Communication du cabinet d’avocats Delguía & luzón basé à Valence.
Chers Lecteurs,
Vous êtes nombreux à souhaiter constituer un patrimoine immobilier en Espagne.
Il peut alors être attrayant de financer votre acquisition en contractant un prêt immobilier auprès d’une banque locale.
Souscrire un prêt immobilier en Espagne peut de prime abord sembler compliqué pour les étrangers, mais en réalité, ce processus est relativement simple si vous êtes bien entouré.
En Espagne, il existe de nombreux établissements bancaires disposés à proposer des prêts immobiliers aux étrangers, toutefois les conditions peuvent varier d’une banque à l’autre et d’un type de prêt à l’autre notamment en ce qui concerne les taux d’intérêt.
Il est donc primordial de faire des recherches approfondies pour trouver la banque qui offre le prêt immobilier en adéquation avec votre situation personnelle.
Si chaque banque demeure libre de fixer ses propres exigences en fonction de sa politique de crédit, il y a certaines caractéristiques générales que vous devez connaître.
D’une manière générale, la procédure se structure en QUATRE étapes successives.
APPRÉCIATION DE LA SITUATION ÉCONOMIQUE DE L’EMPRUNTEUR
En préalable de chaque autorisation de crédit, la banque doit déterminer votre solvabilité. À ce titre, elle examinera notamment vos revenus, vos dépenses et votre historique de crédit.
Trois séries de documents devront habituellement être fournis.
Tout d’abord, vous devrez fournir une pièce d’identité (passeport ou carte d’identité), une photocopie de votre attestation de N.I.E (« Número de identificación de extranjeros ») ainsi qu’un justificatif de domicile (facture d’électricité, d’eau, de gaz, etc.).
En outre, la banque exigera les informations sur le bien immobilier que vous souhaitez acquérir, notamment la « nota simple informativa » (fiche descriptive de propriété) qui permettra d’avoir les caractéristiques précises de l’immeuble. Le cas échéant, la banque pourra également demander une copie du contrat d’Arras (compromis de vente) ou un rapport d’acquisition détaillé.
Enfin, en tout état de cause, la banque évaluera votre situation financière personnelle. Pour ce faire, elle sollicitera traditionnellement des preuves de revenus (salaire, déclaration fiscales, relevés bancaires, avis d’imposition, etc.) mais également un état descriptif des masses actives et passives de votre patrimoine. La détermination du contexte économique est une étape cardinale dans la mesure où elle permettra de démontrer votre capacité à rembourser le prêt immobilier.
L’ÉLABORATION DE VOTRE OFFRE DE PRÊT
Dans l’élaboration de votre offre de prêt, vous devrez impérativement être attentif à quatre modalités, à savoir: le taux d’intérêt, l’apport personnel, l’existence d’une sûreté et les conditions de remboursement.
S’agissant des taux d’intérêt, il est important d’être bien conseillé afin de bien comprendre les avantages et risques associés à chaque type de taux d’intérêt. En effet, chaque banque est libre, dans la limite de la réglementation locale en vigueur, d’appliquer ses propres taux d’intérêt ce qui rend certaines banques plus attrayantes que d’autres. Ils peuvent être fixes ou variables. En revanche, un taux d’intérêt variable présente le risque de faire augmenter vos mensualités.
L’apport personnel diffère également d’une banque à l’autre. Néanmoins, en moyenne, les banques espagnoles exigent un apport compris en 10% et 20% du montant total emprunté. En revanche, pour les non-résidents en Espagne, les banques sont plus prudentes et exigent en moyenne un apport personnel au alentour de 60%.
Par ailleurs, suivant votre situation financière, la banque pourra imposer d’assortir votre contrat de prêt d’une sûreté personnelle ou réelle visant à garantir le remboursement. À ce titre, s’il est fréquent que la banque exige un cautionnement ou un co-emprunteur solidaire, les prêts immobiliers espagnols sont habituellement assortis d’une hypothèque. Cette dernière offre à l’établissement financier la possibilité de saisir l’immeuble en cas de défaut de paiement.
Enfin, pour les conditions de remboursement, traditionnellement, elles sont comprises entre 10 et 30 ans. Il est néanmoins possible de négocier un délai de carence au terme duquel vous commencerez à honorer votre obligation de remboursement.
L’offre de prêt immobilier vient déterminer les termes de votre contrat, il ne faut donc pas hésiter à prendre conseil auprès de spécialistes en cas d’incertitude.
L’ACCORD DE PRÊT
La banque va évaluer votre demande de prêt et prendre une décision quant à l’octroi du crédit. Outre les aspects d’ordre personnels susvisés, nous attirons votre attention sur le contrôle européen auquel l’établissement financier devra satisfaire.
Conformément à la réglementation de l’Union européenne qui vise à promouvoir la stabilité financière et la protection des consommateurs en Europe, le Décret Royal 5/2019 sur la prévention du blanchiment d’argent et du financement du terrorisme en Espagne régit le contrôle de capital pour les prêts immobiliers en Espagne. Ce décret impose un cadre juridique stricte, que les banques espagnoles doivent appliquer afin de garantir le respect les réglementations européennes en la matière. Les établissements financiers doivent spécifiquement vérifier l’identité des clients et solliciter des renseignements précis sur l’origine des fonds utilisés.
En outre, l’un des aspects importants de l’obtention d’une autorisation de crédit sera votre déclaration fiscale. En effet, un justificatif de résidence fiscale vous sera demandé dans la plupart des cas dans la mesure où il viendra déterminer, à la fois votre statut fiscal, et votre responsabilité fiscale dans le pays.
En tant que résident fiscal espagnol, vous êtes tenu de déclarer l’étendue de votre patrimoine (qu’il soit local ou étranger), y compris les intérêts que vous allez payer sur votre prêt immobilier, car ces derniers seront imposés en Espagne. Pour ce faire, la banque vous demandera notamment votre numéro d’identification fiscale (N.I.F) et des informations sur vos revenus.
Il est par conséquent important de tenir votre déclaration fiscale strictement à jour et de déclarer tous les intérêts de prêt immobilier que vous avez souscrit auprès d’une banque espagnole. L’administration fiscale espagnole est très vigilante en la matière et chaque année le nombre de contrôles fiscaux augmente. À ce titre, la moindre irrégularité dans votre déclaration implique directement des sanctions pécuniaires.
Ainsi, afin de vous assurer de la régularité de votre projet, nous vous invitons à consulter un conseiller juridique pour obtenir des informations complémentaires sur les réglementations et les obligations liées au contrôle de capital pour les prêts immobiliers en Espagne.
SIGNATURE DU CONTRAT DE PRÊT
La signature du contrat de prêt immobilier par toutes les parties vient parachever la formation du contrat.
Nous attirons votre attention sur le fait que lorsque le prêt immobilier est hypothécaire sa signature doit être notariée. En ce sens, il est important de prendre en considération que la souscription d’un contrat de prêt immobilier en Espagne peut inclure des frais de gestion, des frais de dossier, et même des frais notaire.
CONCLUSION
En définitive, le contrat de prêt immobilier souscrit auprès d’une banque espagnole est un moyen intéressant pour financer son acquisition immobilière sur le territoire.
Toutefois, le nombre de paramètres à prendre en considération rend ce mode de financement exigeant.
L’optimisation de ce contrat nécessite alors une grande rigueur.
Notre cabinet consacre un département spécialisé en la matière. Forts de notre grande expérience, nous accompagnons nos clients durant toute la procédure afin de les guider dans leur projet immobilier. »
Me. Félix de la Guia
Avocat à la Cour et fiscaliste
