Entretien avec Miguel Morillon, directeur du cabinet Morillon.
L’Espagne est l’un des pays les plus visités par les touristes dans le monde, et Madrid est l’une des villes qui accueille le plus de touristes nationaux et étrangers. C’est pourquoi, en plus de l’offre hôtelière, il existe un grand nombre d’appartements touristiques dans la capitale espagnole.
La location à la nuitée ou à la semaine se développe après la pandémie au milieu d’un débat marqué par les plaintes des voisins et des propriétaires, l’échec de la réglementation, et les nouvelles règles de Bruxelles.
Qu’est-ce qu’un appartement touristique ?
Un appartement touristique est un logement intégré dans un bâtiment ou un groupe de bâtiments et destiné exclusivement à fournir un service d’hébergement de courte durée. La fonction d’un appartement touristique est la location temporaire pour des séjours de courte durée et il est promu ou commercialisé par les canaux habituels de l’offre touristique.
Dans le même sens, une maison individuelle (ou équivalent) peut être un hébergement touristique, si elle est conforme à la réglementation.
Qu’est-ce qui est exclu de la notion d’hébergement touristique ?
Un contrat conclu pour une période de plus de deux mois, calculé de manière continue par le même utilisateur, n’est pas considéré comme une location touristique.
Quelle est la législation qui régit la location touristique en Espagne ?
Les locations touristiques relèvent de la réglementation et des catégories établies dans le décret 159/2003 du 10 juillet, sur la réglementation des établissements hôteliers de la Communauté de Madrid, qui fixe les normes minimales à respecter pour chaque catégorie de logement et, bien entendu, pour les résidences de tourisme.
La “loi sur le tourisme” établit qu’une location de vacances est un bien meublé et équipé selon des exigences spécifiques pour une utilisation immédiate, qui est commercialisé pour être loué par des tiers dans son intégralité, et qui est utilisé à des fins touristiques en échange d’une rémunération.
La législation varie-t-elle d’une communauté autonome à l’autre ?
La législation sur les hébergements touristiques est réglementée par chacune des communautés autonomes. Il peut donc y avoir des différences dans les exigences à respecter par chaque hébergement, en fonction de la région que vous visitez. Voici celles de la Communauté de Madrid.
Quelles sont les exigences à Madrid ?
Pour exercer une activité d’hébergement touristique dans la ville de Madrid, il est nécessaire d’avoir formalisé une déclaration de responsabilité auprès du département de la culture et du tourisme de la Communauté de Madrid (jusqu’en 2019, c’était la seule exigence en vigueur) et, depuis trois ans, il est également obligatoire d’avoir une licence municipale qui certifie que les exigences du “plan Carmena” sont respectées.
Quelle est la situation à Madrid ?
Dans la capitale, il y a un total de 12.997 logements à usage touristique qui ont présenté une déclaration responsable au cours des dernières années, selon les données fournies par le gouvernement de la Communauté de Madrid. Mais il n’y a que 250 appartements touristiques dans la ville qui ont la licence municipale pour être légaux et 50 autres en ont fait la demande et sont en cours de traitement.
Comment puis-je savoir si une location touristique à Madrid dispose d’une licence pour ce type d’utilisation ?
Actuellement, Madrid ne dispose pas d’un répertoire public des logements de vacances, ce qui complique la tâche de savoir si un appartement dispose d’une licence valide. Il est possible de vérifier le numéro d’enregistrement dans le registre régional et de voir s’il possède ou non la licence correspondante.
Actuellement, le plan spécial de logement est en vigueur, approuvé lors de la dernière législature, ce qui signifie que tous les logements touristiques qui ne disposent pas d’une entrée séparée pour les locataires, par exemple, sont illégaux.
Entre le 1er janvier 2021 et le 31 janvier 2022, l’Agence des activités a inspecté 306 bâtiments et vérifié un total de 6.951 logements. Parmi ceux-ci, 625 étaient destinés à un usage touristique et le reste à un usage résidentiel traditionnel. Au total, 592 injonctions de cesser et de s’abstenir ont été émises. En outre, selon des sources de la mairie, des procédures de traitement des amendes ont également été entamées.
L’association des propriétaires peut-elle interdire les locations touristiques dans l’immeuble ?
De nombreux voisins et propriétaires d’appartements résidentiels dans des immeubles où il y a des appartements touristiques ont essayé de les dénoncer dans leurs communautés parce qu’ils les considèrent comme une nuisance. Les communes ont seulement la possibilité de “limiter ou conditionner” l’usage touristique, mais elles n’ont pas le pouvoir de l'”interdire”, car la loi ne le dit pas expressément.
Miguel Morillon
Avocat au Barreau de Madrid
Cabinet Morillon
