La vacance structurelle des immeubles de bureaux dans les zones secondaires conduit à la mise en œuvre d’utilisations alternatives, telles que les soins de santé, l’éducation et le résidentiel. L’inoccupation est proche de 15% dans ces zones à Madrid et à Barcelone.
Le débat sur les bureaux est plus vif que jamais. Malgré la reprise de l’embauche l’année dernière, le taux d’inoccupation reste élevé, en particulier dans les zones secondaires, décentralisées et périphériques. Un phénomène mondial auquel ni Madrid ni Barcelone n’échappent et qui ouvre le débat sur la nécessité d’accélérer la reconversion des bâtiments obsolètes.
Le marché des bureaux de Madrid a clôturé l’année dernière avec un taux d’inoccupation de 9,5%, très proche du niveau de 2021, selon les données d’EY. À Barcelone, il a augmenté de six dixièmes de point de pourcentage pour atteindre 9,1%. “On pouvait s’y attendre en raison de l’arrivée de nouvelles offres sur le marché”, explique Javier García-Mateo, responsable de l’immobilier chez EY.
Toutefois, dans les zones secondaires, l’inoccupation est proche de 15% dans les deux villes. Dans le quartier 22@, à Barcelone, elle a grimpé à 18% avec les données de fin 2022, en raison de l’arrivée de nouvelles offres sur le marché, bien que le secteur s’attende à ce que ce chiffre se modère à moyen terme.
“Nous avons déjà suffisamment de recul pour calculer qu’il reste 25% du stock de bureaux”, déclare Gonzalo Checa de Parella
Actuellement, le marché est totalement polarisé. La demande d’espaces de bureaux dans les zones de premier ordre ou en centre-ville se maintient, même si, dans certains cas, la qualité du bâtiment n’est pas la meilleure, tandis qu’elle s’effondre dans les zones secondaires.
L’émergence du télétravail réduit les besoins des entreprises en espaces de bureaux. “Nous avons déjà suffisamment de recul pour calculer qu’à Madrid et à Barcelone, il reste 25% du parc de bureaux”, calcule Gonzalo Checa, associé chez Parella à Madrid. La recherche d’un espace plus central qui facilite l’arrivée des employés et les incite à déménager dans un environnement attrayant rend difficile la location au-delà de la M-30 à Madrid.
“Je dis à mes clients que s’ils sont prêts à envisager des bureaux de qualité dans une zone secondaire, c’est le moment, car il est possible de trouver des prix très attractifs sur des contrats à long terme”, déclare Gonzalo Checa.
“La conversion des bureaux dont les loyers ne sont pas compétitifs doit être envisagée”, déclare Javier García-Mateo d’EY
Selon les données d’EY, il y a actuellement 2 millions de m2 d’espaces de bureaux inoccupés à Madrid et à Barcelone, en plus des développements qui ajouteront plus d’un million de m2 au cours des deux prochaines années. “La conversion des bureaux dont les loyers ne sont pas compétitifs en d’autres usages, tels que le résidentiel ou le coliving, devrait être envisagée”, déclare García-Mateo.
Pour Javier Bernardes, directeur des bureaux chez Cushman&Wakefield, la question est de décider quels bâtiments valent la peine d’être rénovés et lesquels ne le valent pas : “L’avenir est aux bâtiments durables avec des critères ESG élevés, parce que c’est là que les entreprises veulent être”, explique-t-il.
Le secteur estime qu’un marché de bureaux avec des rendements et des loyers adéquats devrait avoir un taux d’inoccupation compris entre 4 et 8% et, en tout état de cause, jamais supérieur à 10%, ce qui n’est pas le cas actuellement dans les zones secondaires, les périphéries ou les nouvelles zones d’activité de Madrid et de Barcelone.
Résidences étudiantes, complexes pour personnes âgées, centres éducatifs, universités ou bâtiments de santé sont quelques-unes des reconversions proposées par les experts pour les immeubles de bureaux obsolètes. En fait, les sociétés immobilières elles-mêmes les commercialisent de cette manière, comme c’est le cas de Rivoli à Rivas-Vaciamadrid ou de Colonial à Méndez Álvaro, qui proposent des utilisations de formation et d’éducation dans leurs complexes.
“Certains bâtiments deviendront obsolètes, mais ce scénario à grande échelle n’est pas encore arrivé”, déclare José Mittelbrum de Cbre
“Il est clair que certains immeubles de bureaux deviendront obsolètes et devront être transformés, mais ce scénario à grande échelle n’est pas encore arrivé”, déclare José Mittelbrum, directeur de Cbre. “Rendre plus flexible et plus facile pour les administrations de passer d’un usage de bureau à un usage résidentiel, ce qui est techniquement simple, est quelque chose qui serait bénéfique pour tous”, ajoute-t-il.
Les perspectives pour les trimestres à venir ne sont pas bonnes et les professionnels prévoient une remontée des taux de vacance en raison de l’arrivée de nouveaux immeubles sur le marché et d’une faible demande d’espace. En effet, au cours du premier trimestre, la commercialisation à Madrid a à peine dépassé les 110.000 m2, une tendance qui laisse présager que les chiffres pour la fin de l’année seront inférieurs à 2022.
