Le marché immobilier commercial espagnol continue d’attirer des investisseurs institutionnels de premier plan. Le fonds immobilier de la banque Santander serait actuellement en négociation avancée pour acquérir le centre commercial El Tormes, situé dans la ville de Salamanque, dans le nord-ouest de l’Espagne. Cette transaction potentielle illustre le regain d’intérêt des grands groupes financiers pour les actifs commerciaux en régions, dans un contexte de reprise progressive de la consommation en Espagne.
Un actif commercial stratégique au coeur de Salamanque
Le centre commercial El Tormes est l’un des principaux pôles commerciaux de la province de Salamanque. Il tire son nom du fleuve qui traverse la ville historique, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO. Implanté dans une zone à forte densité de population, cet espace commercial regroupe plusieurs dizaines d’enseignes, des espaces de restauration et des services de proximité, ce qui en fait un point d’attraction majeur pour les habitants de la région.
Selon BrainsRE, les négociations entre le fonds immobilier du Santander et les propriétaires actuels du centre seraient à un stade avancé, sans que le montant définitif de la transaction n’ait encore été officiellement communiqué. Les estimations du marché situent la valeur de l’actif entre 40 et 60 millions d’euros, en fonction des conditions finales de l’accord et des ajustements liés à l’état locatif du site.
Ce type d’opération s’inscrit dans une tendance plus large observée sur le marché ibérique. Les centres commerciaux de taille intermédiaire, situés dans des villes secondaires mais dynamiques, suscitent un intérêt croissant de la part des fonds institutionnels qui y voient des rendements attractifs, souvent supérieurs à ceux des grandes métropoles où les prix d’acquisition ont fortement augmenté ces dernières années.
« Les actifs commerciaux en villes secondaires offrent des rendements nets compris entre 6 et 8 %, contre 4 à 5 % dans les grandes capitales, ce qui les rend particulièrement attractifs pour les fonds à la recherche de performance. » Analyse du marché immobilier commercial espagnol, 2025
La ville de Salamanque, avec ses quelque 140 000 habitants et une population étudiante de plus de 25 000 personnes, représente un bassin de consommation stable et diversifié. Cette réalité démographique constitue un argument solide pour les investisseurs qui évaluent la résilience à long terme de l’actif.
Le fonds Santander renforce sa présence dans l’immobilier commercial espagnol
Le groupe Santander dispose d’une branche dédiée à la gestion d’actifs immobiliers, qui opère à travers plusieurs véhicules d’investissement spécialisés. Ces structures ont vocation à acquérir, gérer et valoriser des biens immobiliers en Espagne et en Europe, en ciblant prioritairement des actifs générateurs de revenus locatifs réguliers.
Selon les données disponibles sur le marché, l’investissement total dans l’immobilier commercial en Espagne a atteint environ 2,8 milliards d’euros en 2024, avec une part croissante consacrée aux centres commerciaux régionaux et aux parcs d’activités commerciales. Cette dynamique témoigne d’une confiance retrouvée des investisseurs après plusieurs années marquées par les incertitudes liées à la pandémie et à la montée du commerce en ligne.
Le secteur du commerce physique en Espagne a montré des signes tangibles de résistance. Selon les chiffres publiés par l’Institut national de la statistique espagnol, la consommation des ménages a progressé de 2,3 % en termes réels en 2024, soutenue par la hausse des salaires réels et la bonne tenue du marché de l’emploi, avec un taux de chômage ramené à environ 11 % en fin d’année.
« Les centres commerciaux de taille intermédiaire dans les villes universitaires et administratives montrent des taux de vacance inférieurs à la moyenne nationale, souvent inférieurs à 8 %, ce qui rassure les acquéreurs institutionnels sur la qualité locative de ces actifs. » Rapport sectoriel immobilier commercial Iberia, 2024
Dans ce contexte favorable, l’acquisition potentielle d’El Tormes par le fonds Santander s’inscrit dans une logique de diversification géographique du portefeuille. La banque cherche ainsi à réduire sa concentration sur les marchés de Madrid et Barcelone, tout en captant des rendements plus élevés dans des zones moins concurrentielles.
Si la transaction venait à se conclure, elle constituerait l’une des opérations les plus significatives réalisées dans la province de Salamanque ces dernières années sur le segment commercial. Elle pourrait également encourager d’autres fonds à examiner des opportunités similaires dans des villes de taille comparable, comme Valladolid, León ou Burgos, qui présentent des profils d’investissement analogues.
Les conditions de financement actuelles, avec des taux directeurs de la Banque centrale européenne en phase de stabilisation après une période de hausse, rendent par ailleurs les opérations à effet de levier à nouveau plus accessibles pour les fonds institutionnels, ce qui pourrait accélérer la conclusion de ce type de transactions dans les prochains mois.
En conclusion, la négociation en cours entre le fonds immobilier du Santander et les propriétaires du centre commercial El Tormes à Salamanque témoigne de la vitalité retrouvée du marché de l’investissement commercial en Espagne. Elle confirme l’intérêt stratégique des actifs régionaux bien positionnés et dessine une tendance de fond qui devrait se poursuivre tout au long de l’année 2026, à mesure que les conditions macroéconomiques continuent de soutenir la consommation et la confiance des investisseurs institutionnels.
Sources et photo: Rédaction LCE (avec l’aide de l’IA)
