L’expert voit en toute logique qu’il y aura une forte baisse des ventes en 2023 et que la rareté de l’offre locative continuera à faire grimper les loyers
L’incertitude ne s’est pas encore fait sentir sur le marché de l’habitation, mais l’impact se fera sentir au cours des prochains mois. C’est le scénario le plus probable dessiné par Germán Pérez Barrio, président de l’expert UVE Valoraciones, qui considère qu’il est logique que la hausse des taux d’intérêt et l’escalade des prix contractent la demande de logements et provoquent une baisse des ventes comprise entre 20% et 30%. Il estime également que les prix de l’immobilier chuteront en termes réels en raison de la forte inflation et que la faible offre d’appartements locatifs continuera de faire grimper les loyers dans les grandes villes.
Selon Pérez Barrio, les dernières mesures gouvernementales en matière de location sont préjudiciables à long terme et il affirme que, même si cela peut sembler paradoxal, la clé pour aider les locataires est de fournir une sécurité juridique et des incitations aux propriétaires. D’autres prévisions manipulées par le chef de l’expert sont une baisse du crédit immobilier moins importante que celle des ventes, grâce à l’afflux de consommateurs qui modifient leurs prêts pour améliorer leurs conditions ; et une réactivation de la promotion de la construction neuve, après le coup porté à l’activité par la hausse des coûts de construction enregistrée l’an dernier.
Comment 2022 a été pour les évaluations UVE
Ce fut une année de croissance assez intense. Nous avons terminé avec un chiffre d’affaires de 16,2 millions d’euros et une augmentation de plus de 20%. C’est bien, même si nous n’avons toujours pas de données du secteur. Nous ne savons pas si nous avons fait mieux ou moins bien que les autres. C’est curieux parce que les données sont objectives, mais néanmoins l’interprétation est encore en suspens.
Nous avons également eu une augmentation très significative du nombre d’examens. En fait, les valorisations ont augmenté plus que le chiffre d’affaires lui-même et une croissance plus faible a été constatée en décembre, mais il est encore tôt pour tirer des conclusions.
De nombreuses prévisions indiquent une baisse des ventes cette année. Que peut-on attendre de 2023 ?
Pour le moment, aucune donnée n’indique une diminution du nombre de transactions, même si la logique est qu’elles diminuent.
Quand on fait l’analyse minimale, la logique est que le nombre de transactions pour l’année 2023 va chuter considérablement. Je ne dirais pas 10%, mais 20% ou 30%. C’est normal. Et rien ne se passe sur le marché, car ce que nous avons eu est une année exceptionnellement bonne qui a compensé l’année du covid. En d’autres termes, une baisse de 20% ne signifie pas que le marché va mal. Cela signifie que nous sommes revenus à la normale. C’est pourquoi je dis que la logique dit que cela doit baisser, même si pour le moment il n’y a aucun symptôme clair que cela se produise.
Et dans le cas des hypothèques? Les notaires, comme les ventes, détectaient déjà une baisse de 8% en novembre.
Jusqu’en décembre, nous n’avons rien remarqué dans nos évaluations et ce sont des données immédiates, mais il est possible que l’effet des taux d’intérêt n’ait pas été remarqué parce que les entités modifient leurs taux d’intérêt et les ajustent, mais comme les gens négocient des conditions qui sont déjà convenues un ou deux mois à l’avance, les hypothèques ont un peu de retard.
La logique est que la hausse des taux d’intérêt, qui produit une augmentation brutale des échéances, de plus de 25% des dépenses, a également un effet dissuasif en matière d’achat et de vente de logements, ce qui ne veut pas dire que le nombre de prêts immobiliers diminue en même temps que le nombre de transactions.
En d’autres termes, cela affecte le nombre de transactions, bien sûr, même si cela peut être en partie compensé par le fait que les étrangers achètent de plus en plus. Mais ce qui n’est pas certain, c’est que cela affectera le nombre de prêts hypothécaires.
En tant qu’évaluateurs, nous sommes plus optimistes, car de nombreuses opérations hypothécaires sont en cours pour annuler un ancien contrat et en modifier les conditions, et cela devrait continuer en 2023 également, même s’il y a moins de transactions. Ils vont très probablement baisser, mais moins que les ventes, car il y aura toujours des swaps hypothécaires.
Quel type d’expertise est le plus courant en UVE Valorisations pour les clients privés ?
