À la rentrée 2026, l’immobilier logistique espagnol confirme son statut de classe d’actifs prioritaire pour les investisseurs institutionnels. Après une absorption record de 2,7 millions de mètres carrés en 2025, la demande reste soutenue dans les principaux hubs. Mais c’est désormais le manque d’offre disponible qui dicte la loi, et qui oriente les stratégies des utilisateurs comme des capitaux. Pendant ce temps, les opérateurs logistiques affrontent des coûts d’exploitation en forte hausse, dans un secteur de transport routier sous pression croissante.
Une absorption record en 2025, une pénurie d’offre en 2026
Le marché logistique espagnol entre en septembre 2026 dans une configuration inédite. Selon CBRE, l’absorption de surfaces logistiques a atteint un niveau record de plus de 2,7 millions de mètres carrés en 2025, un chiffre qui a littéralement épuisé les disponibilités dans les principaux hubs. La conséquence est directe : en 2026, la demande reste stable mais l’offre manque, poussant les locataires à revoir leurs stratégies d’expansion, à privilégier des solutions plus flexibles et à planifier leurs besoins bien en amont.
Ce déséquilibre structurel soutient mécaniquement les loyers prime, orientés à la hausse dans l’ensemble des marchés logistiques espagnols. Le taux de vacance logistique reste l’un des plus bas d’Europe dans les zones de Madrid et Barcelone, forçant de nombreux utilisateurs à se tourner vers des marchés secondaires ou à accepter des spécifications réduites pour rester compétitifs.
Selon le rapport Real Estate Market Outlook 2026 de CBRE, les investissements dans l’immobilier espagnol toutes classes d’actifs confondues devraient croître de 5 à 10 % en 2026, pour atteindre entre 19 et 21 milliards d’euros, ce qui en ferait potentiellement la meilleure année depuis 2018. La logistique figure parmi les segments les plus recherchés par les investisseurs, aux côtés de l’hôtellerie et des data centers.
« Les volumes investis, ainsi qu’un marché d’occupation robuste, reflètent un mouvement de marché plus important, avec un rôle majeur pour les fonds de private equity qui lèvent des capitaux. » Alberto Larrazábal, Executive Director & Head of Industrial and Logistics, CBRE Espagne
Les opérateurs s’implantent, les capitaux suivent
L’activité des opérateurs logistiques en Espagne illustre la profondeur de cette dynamique. Ceva Logistics a annoncé un investissement de 9 millions d’euros sur le port de Tarragone, avec l’ajout de 94 000 mètres carrés de surface opérationnelle et une capacité de stockage portée à 32 500 véhicules, confirmant l’attractivité du corridor méditerranéen pour la logistique automobile. DIMOTRANS Group a pris le contrôle de 78 % de Moldtrans, acteur espagnol majeur des activités overland, overseas et de la logistique contractuelle, dans une opération qui lui donne un ancrage solide sur la péninsule ibérique. ID Logistics, pour sa part, a reçu le Prix de l’Investissement français en Espagne 2025, décerné par la Chambre Officielle de Commerce d’Espagne en France.
Du côté des investisseurs patrimoniaux, la SCPI LOG IN gérée par Theoreim a signé au deuxième trimestre 2026 sa plus grande opération depuis sa création avec l’acquisition d’un entrepôt logistique de 10 301 mètres carrés à Grenade, s’ajoutant à une acquisition précédente dans l’agglomération de Séville. Un signal fort : l’Andalousie s’impose comme un marché logistique émergent, aux côtés des hubs traditionnels de Madrid et Barcelone.
Selon Mordor Intelligence, le marché 3PL espagnol, la logistique externalisée, est évalué à 15,05 milliards de dollars en 2026 et devrait croître à un rythme annuel de 4,43 % pour atteindre 18,7 milliards de dollars d’ici 2031. Le commerce électronique représentait 27 % de ce marché en 2025, avec un taux de croissance annuel projeté de 6,25 % pour l’alimentation et les boissons, deux secteurs qui tirent la demande de surfaces froides et de logistique urbaine de proximité.
Un secteur de transport sous pression, un modèle en mutation
Si l’immobilier logistique attire les capitaux, le secteur du transport qui le fait vivre traverse une période difficile. Le marché espagnol du transport routier de marchandises progresse d’environ 3,2 % en volume en 2026, une avancée réelle par rapport à un 2025 faible, mais la rentabilité reste au plus bas. Selon Powerload Blog, les coûts d’exploitation ont augmenté de 17,6 % en glissement annuel au premier trimestre, sous l’effet combiné de la flambée du carburant et des pressions salariales.
La digitalisation des flottes et les investissements dans la durabilité s’imposent comme les grands leviers de transformation. Plusieurs plateformes intermodales prioritaires sont en cours de développement par Adif, notamment à Barcelone, Valence, Madrid, Valladolid, Séville, Vitoria et Saragosse, dans le cadre du plan « Marchandises 30 » qui vise à porter la part du rail dans le transport terrestre de marchandises de 3,6 % à 10 % d’ici 2030.
Selon le 5e Baromètre Adecco sur la productivité, le secteur des transports obtient 63,5 points sur 100 en 2026, au-dessus de la moyenne nationale de 58,6, signe d’une efficacité opérationnelle en progression, même si les fragilités structurelles persistent. L’Espagne se trouve à un moment charnière : son immobilier logistique n’a jamais été aussi désirable, mais l’infrastructure de transport qui le dessert doit encore se moderniser en profondeur pour tenir ses promesses.
Sources et photos: Rédaction LCE (avec l’aide de l’IA)
