Publié le 28 septembre 2026. Les derniers chiffres d’Idealista sur le loyer de fin août confirment une hausse annuelle de 5,8 %, mais aussi un premier tassement mensuel après les records de l’été. Pour l’investisseur locatif, la carte se recompose : les marchés encadrés stagnent ou reculent, les marchés libres continuent de monter, et le manque d’offre reste le moteur de fond.
Août 2026 : un léger repli mensuel après les records de l’été
Selon le dernier rapport d’Idealista, relayé par le blog de Bankinter, le loyer moyen en Espagne a progressé de 5,8 % sur douze mois à fin août 2026, pour s’établir à 15,1 euros par mètre carré et par mois. Sur un trimestre, la hausse est de 0,8 %. Par rapport à juillet, le marché enregistre en revanche une légère correction de 0,9 %, après les sommets atteints les mois précédents.
Le record historique reste celui de l’été : Idealista situait le loyer à 15,3 euros par mètre carré fin juin 2026, un plus haut jamais enregistré. À noter que le portail a modifié sa méthodologie de calcul en juillet 2026, afin de mieux identifier la location résidentielle permanente et d’exclure les locations saisonnières ou de vacances. Cela invite à la prudence lorsqu’on compare les séries avant et après cette date.
Marchés encadrés et marchés libres : le grand écart
Le rapport d’août, premier publié avec la nouvelle méthode, dessine une géographie contrastée. Sur les 51 capitales de province analysées, seules quatre voient leurs loyers reculer sur un an : Saint-Sébastien (-4,8 %), Vitoria-Gasteiz (-2,6 %), Gérone (-1,6 %) et Bilbao (-0,1 %). Dans les grands marchés, les hausses se poursuivent à des rythmes très inégaux : Alicante (+7,3 %), Palma (+5,9 %), Madrid (+5,1 %), Séville (+4,4 %), Valence (+3,5 %), Málaga (+2,8 %) et, tout en bas, Barcelone (+0,7 %). Madrid reste la capitale la plus chère (23,3 €/m²), devant Barcelone (20,2 €) et Palma (19,3 €).
Dans son rapport de début juillet sur le deuxième trimestre, Francisco Iñareta, porte-parole d’Idealista, résumait la situation : les prix baissent là où ils sont plafonnés, tandis que dans les marchés non encadrés, les hausses se modèrent trimestre après trimestre. Selon lui, la clé de voûte du problème reste le manque d’offre, et la concurrence acharnée entre familles qui en découle.
Un effort locatif à 39 % des revenus, un marché de longue durée sous pression
La pression se lit aussi dans les budgets des ménages. Selon l’étude d’Idealista sur le deuxième trimestre 2026, le loyer absorbe 39 % des revenus nets d’une famille moyenne en Espagne, contre 29 % pour un achat. Un ratio qui explique la vigueur de la demande locative et la difficulté d’accès au logement pour une grande partie de la population.
Côté offre, une enquête Fotocasa de février 2026 indique que 37 % des contrats en cours arrivent à échéance d’ici douze mois, et que plus d’un tiers d’entre eux pourraient quitter le marché de la location de longue durée. Une perspective qui, si elle se confirmait, réduirait encore le parc disponible en longue durée, dans un marché déjà sous-approvisionné.
Ce que cela change pour l’investisseur locatif
Pour un investisseur, ces données appellent trois lectures. D’abord, la trajectoire des loyers dépend fortement du cadre réglementaire local : dans les marchés fortement encadrés comme Barcelone, la hausse est quasi nulle (+0,7 % en août), et quatre capitales voient même leurs loyers reculer, ce qui pèse sur le rendement. Ensuite, la modération des hausses dans les marchés libres ne signale pas un retournement, mais une normalisation après plusieurs années de progression soutenue. Enfin, la rentabilité brute, autour de 6,5 % en moyenne nationale au deuxième trimestre selon Idealista, ne doit jamais être lue sans déduire fiscalité, charges, vacance locative et frais de gestion.
Le loyer moyen reste supérieur à 15 euros par mètre carré et l’offre reste rare. Mais dans un marché où le régulateur, les communautés autonomes et les propriétaires ajustent en permanence leurs stratégies, le choix de la ville et du type de bail pèse désormais autant que le prix d’achat.
Sources et photos : Rédaction LCE (avec l’aide de l’IA)
