona (+45%) et Bilbao (+41%). À Madrid, l’offre de locations temporaires n’a augmenté que de 28 %.
Du coup, à San Sebastian, 32 % des biens proposés sur le site Idealista sont destinés à la location saisonnière, 28 % à Barcelona, 17 % à Cadix et entre 10 et 15 % à Malaga, Tarragona, Valencia, Madrid et Alicante.
Selon les professionnels du secteur, l’explosion des locations saisonnières est directement liée à l’entrée en vigueur de la loi sur le logement : un nombre croissant de propriétaires optent pour la location saisonnière qui bien qu’elle présente des limites évidentes, offre un environnement moins rigide. Malheureusement, l’effet concret de cette loi va à l’encontre de ce qui était souhaité : moins de produits sur le marché, des prix plus élevés et beaucoup plus de pression et de difficultés dans l’accès au logement.
Attention au type de contrat :
Face à ce scénario, l’Agence de Négociation Locative (ANA) examine dans une récente étude, les risques liés à l’utilisation d’une location saisonnière alors que l’usage reel ne l’est pas et recommande aux propriétaires de vérifier la véracité des justifications présentées par les locataires pour accréditer le caractère temporaire de leur résidence et de ne jamais inventer de raisons temporaires pour louer leur logement par le biais de ce type de location. Les conséquences de la location d’un bien immobilier en tant que location saisonnière, alors que les locataires ont pour objectif d’en faire leur résidence habituelle et qu’il existe une vocation de permanence, peuvent être graves pour les propriétaires, car “si les locataires démontrent qu’ils n’ont pas d’autre bien où ils vivent habituellement, cette location apparemment appelée location saisonnière, meme signée pour une période de moins d’un an, devient considérée comme une location traditionnelle, et les locataires peuvent la prolonger, jusqu’à cinq ans, voire jusqu’à sept ans, lorsque les bailleurs sont des personnes morales. L’ANA insiste également sur la nécessité d’augmenter l’offre de biens immobiliers pour réduire la pression sur le marché de la location, tout en soulignant que les politiques interventionnistes peuvent déplacer les investissements vers d’autres types d’achats.
Ces constatations et analyses font écho à la dernière étude économique que vient de publier l’OCDE sur l’Espagne : dans son rapport, l’Organisation de coopération et de développement économique demande au gouvernement de ¨faire des efforts en matière de logement afin d’améliorer l’accès à la propriété des familles, en particulier des jeunes. L’OCDE recommande d’accroître le très faible parc de logements sociaux locatifs, d’assouplir le contrôle des prix des loyers et de réduire les taxes sur les ventes de logements.
L’ OCDE déplore que la réglementation espagnole en matière de contrôle des loyers soit l’une des plus strictes parmi les pays membres de l’Union européenne.
Laurence Lemoine
