CBRE estime que la demande sur le marché national de l’immobilier logistique augmentera de 34 % au premier trimestre 2025, tandis que les investissements augmenteront également, grâce à des fondamentaux solides pour la demande d’actifs.
Le marché immobilier logistique espagnol clôture le premier trimestre 2025 avec des chiffres de demande record, selon une analyse de CBRE. Concrètement, à l’échelle nationale, les contrats ont atteint un volume maximal pour le premier trimestre de 710 000 m2, soit 34 % de plus qu’au premier trimestre 2024.
Parallèlement, les investissements industriels et logistiques ont dépassé les 400 millions d’euros au cours de la période, soit plus du double de ceux du premier trimestre 2024 et 4 % au-dessus de la moyenne des cinq dernières années.
En particulier, la Catalogne a représenté 50 % de l’investissement total, suivie de Madrid avec 22 % et de Valence avec 8 %, en raison de l’impact de la fermeture du portefeuille Blackstone vendu à Mapletree. Sur la base de ces données, le cabinet de conseil estime que l’intérêt pour le secteur de la logistique reste fort, porté par des fondamentaux de demande solides, positionnant l’Espagne comme l’un des pôles logistiques ayant le plus grand potentiel en Europe.
Dans le même ordre d’idées, CBRE indique que les marchés secondaires gagnent du terrain, représentant près de 50 % de la demande totale, Valence connaissant une forte croissance en début d’année, la plaçant devant Barcelone.
Centre Espagne
Les contrats dans la zone centrale au cours du premier trimestre ont atteint 249 000 m2, soit une augmentation de 17 % sur un an.
Selon CBRE, ce chiffre est la moyenne des cinq dernières années. La forte demande d’entrepôts XXL clés en main ces dernières années limitera la capacité d’atteindre des niveaux records supérieurs à un million de mètres carrés d’ici la fin de l’année ; Toutefois, les niveaux d’absorption devraient être conformes à la moyenne historique.
Au cours de ces trois premiers mois, 24 transactions ont été conclues, un chiffre enregistré dans les années records en matière de rachats. La superficie moyenne de ces exploitations est inférieure à 15 000 m2. Les axes A-2 et A-4 ont été les plus actifs, absorbant plus de 85 % de la demande totale.
Parallèlement, au cours du premier trimestre, près de 158 000 m2 ont été livrés, dont 23 % pré-loués, tandis que le pipeline de construction actuel totalise plus de 713 000 m2, dont 59 % sont déjà engagés. De même, le nombre de projets livrés au cours des dernières périodes a entraîné une augmentation des niveaux de disponibilité, qui s’élèvent à 10,56% au cours de ce premier trimestre, soit deux points de pourcentage de plus qu’en 2024 mais similaire à la fin de l’année.
CBRE prévoit qu’avec la réduction du pipeline de construction, les niveaux de disponibilité auront tendance à baisser à moyen terme, tandis que les loyers prime ont continué à augmenter, s’établissant actuellement à 6,90 €/m²/mois, et la tendance à la hausse se poursuivra, liée à une forte demande et à une offre limitée de ce type de produits. Le marché immobilier logistique espagnol clôture le premier trimestre 2025 avec des chiffres de demande record, selon une analyse de CBRE.
Concrètement, à l’échelle nationale, les contrats ont atteint un volume maximal pour le premier trimestre de 710 000 m2, soit 34 % de plus qu’au premier trimestre 2024.
Parallèlement, les investissements industriels et logistiques ont dépassé les 400 millions d’euros au cours de la période, soit plus du double de ceux du premier trimestre 2024 et 4 % au-dessus de la moyenne des cinq dernières années.
En particulier, la Catalogne a représenté 50 % de l’investissement total, suivie de Madrid avec 22 % et de Valence avec 8 %, en raison de l’impact de la fermeture du portefeuille Blackstone vendu à Mapletree. Sur la base de ces données, le cabinet de conseil estime que l’intérêt pour le secteur de la logistique reste fort, porté par des fondamentaux de demande solides, positionnant l’Espagne comme l’un des pôles logistiques ayant le plus grand potentiel en Europe.