La chose typique est la maison individuelle et, au sein des maisons, l’appartement, bien qu’il y ait un pourcentage très élevé de maisons unifamiliales et jumelées pour les prêts hypothécaires. Dans notre cas, le pourcentage de maisons unifamiliales et jumelées est de près de 30%. C’est beaucoup.
Quel type de ménages sera le plus touché dans ce nouveau scénario ?
Je pense que cela touche surtout la première acquisition et les loyers les plus bas. C’est la partie la plus difficile de toute cette histoire.
Les riches se soucient peu ou pas beaucoup de ces choses, donc les plus touchés vont être ceux qui ont le moins de pouvoir d’achat, qui sont ceux qui risquent d’être exclus de ce marché.
Et en remplacement, c’est plus facile car vous ne financez qu’une partie de la maison et, par conséquent, toutes ces augmentations de coûts n’affectent qu’un pourcentage de l’opération totale. De plus, celui qui a déjà un logement n’est pas sur l’échelon le plus bas, il a déjà un certain niveau.
Dans quel genre d’opérations les jeunes jouent-ils le rôle principal ?
Nous ne le savons pas. Nous n’avons pas ces données. Nous sommes dans le secret du récapitulatif par l’institution financière et nous ne connaissons pas l’âge de l’acheteur ni ses caractéristiques.
Vous avez mentionné qu’il serait logique de voir des baisses de transactions de 20% à 30%. Je suppose que cela dépendra beaucoup de l’endroit…
Bien sûr. Nous avons un paysage très diversifié. Il y a une Espagne appelée Espagne vidée qui a un excès de logements déjà construits et qui n’a qu’une seule trajectoire: que les prix continuent de baisser lentement. Cette baisse de près de 1 % que nous observons chaque année, même en période d’expansion.
Ça va continuer comme ça, ça ne changera pas, parce que ça ne dépend pas des marchés ou des taux d’intérêt, ou quoi que ce soit d’autre. Puisqu’il y a beaucoup de maisons, il n’y en a pas d’autres. Et ceux qui vont être le plus touchés par ces changements de financement et la situation de moindre croissance économique, ce sont surtout les zones les plus dynamiques. En d’autres termes, je pense que cela affecte Madrid et Barcelone beaucoup plus que partout ailleurs.
Et les zones touristiques ?
Les zones touristiques dépendent de facteurs extérieurs à l’économie espagnole elle-même. Et bien qu’ils peignent également grossièrement pour l’économie européenne et mondiale, jusqu’à présent, l’achat de maisons par des étrangers n’a pas diminué. Tout le contraire. Cela, à première vue, semble un peu paradoxal, mais quand on l’analyse, on se rend compte que pour eux, nous ne sommes pas chers. Par conséquent, lorsque les choses tournent mal, il semble que nous soyons encore plus attirants.
Comme vous pouvez le constater, il est un peu difficile de prévoir avec certitude, car selon qu’un facteur prend plus de poids qu’un autre, une chose ou l’inverse peut arriver. C’est un peu ce que nous analysons au jour le jour.
Faites-vous aussi des expertises pour les grands investisseurs ?
Surtout pour les promoteurs. C’est ce que nous touchons le plus et ce sont des mondes légèrement différents. Je crois que tous ces changements vont toucher plus les petits acquéreurs que les gros investisseurs, car le monde de la promotion immobilière, bien qu’il doive être affecté par le cadre général du marché, a un grand avantage: il est très petit .. pour ce qu’il devrait être.
Je ne pense donc pas que les prix des nouvelles promotions vont s’aggraver, car en réalité ce qu’ils proposent est un produit complètement nouveau, avec une qualité bien supérieure à ce qui existe sur le marché, et ils n’ont pratiquement aucune concurrence. Cette rareté est ce qui lui donne cette force et cet avantage extraordinaires. Et c’est pourquoi je pense qu’il n’y aura pas de grands changements sur ce marché.
Y aura-t-il alors une baisse des prix des constructions neuves ? Parce que dans de nombreuses régions, ils sont déjà très élevés…
Ils sont très élevés, mais les maisons neuves sont perçues comme un produit différent, elles n’ont donc pas de concurrence. Je ne vois donc pas d’énorme inconvénient à ces prix élevés, car ils visent un secteur qui a du pouvoir d’achat et qui est le moins affecté par la hausse des taux d’intérêt et l’évolution de l’économie. Par conséquent, en principe, ils ne devraient pas avoir de problème particulier.
