Acheter un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident : le guide 2026

Mis à jour le 5 octobre 2026.

Acheter en Espagne en tant que non-résident est possible sans condition de nationalité ni de résidence. Vous avez besoin d’un NIE (numéro d’identification d’étranger) et, en pratique, d’un compte bancaire espagnol. Ajoutez entre 8 et 15 % du prix pour les impôts et les frais, selon la région et le type de bien.

Ce guide détaille les étapes, les coûts, le financement et la fiscalité annuelle. Il s’adresse aux investisseurs, aux entrepreneurs et aux expatriés francophones.

Peut-on acheter en Espagne en tant que non-résident ?

Oui. Une personne étrangère peut acheter un bien en Espagne, qu’elle vive dans l’Union européenne ou en dehors. L’achat ne crée cependant aucun droit de séjour.

Le programme du visa doré (Golden Visa) offrait une résidence contre un achat d’au moins 500 000 euros. Il a pris fin le 3 avril 2025, en application de la loi organique 1/2025.

Votre statut fiscal compte aussi. En règle générale, l’Espagne considère comme non-résident fiscal celui qui passe moins de 183 jours par an dans le pays et n’y a pas son centre d’intérêts économiques. Ce statut détermine vos impôts annuels et vos conditions de prêt.

Faut-il un NIE pour acheter en Espagne ?

Oui. Le NIE est le numéro d’identification fiscale des étrangers en Espagne. Il est indispensable pour toute opération qui a une portée fiscale, dont l’achat d’un bien.

Comptez en général de 2 à 6 semaines pour l’obtenir. Vous pouvez faire la demande vous-même ou mandater un avocat ou un gestor (conseiller administratif). Le jour de la signature, le notaire exige le NIE, le passeport et un compte bancaire espagnol.

Quelles sont les étapes pour acheter en Espagne en tant que non-résident ?

Voici la procédure habituelle, de la préparation à l’inscription de l’acte.

1. Obtenez votre NIE. Faites la demande avant toute offre ferme.
2. Ouvrez un compte bancaire en Espagne. Vous en avez besoin pour payer les impôts et les frais. Banque et notaire vous demandent aussi de justifier l’origine des fonds.
3. Faites vérifier le bien. Un avocat contrôle le titre de propriété, les charges et les dettes du logement avant tout engagement.
4. Signez le contrat d’arrhes (contrato de arras). Il fixe le prix, le délai et l’acompte versé au vendeur.
5. Signez l’acte de vente devant le notaire (escritura pública). Apportez votre NIE, votre passeport et la preuve des paiements.
6. Payez les impôts et inscrivez l’acte au registre de la propriété. Un gestor s’en charge souvent pour vous.

Quels impôts payer à l’achat ?

Le type d’impôt dépend de l’origine du bien. Vous achetez soit un logement neuf auprès d’un promoteur, soit un logement d’occasion auprès d’un particulier.

Pour un logement neuf, vous payez l’IVA (la TVA espagnole) à 10 %. Le taux tombe à 4 % pour un logement protégé de régime spécial. En revanche, il monte à 21 % pour un local commercial ou un terrain. Pour un logement neuf à 200 000 euros, l’IVA représente ainsi 20 000 euros.

L’AJD (impôt sur les actes juridiques documentés) s’ajoute à l’IVA. Son taux varie de 0,5 à 1,5 % selon la région.

Pour un logement d’occasion, vous payez l’ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) à la place de l’IVA. Chaque région fixe son propre taux, qui va de 6 à 13 %. Dans ce cas, aucun AJD ne s’ajoute à l’ITP.

Ces taux changent souvent. Consultez donc le site de l’administration fiscale de la région avant de signer.

Combien coûtent le notaire, le registre et les autres frais ?

Le notaire facture en général entre 600 et 1 200 euros, selon le prix du bien. S’ajoutent les frais du registre de la propriété, du gestor et de l’avocat. Si vous empruntez, la banque fait aussi réaliser une évaluation (tasación).

L’acheteur paie en général la plupart des frais de notaire et d’inscription. Certains coûts se négocient cependant avec le vendeur. Au total, comptez entre 8 et 15 % du prix.

Exemple : un appartement d’occasion à 300 000 € à Valence

• ITP (9 %) : 27 000 €
• Notaire : environ 900 €
• Registre : environ 600 €
• Gestor : environ 400 €
• Avocat (environ 1 %) : environ 3 000 €

Le total atteint environ 32 000 €, soit près de 11 % du prix. Ces montants sont des estimations. Ils varient selon le notaire, la région et le dossier.