Dans le même ordre d’idées, CBRE indique que les marchés secondaires gagnent du terrain, représentant près de 50 % de la demande totale, Valence connaissant une forte croissance en début d’année, la plaçant devant Barcelone.
Catalogne
De son côté, le marché logistique catalan a connu une hausse annuelle de 32,7% au premier trimestre 2025, pour un take-up de près de 128 000 m2.
Les pénuries d’approvisionnement dans certaines zones ralentissent la conclusion des transactions, même si l’adoption devrait rester stable tout au long de l’année. Au total, neuf transactions ont ainsi été conclues, ce qui est inférieur à la moyenne des autres années. Les premier et deuxième arcs de Barcelone ont représenté le plus grand nombre de transactions, tandis que 59% de la surface a été conclue dans le troisième arc.
À leur tour, 72 % de la demande totale, soit un total de 92 000 m2, concernait des produits neufs ou en construction. Parmi les points forts, on peut citer un développement clé en main de plus de 60 000 m2 de Scannell à un détaillant de Tarragone, ainsi que le nouvel entrepôt de Morgan Stanley loué à Tesla à Sabadell.
Au cours de ces trois premiers mois, un peu plus de 100 000 m2 ont été livrés, principalement concentrés dans la deuxième arche. Le pipeline actuellement en construction couvre 205 000 m2, dont 47 % sont déjà engagés. 97% des projets en construction se situent dans les première et deuxième arches.
L’augmentation du taux de vacance est déjà compensée par une forte demande sur ce marché, le taux de vacance étant actuellement de 5 % et inférieur à 2 % lors de la première vague.
Concernant les locations prime, l’offre limitée de ce type de produit maintient les prix autour de 9,00 €/m2/mois, soit une croissance annuelle de 2,9%. La tendance à la hausse devrait se poursuivre à moyen terme.
Autres régions
Le take-up dans le reste de l’Espagne a représenté 47% du take-up national total, avec plus de 330 000 m2, soit 51% de plus qu’à la même période de l’année dernière.
Ces embauches ont été fortement influencées par la demande de nouveaux produits, principalement clés en main ou d’autopromotion.
Par région, Valence a été le marché avec le plus grand volume de contrats, avec un chiffre record de plus de 200 000 m2. Séville a été le deuxième marché le plus important, dépassant les 70 000 m2, bien au-dessus de la moyenne du premier trimestre. Saragosse occupe la troisième place avec un peu plus de 30 000 m2.
En ce qui concerne les taux de disponibilité, on constate une croissance ces dernières années en raison de la mise sur le marché de nouveaux produits à risque.
Toutefois, les ruptures de stock restent importantes dans certaines régions et continueront d’augmenter à moyen terme, explique CBRE.
Plus précisément, Valence et Bilbao sont les marchés avec les taux de vacance les plus bas, avec un taux de vacance d’environ 2,0 %, même si Valence devrait connaître une légère croissance avec la livraison de projets spéculatifs à moyen et long terme. En Andalousie, les niveaux de postes vacants sont en baisse malgré le rythme soutenu des embauches, atteignant 6,8% à Séville et 7,6% à Malaga. À Saragosse, les niveaux de vacance continuent de baisser, atteignant 4,6% à la fin du trimestre.
Les prévisions indiquent une stabilisation des niveaux de disponibilité grâce à une demande active pour les besoins d’expansion et les améliorations de la qualité des entrepôts.
En ce qui concerne l’offre future, il existe d’importantes difficultés à trouver des terrains adaptés au développement, notamment pour les grands entrepôts, mais l’intérêt reste important.
Enfin, les loyers restent stables à 5,50 €/m2/mois à Valence, tandis qu’une certaine croissance commence à se faire sentir à Saragosse, atteignant 4,35 €/m2/mois, selon le cabinet de conseil.