De plus, les coûts de construction se sont modérés et ont même légèrement baissé, ce qui est une très bonne nouvelle car c’était la grande frayeur des promoteurs l’an dernier. La hausse des coûts peut complètement déséquilibrer vos opérations si elle vous prend à contre-pied. Et le fait qu’ils descendent maintenant leur donne plus de sécurité et je pense que cela aidera à avoir plus d’activité.
Au cours des dernières années, et alors que le secteur immobilier se redressait, la crainte qu’une autre bulle soit générée s’est accrue, même si le secteur l’a catégoriquement exclue. Que pensez-vous ?
Il ne s’agit pas d’une bulle au sens où les prix ne sont pas réellement en décalage avec le pouvoir d’achat. La bulle du cycle précédent, celle qui a éclaté dans les années 2007-2008, a été très forcée par un excès de financement. Les institutions financières ont presque mis de l’argent dans votre poche et c’est ce qui a généré une augmentation des prix, beaucoup plus élevée que l’évolution de l’économie. Mais dans le cycle actuel, cela ne s’est pas produit.
Ce que nous avons, ce sont des loyers très chers. Et précisément l’un des symptômes d’une bulle est que les paiements hypothécaires sont plus élevés que les loyers, mais maintenant c’est l’inverse. Les loyers sont plus chers que les versements hypothécaires presque partout. Et ce malgré la ruée que les versements hypothécaires viennent de donner, qui a été monstrueuse. Dans la plupart des villes, les loyers sont supérieurs aux charges, ce qui exclut clairement la bulle.
Le loyer va-t-il continuer à augmenter ?
Le problème numéro un est qu’il est si bas qu’il n’a d’autre choix que de continuer à monter. Ça va continuer à monter. Le loyer sera toujours plus cher.
Nous sommes à des niveaux historiquement bas de l’offre locative et le stock n’augmente pas, malgré le fait que les loyers sont très élevés, il devrait donc y avoir une incitation pour que davantage de personnes mettent des maisons sur le marché. Mais bien sûr, les mesures anti-augmentation des loyers lui font peur puis l’offre est retirée. Tant que l’offre sera très rare, dans les grandes villes les loyers continueront d’augmenter.
Il y a des agents du marché qui disent que les propriétaires cessent de louer des logements ou les vendent pour éviter le plafond de 2 % des loyers lors des renouvellements de contrats ou les limitations de la future loi sur le logement. Le voyez-vous aussi ainsi ?
Soit ça, soit ils mettent d’abord un loyer beaucoup plus élevé pour guérir en santé. Si je ne suis pas sûr qu’ils vont me permettre de compenser l’IPC, alors oiseau en main. J’augmente le prix initial et me guéris ainsi d’une éventuelle non-augmentation plus tard. Cela se produit également et accélère considérablement la hausse. Et c’est là le pervers de ces mesures qui tentent d’aider les locataires, mais ne les aident pas vraiment.
Je crois que nous aimerions tous aider le locataire, mais parfois la surprotection est mortelle. Le meilleur exemple se trouve dans la célèbre ancienne loi sur le revenu. C’est une loi franquiste qui visait précisément une super protection pour le locataire et elle était tellement surprotectrice qu’elle empêchait toute personne sensée de louer une maison parce qu’il n’y avait aucune incitation. Mais nous n’avons pas appris que certaines mesures théoriquement protectrices peuvent être mortelles pour le système lui-même.
Que les gens, pour leur propre intérêt et égoïsme, s’ils voient que la location est rentable, mettent le produit sur le marché, car alors il y aura de la concurrence et le prix baissera. Ce n’est pas si compliqué, n’est-ce pas ?
Mais beaucoup pensent qu’intervenir sur les prix est le meilleur moyen de régler le problème et approuvent des mesures comme le plafond de 2%…
Cette mesure peut fonctionner partiellement pendant une courte période, mais à long terme, elle détruit le marché lui-même. Et pourquoi? Parce qu’il faut comprendre l’investisseur. Un oncle investit, achète une maison avec laquelle il ne pourra pas récupérer son investissement avec les loyers avant 30 ans ou plus, et vous ne pouvez pas lui donner une incertitude juridique sur ce qu’il obtiendra avec ses loyers car alors il ne le fait pas.
