Cette proposition pourrait assouplir la situation de plus de 240 parcelles situées dans différents quartiers de la capitale.
De nouvelles perspectives pour le marché de l’hébergement à Madrid. La mairie de la capitale travaille actuellement sur un plan spécial visant à modifier le régime de compatibilité de l’usage tertiaire d’hébergement dans la norme zonale 9.3. S’il est finalement approuvé, ce plan permettra d’implanter des appart-hôtels, des structures de « flex living », des pensions et d’autres formes d’hébergement temporaire sur certaines parcelles à usage industriel qualifié, en coexistence avec des bureaux tertiaires qui, au fil des ans, ont cessé de remplir leur fonction industrielle d’origine.
Cette mesure n’est pas encore applicable. La mairie prévoit que le Plan spécial obtienne l’approbation initiale avant l’été, mais il n’entrera en vigueur qu’une fois l’ensemble de la procédure achevée et l’approbation définitive obtenue. De plus, aucun projet n’a encore été publié, de sorte que l’on ignore les conditions urbanistiques précises dans lesquelles l’implantation de ces usages sera autorisée. Selon les informations communiquées par la mairie, la proposition pourrait assouplir la situation de plus de 240 parcelles situées dans les arrondissements d’Arganzuela, Chamartín, Fuencarral-El Pardo, Usera, Ciudad Lineal, Hortaleza, San Blas-Canillejas et Barajas.
La mairie se montre également disposée à examiner au cas par cas la situation des terrains industriels régis par les niveaux 4 et 5 de la norme zonale 9, qui concernent les zones industrielles traditionnelles. Si l’un de ces secteurs présente des niveaux de tertiarisation comparables à ceux de la NZ 9.3, des assouplissements futurs concernant l’utilisation à des fins d’hébergement pourraient être envisagés.
« La proposition actuelle de la mairie marque un tournant particulièrement significatif si on la compare à sa position historiquement rigide concernant la norme zonale 9.3. En 2007, la mairie a approuvé une modification ponctuelle interdisant l’implantation d’hôtels avec cuisine et d’autres types d’hébergement dans ces zones afin d’éviter la prolifération de résidences déguisées, notamment de lofts, sur des terrains industriels », explique Antonio Pleguezuelo, directeur national de l’urbanisme chez Savills.
Cependant, près de 20 ans plus tard, dans un secteur bien plus professionnalisé et face à la forte pression en faveur de la mise en place du « flex living », la mairie a entamé les démarches visant à lever l’interdiction prévue à la NZ 9.3, où l’usage de bureaux prévaut sur l’usage industriel, reconnaissant ainsi la véritable transformation que ces zones ont connue au cours des dernières décennies.
Comment se préparer à d’éventuels changements d’affectation
La nouvelle réglementation marquerait un tournant, offrant la possibilité de transformer des actifs inutilisés en espaces efficaces et attrayants pour les citadins.
D’un point de vue architectural, « la transformation d’un bâtiment industriel en hébergement exige une analyse rigoureuse tant du bâtiment existant que de son exploitation future afin de déterminer sa réelle adéquation et d’éviter les surcoûts : la structure, la profondeur des étages, l’enveloppe ou la capacité d’ouverture des baies sont des éléments clés. À partir de là, la conception doit trouver un équilibre entre efficacité et qualité spatiale : optimiser la lumière naturelle, standardiser les solutions constructives et, surtout, mettre en valeur les espaces communs comme élément différenciateur du produit », explique Fernando Garrido, directeur du développement commercial de l’architecture chez Savills.
Parallèlement, la rénovation offre une opportunité évidente en matière de durabilité, en réduisant l’empreinte carbone par rapport à la construction neuve et en améliorant la performance énergétique des biens immobiliers obsolètes. Dans ce contexte, l’assouplissement de la réglementation ouvre la voie, mais ne garantit pas le succès. Une approche globale passe par l’évaluation de la viabilité opérationnelle, des coûts de gestion futurs, de la cohérence de l’offre d’équipements et de la capacité du bien immobilier à s’adapter à des scénarios en constante évolution.
Comme dans tous les projets immobiliers résidentiels, « l’un des éléments essentiels réside dans le dimensionnement et la conception des équipements collectifs, qui doivent être abordés non seulement sous l’angle de la conformité réglementaire ou de l’attrait commercial, mais aussi dans une logique d’utilisation réelle, de coûts d’exploitation et de capacité d’adaptation au fil du temps. L’adaptabilité est une condition essentielle et c’est pourquoi une conception judicieuse est cruciale dès le départ, car elle a un impact direct sur l’efficacité opérationnelle, les frais d’exploitation et, surtout, sur l’expérience du futur utilisateur », explique Francisco Javier López Llorente, directeur associé de la gestion immobilière.
Si elle était adoptée, cette proposition, qui concernerait plus de 200 parcelles à Madrid, permettrait d’accélérer un processus de régénération très attendu dans des quartiers bien établis de la capitale.
Source: EJEPRIME
