Article rédigé par Lourdes Barriuso, avocate spécialisée en droit immobilier chez Barriuso Legal
Dans la foulée du boom de l’investissement hôtelier, un nouveau produit d’investissement hôtelier se développe rapidement en Espagne, les “serviced apartments” qui, dans le segment du luxe, sont appelés “branded residences”.
Cette catégorie d’actifs, qui prend actuellement son essor en Espagne, devrait connaître une croissance “exponentielle”, dépassant les 1.200 unités en 2027 dans le cas des résidences de marque, selon le cabinet de conseil Colliers. Elles opèrent à la fois dans les zones urbaines, dans les grandes villes qui sont des attractions touristiques (i.e. Madrid, Barcelone,…) mais aussi dans les zones de vacances (i.e. stations balnéaires ou de golf à Malaga ou dans les îles Canaries).
Qu’est-ce qu’un “serviced apartment” ou une “branded residence” ?
Les appartements avec services sont des appartements dotés de services hôteliers et, dans le cas des résidences de marque, ces services sont fournis dans le cadre d’un hôtel ou d’une marque de luxe.
L’acheteur de l’appartement (l’investisseur) réserve un maximum de 60 jours par an à son usage et le reste du temps, il le cède au moyen d’un contrat d’hébergement que l’hôtelier conclut au nom et pour le compte de l’investisseur. Les utilisateurs des appartements pourront bénéficier d’équipements ou de services de base ainsi que d’autres services supplémentaires, à convenir et à payer séparément, qui sont fournis par l’hôtel.
3 parties sont donc impliquées dans cette relation juridique : le promoteur, qui aménage un terrain ou rénove un bâtiment à des fins hôtelières, l’investisseur, qui achète l’appartement avec services, et l’hôtelier ou le gestionnaire, qui fournit les services hôteliers dans l’hôtel et dans les appartements (sous une marque d’hôtel ou une marque de luxe dans le cas des résidences de marque).
Qu’est-ce que les “serviced apartment” ne sont pas et en quoi diffèrent-ils des autres formules flexibles ?
Il ne s’agit pas d’appartements touristiques, ni d’appartements flexibles de moyen ou court séjour, car les appartements avec services sont gérés par un opérateur qui fournit à l’utilisateur final (client) des services hôteliers dans le cadre de la gestion d’un hôtel, en vertu d’un contrat d’hébergement.
Il ne s’agit pas non plus de multipropriété, car si l’investisseur réserve une période de temps pour son utilisation, le propriétaire dispose de 100% du droit de propriété et en cède l’usage à des tiers lorsqu’il ne l’utilise pas.
Ils sont très similaires aux condo-hôtels, qui sont réglementés dans les îles Baléares. Le condohôtel est un hôtel à division horizontale, car ses “unités d’hébergement” appartiennent à différents propriétaires. Dans les appartements avec services, l’hôtel n’est pas divisé horizontalement et les appartements (ou villas) constituent des unités d’enregistrement distinctes puisqu’ils appartiennent à des propriétaires différents.
Quelles sont les raisons de leur succès actuel ?
Les appartements avec services en Espagne séduisent les investisseurs privés – souvent étrangers – qui souhaitent profiter d’une deuxième (ou troisième ou quatrième) résidence tout en participant au boom de l’investissement hôtelier en Espagne.
Cette formule fonctionnera avec succès si elle présente des avantages ou une “valeur ajoutée” pour toutes les parties. Le promoteur de terrains à usage hôtelier ou le réaménageur d’un bien adapté à un usage hôtelier inclut ce type d’appartement dans sa gamme de produits afin de réduire le risque et d’augmenter la rentabilité de son projet (la marque de l’hôtel lui permettra de vendre les appartements à un prix plus élevé) et, en même temps, de réduire le besoin de financement (puisque la vente des appartements réduira la dette financière). L’investisseur qui achète un ou plusieurs appartements espère également obtenir une meilleure rentabilité grâce à l’exploitation par un opérateur hôtelier expert sous une marque réputée (Branded Residences). L’opérateur hôtelier obtient une gamme de produits plus large et plus flexible, ce qui contribue à améliorer ses résultats.
Quelles sont les exigences en matière de planification pour l’aménagement de “serviced apartments” ?
Pour que les appartements puissent être exploités à des fins hôtelières, ils peuvent être situés soit dans le même bâtiment que l’hôtel, soit dans les environs immédiats (par exemple, les villas d’une station de golf), de sorte qu’ils puissent être exploités par l’hôtelier comme un tout avec l’hôtel. Dans les deux cas, le terrain ou le bâtiment où sont situés les appartements doit être adapté à un usage tertiaire (hôtel, tourisme) et non exclusivement résidentiel.
Comment les relations juridiques entre les parties sont-elles réglées contractuellement ?
Relation entre le promoteur et l’opérateur et/ou la marque
Dans la phase initiale du projet, le promoteur et l’opérateur concluront un contrat de collaboration qui comprend la fourniture par l’opérateur de services de marketing et de conseil en marketing réglementant l’utilisation de la marque. En outre, la collaboration du gestionnaire comprend également des conseils techniques sur la conception et la supervision de l’exécution pour s’assurer qu’elle est conforme aux exigences de la marque.
Après l’achèvement des travaux de construction et de décoration conformément aux normes définies par la marque, les parties signeront le contrat de préouverture et de gestion.
Relations entre le promoteur et l’investisseur
Pendant la phase de construction, le promoteur et l’investisseur concluent un contrat de vente et d’achat privé et, une fois les travaux de construction achevés, les parties signent un acte public pour le transfert de la propriété et de la possession de l’appartement, avec le paiement du solde du prix.
L’investisseur, quant à lui, conclura un contrat de gestion avec l’opérateur hôtelier, afin que ce dernier exploite l’appartement à son profit, en échange d’une commission de gestion.
Normalement, l’opérateur hôtelier, s’il s’agit d’une marque internationale de renom, dispose d’un contrat type avec des conditions fixes auxquelles les investisseurs (chaque investisseur ou la communauté des propriétaires) adhèrent sans autre négociation. Ces contrats ne garantissent pas un rendement minimum à l’investisseur, mais sont soumis à des redevances fixes et variables (en fonction du taux d’occupation et du prix) qui constituent des incitations pour l’hôtelier.
Relations entre l’investisseur et l’utilisateur
L’utilisateur final (client) conclut un contrat d’hébergement avec l’investisseur, par l’intermédiaire de l’opérateur, qui reçoit le paiement et remet à l’investisseur la partie correspondante du prix, déduction faite des frais et honoraires déductibles.
En résumé, les “serviced apartments” sont un produit d’investissement immobilier attrayant, mais complexe d’un point de vue juridique, car la conception, le développement et la gestion de ce type de projet sont également complexes. Une réglementation contractuelle est nécessaire dès la phase initiale du projet, qui aligne correctement les droits, les obligations et les responsabilités du promoteur, de l’investisseur et de l’opérateur hôtelier ou de la marque.