Un non-résident peut-il obtenir un prêt immobilier en Espagne ?

Oui, mais les conditions sont plus strictes. Un résident emprunte souvent jusqu’à 80 % du plus bas montant entre le prix et l’évaluation. Un non-résident obtient en général entre 50 et 70 %, selon la banque et son profil. Le coût du crédit dépend aussi de l’Euribor, qui a terminé septembre 2026 à son plus haut niveau depuis deux ans.

Selon Trioteca, un bien acheté 250 000 euros et évalué 240 000 euros illustre le calcul. À 60 % de financement, le prêt atteint environ 144 000 euros. Vous financez le reste avec votre apport, auquel s’ajoutent les impôts et les frais.

Les banques demandent souvent un apport de 30 à 40 %. Par ailleurs, elles exigent des documents supplémentaires, comme les justificatifs de revenus, d’impôts et d’origine des fonds.

Quels impôts payer chaque année quand on possède un bien en Espagne ?

Un propriétaire non-résident paie chaque année l’IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents). Il le déclare avec le Modelo 210, le formulaire de l’Agencia Tributaria. Cette obligation existe même si le bien reste vide.

Pour un bien non loué, le fisc calcule un revenu imputé. Il applique 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale (valor catastral), inscrite sur l’avis d’IBI. L’IBI est l’équivalent espagnol de la taxe foncière.

Le taux d’imposition dépend de votre pays de résidence fiscale. Il atteint 19 % pour l’Union européenne, l’Islande, la Norvège et le Liechtenstein. En revanche, il monte à 24 % pour les autres pays, dont le Royaume-Uni, les États-Unis et la Suisse.

Prenons un exemple. Pour une valeur cadastrale de 150 000 euros et un taux de 1,1 %, le revenu imputé atteint 1 650 euros. L’impôt à 19 % s’élève alors à 313,50 euros par an.

Si vous louez le bien, les règles changent. Un résident de l’UE ou de l’EEE déduit ses frais, alors qu’un résident d’un autre pays paie sur le loyer brut. Vous déclarez le revenu imputé au plus tard le 31 décembre de l’année suivante.

La taxe de 100 % pour les acheteurs hors UE est-elle en vigueur ?

Non. En janvier 2025, le président Pedro Sánchez a annoncé une taxe pouvant atteindre 100 % de la valeur du bien pour les non-résidents hors UE. Au printemps 2026, le texte n’avait été ni débattu ni voté, et le gouvernement ne l’a pas repris dans son plan logement de janvier 2026.

Le sujet reste cependant politique. Le texte ne viserait pas les acheteurs de l’UE. Il exclurait aussi l’achat auprès d’un promoteur, puisque ces ventes relèvent de l’IVA. Si vous résidez hors de l’UE, vérifiez l’état du texte avant de signer.

Que se passe-t-il à la revente ?

Une plus-value sur la vente d’un bien est taxée à 19 % pour un non-résident. Par ailleurs, l’acheteur retient 3 % du prix quand le vendeur est non-résident. Il verse cette somme au fisc avec le Modelo 211, le formulaire de retenue. Cette retenue sert d’avance sur l’impôt final du vendeur.

Questions fréquentes

Faut-il être résident pour acheter en Espagne ?

Non. Aucune condition de résidence ne s’applique à l’achat, mais le NIE reste obligatoire.

L’achat d’un bien donne-t-il un permis de séjour ?

Non. Le visa doré a disparu le 3 avril 2025.

Quel apport faut-il prévoir ?

Les banques demandent souvent 30 à 40 % du prix, plus les impôts et les frais.

L’ITP est-il le même dans toute l’Espagne ?

Non. Chaque région fixe son taux, entre 6 et 13 %.

Dois-je déclarer un bien que je ne loue pas ?

Oui. Vous déclarez un revenu imputé avec le Modelo 210 chaque année.

Combien de temps faut-il pour obtenir un NIE ?

Comptez en général de 2 à 6 semaines.

En résumé

Pour acheter en Espagne, un non-résident doit anticiper trois points : le NIE, le coût total de 8 à 15 % et l’impôt annuel. Comparez aussi les taux de la région visée avant de choisir un bien. Enfin, suivez l’évolution des textes fiscaux, car les règles changent.

Chaque situation est différente. Consultez un professionnel (avocat, gestor, notaire) pour votre dossier avant de signer.

Sources et photos : Rédaction LCE (avec l’aide de l’IA)