Investir sur 30 ans, c’est fou. Vous devez comprendre que les agents immobiliers sont des cinglés. Dans aucun secteur on n’investit 33 ans à l’avance pour récupérer le capital. Seuls les agents immobiliers le font. Mais si vous effrayez un oncle qui est prêt à travailler pour ses petits-enfants ou pour ses enfants, vous vous retrouvez sans quelqu’un d’essentiel. Qui va remplacer ce fou qui investit à 33 ans ? Vous devez donner une caution au propriétaire. Je sais que cela semble paradoxal, mais ce n’est pas parce que vous êtes en faveur du propriétaire. Pour favoriser le locataire, il faut détendre le propriétaire. Vous devez comprendre le long terme.
Et puis il y a le problème des fonds d’investissement et des socimis, qui pour beaucoup sont des spéculateurs qui profitent des loyers et font bouger le marché, malgré le fait qu’ils détiennent une petite part du marché.
Il est clair que chacun agit pour son propre bénéfice et avec sa cupidité en tête, nous n’allons pas dire le contraire. Ce ne sont pas des ONG, c’est évident. Mais ce qu’il faut comprendre, c’est que la plupart des propriétaires de logements locatifs sont des personnes qui ont peu de maisons et dont les économies ont été mises de côté.
Si nous étions en Allemagne, où la plupart des propriétaires de biens locatifs sont de grands fonds, vous pourriez vous asseoir avec les 10 plus grands fonds et convenir d’une série de mesures. Et cela peut fonctionner car ils détiennent la plus grande part du marché. Mais en Espagne cela n’a pas de sens car les propriétaires sont totalement dispersés. Vous n’allez pas rassembler un million de propriétaires pour leur parler. C’est absurde.
Et que va-t-il se passer ? Ils vont réagir et la réaction la plus typique est de fuir : je vais quitter le marché, vendre ma maison et chercher autre chose, parce qu’ils ne me laisseront pas venir ici. C’est ce que nous devons comprendre.
Et maintenant, le gouvernement envisage d’abaisser le seuil pour considérer davantage de propriétaires comme de grands détenteurs…..
Eh bien, à chaque fois, ils effraient et terrifient les propriétaires. Plus vous les poussez, plus ils s’enfuient.
Si le loyer continue d’augmenter et que beaucoup de gens ne pourront pas acheter, quelle est la solution ?
Il est fort probable que la réaction logique de la part des institutions financières soit de faciliter l’achat. Pendant de nombreuses années, la grande barrière à l’achat est qu’il faut avoir économisé près de 30% du montant de la maison pour pouvoir acheter. Tout mécanisme qui fait baisser cette baisse de 30%, et qu’elle est de 10% à 15%, aidera à inciter plus de gens à acheter.
N’est-il pas risqué que les banques, à un moment comme celui-ci, augmentent le pourcentage de financement ?
Bien sûr, c’est risqué, mais ils ont une incitation. Le montant d’argent prêté n’a pratiquement pas augmenté entre 2014 et 2019-2020, qui a été la période de boom du cycle. Et pourquoi ne l’a-t-il pas fait ? Parce que les taux d’intérêt étaient très bas et que les banques n’étaient pas intéressées. Il n’y avait aucune incitation qui a amené l’institution financière à risquer son argent, mais maintenant elle le fait. Maintenant, les taux d’intérêt leur permettent déjà de gagner de l’argent, et c’est pourquoi je pense qu’ils seront plus intéressés à accorder des prêts.
Il y a fort à parier qu’ils y penseront car, même si c’est plus cher pour la personne qui signe un prêt hypothécaire, la banque est maintenant beaucoup plus intéressée à donner de l’argent.
Avec la hausse des taux d’intérêt, la rentabilité d’autres produits financiers conservateurs, tels que les dépôts et les comptes rémunérés, augmente également. Pensez-vous qu’ils peuvent réduire l’investissement dans le logement?
Le logement, dont la croissance était jusqu’à présent limitée avec l’IPC, s’inscrivait un peu dans une sorte de sécurité. L’attrait de l’immobilier est qu’il n’est ni très risqué ni très peu rentable. La rentabilité de 3% ou 4% était très bonne compte tenu des alternatives qui existaient jusqu’à présent.
