Bien implanté en Espagne, le cabinet franco-espagnol juridique et fiscal Adom Abogados est spécialisé dans les successions et le droit immobilier.
Si vous êtes confronté à la vente d’une propriété héritée en Espagne, il est crucial de comprendre les étapes et les considérations importantes pour mener à bien ce processus complexe. Dans cet article, nous allons explorer les démarches essentielles à suivre et répondre aux questions fréquemment posées par les propriétaires français.
Première étape : régler la succession en Espagne
Tout d’abord, avant même de pouvoir penser à vendre un bien immeuble situé en Espagne dans le cadre d’une succession, il est impératif de régler la succession.
Au sein de notre cabinet, nous sommes régulièrement consultés sur la vente ou l’achat de biens immobiliers faisant partie de la masse successorale. Toutefois, aucun bien peut être vendu tant que la succession n’a pas été réglée.
Afin que vous puissiez vendre la bien, vous devez passer du statut d’héritier à celui de propriétaire, ce qui implique 2 étapes nécessaires :
- Accepter l’héritage en Espagne ; et
- Procéder au partage de la succession en Espagne.
Une fois l’acte authentique établi en Espagne, il faut calculer les impôts dus aux autorités fiscales espagnoles pour la part que vous vous attribuez de l’héritage.
Dans tous les cas, cela nécessite le dépôt d’une déclaration de succession, et le cas échéant, le paiement des impôts.
Enfin, la dernière étape consiste à enregistrer l’acte authentique (comme une « attestation de propriété ») auprès du Registre Foncier compétent, en tenant compte de la diversité de registres fonciers existants en Espagne, même au sein de la même ville.
Aspects importants à considérer lors de la succession si vous souhaitez vendre une propriété en Espagne
La valeur attribuée au bien objet de vente
Lors de la succession, il est crucial de déterminer si vous souhaitez conserver ou vendre la propriété, car cela affectera la valeur qui doit être attribuée dans l’acte authentique.
Il est important de souligner que cette valeur sera utilisée pour calculer les impôts, tant dans le cadre de la succession que da la vente future.
À cet égard, lors de la vente d’une propriété, vous pourriez effectuer une plus-value (« ganancia patrimonial »), somme sur laquelle vous seriez imposés en Espagne.
La plus-value représente la différence entre la valeur d’acquisition et la valeur de vente d’un bien.
Par conséquent, si vous envisagez de vendre, il est vivement recommandé de réaliser une étude fiscale afin de déterminer quelle est la valeur à déclarer.
Attention : en tant que vendeur non-résident, vous devrez toujours déposer deux déclarations après la vente d’un bien.
Problèmes potentiels lors de la vente d’une propriété héritée en Espagne
Ça y est, vous avez liquidé la succession en Espagne. A présent vous souhaitez transmettre la propriété de ce bien. Cependant, certains obstacles peuvent survenir lors de la procédure de vente :
- Vous êtes en indivision sur le bien avec d’autres personnes, et ces coindivisaires ne souhaitent pas vendre le bien. À ce propos, voir l’article [INDIVISION].
- Des démarches préalables à la vente peuvent être nécessaires, telles que :
- Des rénovations
- Des corrections administratives telles que modifications dans le registre foncier ou le cadastre, le paiements des dettes, etc.
Nous répondrons à quelques questions qui nous sont fréquemment posées dans notre cabinet :
Est-il possible de vendre l’intégralité du bien sans l’accord des autres copropriétaires ?
La réponse est catégorique : non. Vous ne pouvez pas vendre un bien en indivision de manière unilatérale. Lors de la signature chez le notaire, la présence de tous les propriétaires sera requise
Puis-je vendre ma part du bien hérité en Espagne à un tiers ?
Cette possibilité existe.Cependant, il faudra respecter certaines règles établies par la loi, car les autres propriétaires bénéficient d’un droit préférentiel.
Puis-je vendre ma part à un autre co-propriétaire ?
Oui, il est possible de vendre sa part à un autre copropriétaire. Cependant, il existe une option plus avantageuse en termes de fiscalité, à savoir le partage de l’indivision (« extinción del condominio »).
Que faire si l’autre propriétaire refuse de vendre ?
Si vous avez déjà tenté de convaincre l’autre propriétaire de vendre la maison en Espagne, mais qu’il refuse, il est vivement recommandé de faire appel à un avocat espagnol spécialisé en indivision.
Dans notre cabinet, nous privilégions toujours un accord à l’amiable. A cet effet, nous prendrions les diligences nécessaires pour essayer de débloquer la situation de manière extrajudiciaire.
Si cela ne s’avère pas possible, il faudra alors saisir les tribunaux espagnols. Il faudrait demander au juge le partage de l’indivision ainsi que la mise aux enchères.
Pour cette procédure, vous aurez besoin à la fois d’un avocat et d’un avoué.
Impôts associés à la vente d’un bien hérité en Espagne
Les impôts liés à la vente d’une propriété héritée en Espagne comprennent plusieurs transactions essentielles. Voici les principaux impôts à prendre en compte :
- Droits de succession afin de pouvoir recevoir l’héritage.
- Impôts municipaux et régionaux : taxe foncière, ordures ménagères, etc.
- “Impuesto sobre la renta de los no residentes” : Il s’agit de l’impôt sur le revenu des non-résidents, où vous paierez en fonction de la plus-value réalisée après la vente (« ganancia patrimonial »).
- Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (“pusvalia”). Cet impôt vise à taxer l’augmentation de la valeur des terrains urbains depuis leur acquisition jusqu’à leur transmission.
En conclusion, la vente d’une propriété héritée en Espagne présente des défis uniques, mais avec une planification minutieuse et l’assistance appropriée, elle peut être menée à bien de manière efficace. Si vous avez des questions ou avez besoin d’assistance juridique, n’hésitez pas à contacter notre cabinet pour obtenir des conseils personnalisés.
Pour plus d’informations, rendez-vous sur le site internet d’Adom Abogados.
