Le cabinet francophone et francophile Delaguía & Luzón, très bien implanté dans la région de Valence, nous fait part d’informations réactualisées concernant l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne.
Deuxième section : après l’acquisition
1. Réglementation des locations touristiques en Espagne
Conformément au Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble ou d’une résidence collective pourra décider de limiter ou d’interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).
Par ailleurs depuis le 1 janvier 2019, les plateformes de réservation des locations touristiques sont dans l’obligation de transmettre au FISC espagnol le détail de toutes leurs opérations sur le territoire espagnol.
Pour chaque location touristique, les plateformes de réservation (Airbnb, Homeaway, Wimdu, etc.) doivent transmettre aux services fiscaux, par l’intermédiaire d’une déclaration (le modèle 179), les éléments suivants :
– Identité du propriétaire du logement ;
– Titulaire du droit en vertu duquel le logement est cédé (s’il est différent du propriétaire du logement) ;
– Identité des locataires ;
– Propriété faisant l’objet de la location ;
– Nombre de jours d’occupation ;
– Montant reçu par le mandant du droit ;
– Numéro de contrat attribué par l’intermédiaire ;
– Date de début de location ;
– Date de paiement ;
– Identification du moyen de paiement utilisé.
Les conditions d’obtention d’une licence touristique varient en fonction du lieu de situation de l’immeuble.
2. Le paiement des impôts sur le revenu en Espagne
Après l’acquisition d’un bien immeuble en Espagne, tous les étrangers doivent déclarer au centre des impôts (« Agencia Tributaria ») les revenus (financiers, professionnels, salaires, rentes) qu’ils ont dégagé en Espagne au cours de l’année y compris les revenus ou non du bien immobilier dont ils sont propriétaires. Cette déclaration est obligatoire même en l’absence de revenus locatifs et peu importe que l’étranger soit résident ou non.
En tout état de cause, il faudra s’acquitter annuellement de l’impôt sur le revenu en Espagne ou trimestriellement de l’impôt sur les locations touristiques.
> Si l’étranger est résident en Espagne : il faut faire une Déclaration d’impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF et déclarer ses revenus, quelle que soit leur source. Etant précisé que les résidents qui louent un bien immobilier sur une longue période (contrats de 5 ans), ils bénéficient comme les Espagnols d’une remise de 60 % sur les revenus locatifs nets avant l’imposition.
Une personne physique est résidente sur le territoire espagnol si :
– Elle demeure sur le territoire espagnol pendant plus de 183 jours pendant l’année civile. Pour déterminer la durée de séjour sur le territoire espagnol, les absences temporaires sont prises en compte.
– Le centre principal de ses activités professionnelles ou de ses intérêts économiques est directement ou indirectement situé en Espagne.
– Le conjoint dont il n’est pas légalement séparé et les enfants mineurs dépendant de lui résident habituellement en Espagne.
> Si l’étranger est non-résident : TOUS les non-résidents propriétaires d’un bien immeuble en Espagne sont soumis à l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR). Ils doivent déclarer les rentes obtenues découlant de leur propriété.
Il existe deux types d’impositions en ce qui concerne les rentes des biens immeubles pour les non-résidents :
– Les rentes obtenues de la location des biens immeubles : 19% sur le bénéfice obtenu de la location desdits biens (les recettes moins les dépenses).
– L’impôt sur la rente immobilière dérivé de l’usage propre des biens immeubles : 19% sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble (payable même en l’absence d’usage locatif).
Contrairement à la Taxe Foncière (IBI) qui est réclamée par la mairie du lieu où se situe le bien immobilier, c’est à l’acquéreur de calculer, de remplir et de présenter chaque trimestre le formulaire de déclaration d’impôt d’IRNR au centre des impôts. Il peut cependant nommer un représentant fiscal pour entreprendre cette démarche.
3. Le paiement de l’impôt sur le patrimoine
C’est l’équivalent de l’ancien Impôt sur la Fortune en France (ISF). Il s’applique au patrimoine constitué sur le territoire espagnol, soit à l’ensemble des actifs du contribuable, qu’ils soient d’origine financière, mobilière ou immobilière : liquidités sur le compte bancaire, biens immobiliers, épargne, valeurs mobilières, assurance vie, véhicules, objets d’art, etc. La valeur de l’ensemble est arrêtée au 31 décembre de l’année en cours et doit être déclarée l’année suivante. Il existe toute une série de biens exemptés, notamment la résidence principale (jusqu’à 300.000€).
REMARQUE : cet impôt ne concerne que les ménages ayant un patrimoine très élevé en Espagne (supérieur à 1 million d’euros).
4. La revente du bien immeuble
Plusieurs charges sont à prendre en compte pour la revente d’un bien immeuble en Espagne, il vous faudra payer une commission pour l’agence, souvent faire des travaux pour un « rafraîchissement », payer éventuellement les frais d’annulation d’hypothèque et payer des impôts nationaux et communaux sur la plus value réalisée.
S’agissant de l’impôt National sur les Plus-Values varie si l’étranger est résident ou non :
– Pour les non résidents, l’impôt national sur les plus-values est fixé à 19 % de la différence entre la valeur nette de la vente et la valeur d’acquisition brute.
De plus, tous les vendeurs non-résidents sont assujettis à une rétention de 3% du prix de vente qui est payé par l’acquéreur au nom du vendeur aux autorités fiscales et viendra en déduction de l’impôt sur les plus values.
– Pour les résidents, l’impôt sur la plus-value est de 19% sur une première tranche de 6.000 euros de bénéfice, 21% pour un bénéfice entre 6.000 euros et 50.000 euros, et 23 pour un bénéfice supérieur à 50.000 euros.
Si le bien immeuble est la résidence principale de l’acquéreur et dans le cas où les fonds perçus sont destinés à l’achat d’une autre résidence principale dans l’Union européenne durant les deux années postérieures à la vente, l’impôt obtenu pour la vente du logement antérieur sera totalement exonéré.
Toutefois, si une partie uniquement du montant obtenu pour la vente précédente est réinvestie, l’impôt à payer sera réduit proportionnellement au montant effectivement réinvesti.
En outre, si le revendeur a plus de 65 ans et que le bien immeuble constitue sa résidence principale depuis plus de trois ans, celui-ci se trouve exonéré d’impôt sur la plus-value.
Enfin, il existe également l’impôt municipal sur la plus-value est appelé « plusvalía municipal » ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ». C’est un impôt municipal qui dépend de la localisation du logement, de la durée de propriété du logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement. Le coût : de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers d’euros.
Félix de la Guia Muñoz
Avocat fiscaliste et commissaire aux comptes
felix.delaguia@delaguialuzon.com
LCE
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