Et je pense que cela va se maintenir en termes généraux, car si en tant qu’investisseur vous ne demandez pas de prêt, votre situation n’est pas pire qu’il y a quelques mois. Si vous avez de l’argent et que vous n’avez pas besoin de demander un prêt supplémentaire, le logement ne vous coûte pas plus cher, il vous coûte plus cher parce que vous demandez un prêt, non pas parce que les prix des logements augmentent trop, mais puisque les loyers augmentent , le secteur reste toujours attractif.
Ce qui fait peur, ce n’est pas ça. Cette dynamique se passe bien. Ce qui est effrayant, c’est que l’Etat ou les pouvoirs publics interviennent dans les maisons. C’est ça qui fait peur, car sinon il y aurait clairement plus de gens qui injecteraient de l’argent dans le secteur.
Quels sont les défis auxquels sera confronté le marché du logement en Espagne dans les années à venir ?
Le grand drame est peut-être que depuis la sortie du Code technique du bâtiment de 2006, qui avait enfin des qualités de construction élevées, à peine un million de logements ont été développés dans un pays avec un parc de 25 millions.
Je crois que le grand défi est la transformation de notre parc. Il n’est pas nécessaire que la population augmente pour que les agents immobiliers doivent travailler si nous voulons de meilleures maisons. Il y a un énorme travail à faire car la qualité moyenne des maisons en Espagne est malheureusement encore faible, elle est ancienne, elle est mal isolée et son confort est douteux. Par conséquent, le Code technique de la construction n’a pas eu d’effet clair sur une transformation radicale du parc espagnol.
Mais tout peut s’améliorer avec l’arrivée des fonds européens Next Generation pour la réhabilitation…
Ce que ces fonds essaient de faire, c’est précisément d’encourager cette transformation. Et ce qui se passe en Espagne se passe aussi en Europe. C’est-à-dire que cette grande inertie à changer la qualité du stock se produit dans tous les pays à un degré plus ou moins important, bien que peut-être pas aussi exagéré qu’ici, car, comme je le disais, c’était l’approbation du Code technique et cesser de construire des maisons. C’est une chose terrible, mais c’est ce qui s’est réellement passé. Notez que chaque décennie, entre 3 et 5 millions de maisons ont été construites, et au cours de cette décennie, nous avons atteint le million. Nous avons frappé un frein géant.
Quels conseils donneriez-vous à quelqu’un qui souhaite acheter une maison dans une période d’incertitude comme celle que nous traversons actuellement ?
Profitez-en et achetez celui que vous aimez vraiment. Penser à faire des affaires en tant qu’investisseur alors qu’il s’agit de votre maison est absurde, car lorsque vous devrez vendre, il vous en coûtera aussi cher d’en acheter une autre. Vous êtes toujours sur la même roue.
Et qui veut vendre ?
Je pense que ce n’est pas un moment particulièrement mauvais. La situation s’est aggravée depuis un an, lorsque les taux d’intérêt étaient plus bas et qu’il y avait plus de demande. Et maintenant, il est possible que la poursuite soit retirée et que la vente prenne un peu plus de temps, mais si vous avez décidé, poursuivez le processus. Nous n’anticipons pas non plus une baisse nominale des prix, bien que nous prévoyions une baisse réelle. C’est inévitable.
Quelle est la différence entre le prix nominal et le prix réel d’une maison ?
Dernièrement, on dit que les prix ont de nouveau atteint les niveaux de 2006 dans de nombreuses provinces, mais combien d’inflation y a-t-il eu entre-temps? Les euros que vous payez aujourd’hui ne valent pas la même chose que les euros qu’ils achetaient alors.
Lorsque vous comparez les prix des maisons sur de très longues périodes, vous devez prendre en compte l’effet de l’inflation et vous devez convertir les valeurs en ce qu’on appelle une monnaie constante; c’est-à-dire en monnaie qui achète la même quantité de choses à chaque instant. Et c’est là qu’on voit que les prix sont encore beaucoup plus bas qu’en 2006. Quand on ajoute l’effet de l’inflation, c’est quand il faut comprendre que si on a une inflation proche de 6% et que le logement monte de 4%, le prix nominal du logement a ressuscité, mais le vrai est tombé. Et c’est ce qui va se passer en 2023, car nous allons probablement suivre une inflation relativement élevée.
Il est donc possible que les prix nominaux augmentent, mais ce dont je n’ai aucun doute, c’est qu’il y aura des baisses de la valeur réelle. Et que l’immobilier a toujours eu la réputation d’être le meilleur refuge contre l’inflation.
