Nous vous expliquons ce qu’est le contrôle technique des bâtiments, en quoi il consiste et quels sont les bâtiments qui doivent le passer.
L’inspection technique des bâtiments (ITE) est une procédure obligatoire à laquelle les bâtiments d’un certain âge doivent être soumis dans certains cas. C’est une façon de garantir leur sécurité et, dans ce processus, il peut être nécessaire d’entreprendre certaines réformes ou améliorations pour atteindre cet objectif, une responsabilité qui doit être assumée par le propriétaire de l’immeuble ou la communauté de propriétaires.
Nous vous expliquons en quoi consiste le contrôle technique des bâtiments, qui doit passer l’ITE et comment il est réalisé, ainsi que son prix et ce qu’il faut faire en cas d’ITE défavorable.
Qu’est-ce que l’ITE ?
Le contrôle technique des bâtiments est une évaluation qui doit être effectuée après une certaine période et périodiquement dans certains bâtiments résidentiels, afin de garantir leur habitabilité et leur sécurité à tout moment. Il permet de s’assurer que le(s) propriétaire(s) de l’immeuble respecte(nt) son(leur) obligation de rénover l’immeuble.
La raison d’être de l’ITE est que, avec le temps, toute construction peut subir des dommages qui compromettent son utilisation dans les mêmes conditions que celles que le bâtiment offrait à l’origine. De même, l’objectif est de surveiller et de contrôler certains aspects clés qui sont légalement requis pour tout bâtiment afin qu’il puisse être apprécié et habité normalement et sans risque.
La réglementation de base de l’ITE se trouve dans le texte révisé de la loi sur la réhabilitation foncière et urbaine de 2015. Elle figure également dans les différentes lois foncières régionales et les ordonnances municipales, qui établissent des cadres spécifiques dans le cadre des compétences locales en matière d’urbanisme.
Quels sont les bâtiments obligés de passer l’ITE ?
Selon la loi foncière de 2015, qui définit le rapport d’évaluation des bâtiments, l’administration compétente peut exiger des propriétaires de biens situés dans des bâtiments à typologie résidentielle de logement collectif qu’ils accréditent leur situation.
Ce rapport doit être établi “au moins en ce qui concerne l’état de conservation du bâtiment et le respect de la réglementation en vigueur en matière d’accessibilité universelle, ainsi que le degré d’efficacité énergétique de ce dernier”.
Les réglementations régionales et locales peuvent étendre cette exigence à d’autres types de bâtiments, tels que les bâtiments commerciaux ou de bureaux, les bâtiments à usage collectif, les centres éducatifs, etc.
Quand un bâtiment doit-il passer l’ITE ?
Normalement, les bâtiments situés sur le territoire espagnol, de typologie collective et à usage résidentiel, doivent passer l’ITE lorsqu’ils ont au maximum 50 ans. Une fois cette première inspection réalisée, elle doit être renouvelée au moins tous les 10 ans.
Ces échéances ne sont pas fortuites, c’est-à-dire qu’il existe des études qui montrent qu’après un demi-siècle de vie, il est possible que les habitations commencent à présenter des signes du passage du temps dont il faut s’occuper, en évitant la présence d’éléments affectés ou en mauvais état.
Toutefois, les conditions climatiques et d’autres facteurs locaux peuvent inciter à modifier cette période moyenne.
La loi foncière de l’État donne aux communautés autonomes et aux conseils locaux la possibilité d’approuver leurs propres périodes d’inspection.
Ainsi, en raison de cette compétence autonome et locale, on observe dans de nombreuses municipalités des périodes plus courtes en ce qui concerne la date de la première inspection (30 ans à Madrid, 45 ans à Barcelone ou 20 ans à Séville).
Il existe également des cas où le délai pour l’adoption de la première ITE est plus long. Par exemple, 80 ans avec des révisions tous les 20 ans dans le cas de la loi foncière des îles Canaries, dont la formule est reprise par différentes ordonnances municipales de cette région autonome.
Toutefois, dans ce dernier cas, l’obligation de se soumettre à cette inspection est étendue aux “bâtiments à usage collectif autre que résidentiel, tels que les services administratifs, les complexes de bureaux, les centres commerciaux, les centres éducatifs, les hôpitaux ou les services sociaux et autres usages collectifs similaires”.
L’ITE est également obligatoire, selon les réglementations nationales, dans les bâtiments dont les propriétaires ont l’intention de demander une aide publique pour entreprendre des travaux de conservation, d’accessibilité universelle ou d’efficacité énergétique, avant la formalisation de la demande d’aide.
