Les fonds immobiliers non cotés ont levé 182,2 milliards de dollars auprès d’investisseurs du monde entier l’an dernier, soit 26,3% de moins qu’en 2021. Les professionnels de ce secteur prévoient une année 2023 de transition en prévision d’une année 2024 où l’activité reviendra à la normale.
L’incertitude économique a frappé le fundraising. Les fonds levés par les fonds immobiliers non cotés dans le monde se sont élevés à 182,2 milliards de dollars l’an dernier, soit 26,3% de moins qu’en 2021, selon une analyse du cabinet de recherche Realfin. Malgré cela, la baisse est limitée à 4,3% si l’on prend en compte la moyenne des cinq dernières années.
Après un premier semestre 2022 qualifié de bon, la hausse rapide des taux d’intérêt pour contrôler l’inflation galopante, la guerre en Ukraine et, de manière générale, une incertitude plus forte que d’habitude sur l’évolution de l’économie ont réduit les ressources canalisées vers les fonds immobiliers non cotés. On dénombre 508 fonds lancés en 2022, soit 46,2% de moins qu’en 2021, pour un objectif de collecte de 209,2 milliards d’euros, en baisse de 53,9%.
« Sans être une année spectaculaire, 2022 a été une bonne année pour le fundraising, mais il est vrai que la dernière partie de l’année a été plus compliquée, un scénario que nous n’avons pas encore réussi à surmonter complètement, bien qu’il y ait un peu plus de visibilité », déclare un directeur d’un grand gestionnaire de fonds espagnol avec des investissements sur les marchés espagnols et internationaux.
La chute des marchés financiers a provoqué l’augmentation du poids du private equity dans les portefeuilles et le gel de nouveaux apports par les investisseurs
La chute des valorisations boursières, qui rend l’investissement dans l’immobilier coté plus attractif, l’effondrement des revenus fixes, qui se sont imposés comme une alternative pour les épargnants après de nombreuses années de faibles rendements, et l’émergence d’un marché de la dette privée aux rendements juteux sont des éléments qui réduisent actuellement le potentiel d’attraction des fonds immobiliers privés.
Cependant, l’impact le plus important est ce qu’on appelle l’effet dénominateur ou la corrélation des poids entre les différents types d’actifs d’un portefeuille. « Les investisseurs ont constaté l’année dernière, après les krachs des marchés financiers, que le poids relatif du private equity immobilier dans leur portefeuille par rapport au pourcentage d’actifs du marché coté a considérablement augmenté et l’a poussé au-dessus de leur objectif », explique Cristina Badenes, partenaire chez Meridia Capital. « En conséquence, beaucoup ont décidé de geler temporairement les nouveaux investissements dans ce secteur », ajoute-t-elle.
Sur les 508 fonds lancés l’année dernière pour la commercialisation, 34,5% avaient un biais value-add, 24,3% étaient opportunistes et 22,5% concernaient des actifs core. Par taille de fonds, 35,6% étaient opportunistes, 28,4% axés sur la valeur ajoutée et seulement 11,8% sur les actifs core.
Les investisseurs penchent pour les fonds value-add et opportunistes, même si les gestionnaires restent prudents dans l’attente d’une plus grande normalité économique
« Les investisseurs s’orientent vers des stratégies opportunistes en prévision de l’arrivée sur le marché d’actifs problématiques, mais les gestionnaires de fonds ne semblent pas soutenir cet appétit accru pour le risque », explique Riz Malik, fondateur de Realfin. « Les gestionnaires de fonds attendent un ralentissement de l’inflation, une baisse des taux, une diminution du coût du financement et un atterrissage en douceur de la valorisation des actifs », ajoute-t-il.
Les données de l’analyse de Realfin mettent en évidence les rendements élevés obtenus récemment par les fonds immobiliers privés, avec un taux de rendement interne (TRI) moyen au milieu de l’année dernière de 27,8% sur un an et de 14,7% sur trois ans. Cependant, ces rendements ont commencé à être faussés par la hausse des taux d’intérêt, l’inflation et la détérioration des valorisations.
« Beaucoup d’argent a été levé ces dernières années et il reste encore beaucoup d’argent à placer, mais les rendements se resserrent et les investisseurs institutionnels se méfient de l’environnement actuel et des plans d’affaires », explique Gabriel Fernández de Gamboa, fondateur de Momentum, qui développe actuellement un portefeuille d’appartements avec services en Espagne.
Le résidentiel et la logistique sont les sous-secteurs qui continuent d’avoir la faveur des investisseurs, ainsi que les actifs alternatifs comme les centres de données et les laboratoires
Bien que le scénario actuel de baisse de la liquidité affecte tous les actifs, certains continuent d’être privilégiés par les investisseurs et les gestionnaires, comme le résidentiel dans ses différents formats et la logistique, bien que les actifs alternatifs tels que les centres de données et les laboratoires soient également populaires. Les commerces et les bureaux ont moins la cote.
Soixante pour cent des ressources demandées par les gestionnaires de fonds l’année dernière ont un mandat d’actifs diversifiés, mais 20% se concentrent exclusivement sur les actifs résidentiels et 16% sur les actifs logistiques. Tous les autres sous-secteurs sont marginaux. « Les comités d’investissement ne sont pas d’humeur à prendre beaucoup de risques dans le contexte actuel », explique Eusebi Carles, associé chez Cushman & Wakefield.
De manière générale, les professionnels consultés s’attendent à ce que 2023 soit une année de transition dans l’activité de collecte de fonds et la mise en œuvre de stratégies d’investissement. « Nous nous attendons à ce que 2024 soit plus normale », disent-ils. « Les investisseurs sont conscients des rendements élevés qu’ils ont connus jusqu’en 2022 et ne sont pas prêts à se retirer de l’immobilier, mais ils sont plus sélectifs quant aux actifs, marchés et gestionnaires avec lesquels s’engager », conclut Malik.
