Le nombre d’installations de stockage d’ustensiles domestiques a fortement augmenté ces dernières années pour atteindre 600 unités. La rentabilité de ce sous-secteur est comprise entre 6% pour l’investisseur et 9% pour le promoteur.
Marché du stockage Colliers Un marché très fragmenté, avec de nombreux groupes et qui, petit à petit, tend vers une plus grande concentration. C’est ainsi que Colliers définit l’activité de location et d’exploitation de salles de stockage en Espagne. Selon les calculs effectués par le consultant avec des données de fin 2020, il y avait 600 salles de stockage en activité sur le marché espagnol, dont la moitié sont concentrées à Madrid et Barcelone.
“Dans ce métier, il faut distinguer les actifs au centre des grandes villes et les actifs en périphérie”, explique Luis Sendra, directeur du département Capital Markets chez Colliers. Dans le cas d’un actif à la périphérie d’une ville, la surface minimale qui est considérée pour sa mise en œuvre est de 2 500 mètres carrés, tandis que dans une grande ville, les promoteurs et les investisseurs voient une viabilité dans les projets à partir, même, des 500 mètres carrés.
La superficie moyenne de chaque débarras individuel est comprise entre trois et cinq mètres carrés. Les loyers varient de 30 à 35 € du mètre carré par mois au centre des grandes villes à 18 à 22 € du mètre carré par mois en périphérie.
La demande pour ce type d’établissement est forte et, selon les données du consultant, le taux d’occupation s’élève à 85 %, avec une moyenne de dix mois par client. La superficie minimale considérée pour ouvrir une salle de stockage est de 500 mètres carrés au centre d’une ville et de 2 500 mètres carrés à la périphérie “C’est une activité croissante qui suscite l’intérêt du secteur, puisqu’en 2017 il y avait 400 complexes de stockage en Espagne et en 2020, 600 ont été atteints”, explique Sendra.
L’investissement minimum pour le démarrage d’un complexe de stockage est d’environ trois millions d’euros. Les opérateurs, les fonds d’investissement (généralement avec leur propre opérateur) et les groupes locaux sont les principaux acteurs de cette activité.
L’atomisation du secteur est grande. Le principal opérateur, Bluespace, détenu par le fonds Fremont, disposait fin 2020 de 45 complexes, soit 7,5 % du total. De plus, parmi les dernières opérations, se distingue également celle réalisée par PineBridge Elliot, qui a pris une participation majoritaire dans l’opérateur I need a storage room, qui exploite un réseau de franchises de stockage avec un total de 70 000 mètres carrés de zone de stockage.
Le rendement recherché par un promoteur lors du démarrage d’une installation de ces caractéristiques est proche de 9 %, alors que les fonds qui acquièrent des portefeuilles s’attendent à obtenir un rendement de 6 %. Le taux d’occupation moyen dans le secteur est de 85%.
“L’activité pointe vers une concentration un peu plus importante, même si nous pensons qu’il s’agira généralement d’une activité atomisée avec de nombreux groupes avec des investissements”, explique le professionnel de Colliers. En général, les entrepôts du centre-ville sont destinés à un usage plus régulier, tandis que ceux situés en périphérie fonctionnent plutôt comme des entrepôts de longue durée. “Ce sont des installations hautement numérisées qui nécessitent peu de personnel pour fonctionner, bien qu’elles aient des coûts de marketing élevés car elles doivent bien se positionner sur Internet”, conclut Sendra.