Il est important de garder à l’esprit que le non-respect de l’obligation de compléter le rapport d’évaluation en temps et en forme sera considéré comme une infraction urbanistique, avec la nature et les conséquences attribuées par les réglementations urbanistiques applicables.
Qui peut réaliser l’ITE ?
L’ITE peut être réalisée aussi bien par des techniciens compétents que, le cas échéant, par des organismes publics de contrôle.
La réglementation considère comme “technicien professionnel compétent” toute personne qui possède “l’une des qualifications académiques et professionnelles lui permettant d’établir des projets ou de diriger des travaux et de diriger l’exécution de travaux de construction”. Vous pouvez donc vous adresser à un architecte ou à un architecte technique pour réaliser ce rapport.
Combien coûte le passage de l’ITE ?
Il n’existe pas de prix standard pour une ITE, car la charge de travail du ou des techniciens choisis dépend de nombreux facteurs : taille du bâtiment, typologie, matériaux, points à inspecter… Il est possible de trouver des offres à partir de 100 euros pour des cas très simples, bien qu’il soit conseillé de ne pas prendre de risque et d’obtenir un rapport professionnel qui ne génère pas de problèmes lorsqu’il s’agit d’informer pleinement les administrations publiques.
N’oubliez pas que dans certaines communes, il existe des accords avec l’Ordre des architectes et l’Ordre des architectes techniques dans lesquels sont établies des listes de professionnels qualifiés pour effectuer ce type d’inspections, ainsi que des tableaux d’honoraires recommandés en fonction du volume de travail impliqué dans chaque ITE spécifique.
Que vérifie le technicien dans une ITE ?
Le rapport d’évaluation doit identifier le bien (avec sa référence cadastrale) et avoir le contenu minimum et détaillé suivant :
- L’évaluation de l’état de conservation du bâtiment (structure du bâtiment, éléments constructifs tels que les garde-corps ou les corniches, étanchéité des toitures, état des sanitaires, de la plomberie et de l’électricité…).
- L’évaluation des conditions de base de l’accessibilité universelle et de la non-discrimination des personnes handicapées pour l’accès et l’utilisation du bâtiment.
- La certification de l’efficacité énergétique du bâtiment
Lorsque le rapport d’évaluation est commandé par une communauté ou un groupe de communautés de propriétaires pour l’ensemble d’un bâtiment ou d’un complexe immobilier, ce document “étendra son efficacité à tous et chacun des locaux et logements existants”.
Les régions autonomes ou les municipalités pourront établir des spécialités pour l’application du rapport, en fonction de leur localisation, de leur ancienneté, de leur typologie ou de leur usage prédominant.
Amendes en cas de non-respect de l’ITE
Le non-respect de l’obligation d’utiliser l’ITE peut entraîner le paiement d’amendes et de sanctions qui dépendent de ce qu’indique chaque ordonnance municipale. Par exemple, dans le cas de Madrid, si l’organe compétent ordonne son exécution immédiate et que deux mois se sont écoulés sans qu’elle ait eu lieu, “la procédure de sanction correspondante peut être engagée, et jusqu’à trois amendes coercitives de 1.000, 2.000 et 3.000 euros peuvent être imposées, en accordant un nouveau délai de deux mois après chacune d’entre elles”.
En outre, il ne faut pas oublier que l’absence d’ITE peut entraîner des risques importants pour les habitants de l’immeuble et les passants, avec les responsabilités légales qui en découlent en cas de dommages ou d’accidents causés par des défauts qui devraient être corrigés.
Que se passe-t-il si l’ITE est défavorable ?
Un ITE défavorable donnera lieu à un rapport qui soulignera les déficiences existantes, ainsi que les réformes à entreprendre pour garantir la sécurité, l’accessibilité et l’efficacité du bâtiment.
Ce sont les propriétaires du bâtiment qui seront responsables des réformes nécessaires, tant sur le plan financier qu’en termes de contrat, car il est du devoir du propriétaire d’assurer le bon entretien d’un bâtiment qui lui appartient en termes de “sécurité, de santé, d’ordre public et de bienséance”.
Souvent, le rapport lui-même donnera lieu à une visite d’inspection et à un ordre d’exécution qui permettra aux propriétaires d’entreprendre les rénovations sans avoir à demander les licences habituelles. Cette ordonnance fixe un délai (qui peut varier en fonction de la complexité des travaux) pour effectuer les rénovations correspondantes, ainsi qu’une référence à la nécessité ou non d’un projet et/ou d’une gestion de projet, etc.
