Le marché espagnol compte près de deux millions de mètres carrés consacrés aux garde-meubles, un chiffre qui le place en tête sur le continent, mais à l’opposé en termes de superficie par habitant, avec seulement 0,04 mètre carré.
La création de nouveaux foyers, les déménagements, les héritages et les besoins des petites et moyennes entreprises sont quelques-uns des facteurs qui déterminent le besoin d’espace en dehors du domicile et renforcent l’intérêt pour le self-stockage, un segment connu en Espagne sous le nom de « trasteros de alquiler » (locaux de stockage). Le « Self-Storage Property Telescope » d’EY-Parthenon place ces dynamiques au cœur de son analyse et souligne que la demande potentielle doit être appréhendée comme une combinaison d’éléments démographiques, résidentiels et entrepreneuriaux.
Les données indiquent que le marché espagnol compte près de deux millions de mètres carrés de ces actifs, un chiffre qui le place parmi les leaders du continent, en quatrième position en Europe en termes de superficie totale. Il figure toutefois parmi les derniers en termes de dotation : 0,040 m² par habitant, contre 0,044 en moyenne européenne et 0,083 au Royaume-Uni. Le renouvellement de la génération du baby-boom et la taille de plus en plus réduite des logements génèrent un besoin de stockage que le parc immobilier ne couvre pas, ce qui met en évidence l’origine démographique de la demande.
La génération née entre 1958 et 1977 approche de la retraite. Cela se traduit souvent par des déménagements vers des logements plus petits et, à terme, par des successions. Lorsqu’une famille hérite de la maison familiale ou de la résidence secondaire, il faut trouver une solution pour les meubles et les souvenirs. Souvent, la décision quant à leur sort n’est pas prise immédiatement et leur entreposage revêt une forte dimension émotionnelle. À cela s’ajoute la question des ménages. Selon les projections de l’INE, l’Espagne comptera environ 3,7 millions de ménages supplémentaires entre 2024 et 2039, et leur taille moyenne continuera de baisser, passant d’environ 2,5 à 2,32 personnes. Un nombre plus important de ménages plus petits signifie moins d’espace pour ranger les affaires.
Le deuxième facteur déterminant est la manière dont les logements ont été construits en Espagne. Contrairement au Royaume-Uni, où prédominent les maisons individuelles disposant d’un espace dédié, une grande partie des villes espagnoles s’est développée en hauteur dans les années 60 et 70 sans tenir compte des besoins de rangement. Aujourd’hui, chaque Espagnol dispose d’environ 40 mètres carrés de surface habitable, un chiffre comparable à celui de l’Italie ou du Portugal, mais inférieur à celui de l’Europe du Nord. Par ailleurs, cinq grandes villes figurent parmi les 20 plus denses d’Europe : L’Hospitalet, Barcelone, Madrid, Bilbao et Valence, comme le souligne l’étude d’EY-Parthenon.
Avec les prix de l’immobilier à des niveaux records, le calcul est simple : un mètre carré de débarras coûte bien moins cher qu’un mètre carré supplémentaire de logement, que ce soit à l’achat ou à la location. La progression de la location, qui est passée de 19 % des ménages en 2007 à 25-26 % en 2025, renforce cette tendance : un locataire déménage trois à quatre fois plus souvent qu’un propriétaire et, à chaque déménagement, il a généralement besoin de stocker des affaires.
Bien que le client particulier soit au cœur de l’activité, environ un client sur trois est un travailleur indépendant ou un professionnel. Pour un petit commerce ou une entreprise en ligne, un garde-meuble urbain fait office d’entrepôt flexible, proche du client final et adapté aux petits volumes. Le Telescope avance que le véritable « dernier kilomètre » se trouve en ville et non dans les zones logistiques de la périphérie.
Cependant, ouvrir de nouveaux sites en centre-ville est de plus en plus compliqué. Dans les grandes villes, les nouvelles réglementations en matière d’urbanisme et de sécurité incendie limitent les ouvertures et valorisent le parc existant. Depuis juillet 2024, Madrid considère le self-stockage comme une activité industrielle de stockage, autorisée uniquement là où la réglementation locale le permet. De plus, depuis novembre 2025, la nouvelle réglementation nationale en matière de protection contre les incendies (RD 164/2025) applique aux boxes de stockage en location les critères propres aux entrepôts.
Chaque commune et chaque collectivité dispose en outre de ses propres règles. Il en résulte que les centres urbains déjà titulaires d’un permis prennent de plus en plus de valeur et deviennent difficiles à reproduire. Dans les villes, la croissance passera par l’amélioration de l’existant. En périphérie, il reste encore de la marge pour de nouveaux aménagements de plus grande envergure, indique l’étude d’EY-Parthenon.
La conclusion du Telescope est que, dans les grandes villes espagnoles, le garde-meuble en location n’est plus une solution ponctuelle, mais est devenu une extension du domicile. Sa croissance dépendra moins de l’ouverture de centres n’importe où que de la présence au bon endroit, avec un permis d’exploitation et une gestion professionnelle.
Sources et photos : EjePrime
