> La valeur moyenne du segment des résidences secondaires s’établit à 2.550 €/m2, soit 35% de plus que le marché des résidences secondaires.
> Les logements sur la côte espagnole (1ère et 2ème résidences) ont augmenté de 4,1% en glissement annuel au premier trimestre 2023, contre 3,5% un an plus tôt.
> La hausse des prix des résidences secondaires contraste avec la tendance à la stabilisation des prix observée depuis fin 2022 sur le marché résidentiel général.
> Dans 14 municipalités des îles Baléares, la valeur moyenne est supérieure à celle de la période 2007-2008. Sur l’île d’Ibiza, quatre enclaves la dépassent de plus de 25%.
> La demande internationale a dépassé les niveaux d’avant 2020. La présence d’acheteurs non-résidents sur la côte méditerranéenne augmente, dépassant celle des résidents étrangers.
Madrid, 19 juin 2022 – Le segment des résidences secondaires sur la côte espagnole a enregistré au premier trimestre 2023 une activité égale ou supérieure à celle du premier trimestre de l’année précédente, grâce à l’augmentation de l’intensité d’achat et de vente de la demande étrangère, qui a retrouvé ses niveaux d’avant 2020. Au cours des 12 derniers mois, les maisons de vacances ont augmenté de 6,3% pour atteindre 2.550 €/m2. Un niveau qui dépasse de 35% la valeur moyenne des résidences principales dans les zones côtières.
Ces données font partie du rapport “Housing on the Coast 2023”, préparé par la société d’évaluation et de conseil en immobilier Tinsa. Le document combine les références de la valeur en €/m2 des logements dans 250 municipalités de la côte espagnole, issues de l’activité d’évaluation de Tinsa, avec les résultats d’une enquête menée auprès de techniciens qui travaillent régulièrement dans ces zones, et fournit des informations exhaustives et actuelles sur les prix, la demande, l’offre, les niveaux d’activité et le parc résidentiel. Ces nombreuses informations sont complétées par des statistiques d’activité provenant de sources externes, ce qui permet une analyse détaillée de la situation et des caractéristiques du marché résidentiel de la côte espagnole et, en particulier, du segment des résidences secondaires.
Le rapport divise le littoral espagnol en 54 zones, chacune d’entre elles étant constituée d’un groupe de municipalités côtières de la même province. Ces zones sont ensuite regroupées en quatre côtes ou versants principaux (Méditerranée, Atlantique, Nord et Îles) afin d’observer les différentes dynamiques auxquelles elles sont soumises.
“Les prix des logements de vacances sur la côte continuent d’afficher une tendance à la hausse qui contraste avec la tendance à la stabilisation des prix observée depuis la fin de l’année 2022 sur le marché résidentiel général”, explique Cristina Arias, directrice du département de recherche de Tinsa.
“Ce comportement des prix est cohérent avec le profil associé à l’acheteur d’une deuxième maison, qui dispose d’un plus grand pouvoir d’achat et qui est donc moins affecté par l’impact de l’inflation et l’augmentation du coût du financement hypothécaire que l’acheteur moyen d’une première maison”.
Prix des logements sur la côte (résidences principales et secondaires)
Les logements situés sur le littoral sont devenus plus chers en 2022 et continuent d’afficher une tendance généralisée à la hausse au premier trimestre 2023. Selon les évaluations de Tinsa, la valeur moyenne, en considérant à la fois les résidences principales et secondaires, a enregistré une variation annuelle de 4,1% au premier trimestre 2023 dans l’ensemble des communes côtières, jusqu’à 1.591 €/m2, par rapport à la hausse de 3,5% observée au cours de la même période en 2022.
Les prix des logements ont augmenté d’une année sur l’autre de 4 à 5% sur les quatre principales côtes ou pentes analysées. La croissance moyenne (TCAC) au cours des cinq dernières années dans l’ensemble des municipalités côtières a été de 2,8% (contre 4,3% au niveau national), tirée par les îles (+3,9%), où la concurrence pour l’espace est plus forte, et plus faible sur la côte nord (+1,8%).
Dans certains points spécifiques des îles, Valence et Alicante, une certaine surchauffe de la demande a été détectée, qui dans le contexte européen actuel d’érosion du pouvoir d’achat des ménages face à l’inflation et à l’augmentation du coût du financement devrait s’atténuer.
Aux Baléares, la pression à la hausse sur les prix est de nature structurelle, dérivée d’une forte concentration d’acheteurs et de vendeurs étrangers (avec des salaires plus élevés que les locaux) et d’un modèle de production axé sur le tourisme, qui encourage l’investissement à des fins de vacances. Ce cadre, associé à l’espace limité dû à la situation géographique de l’île, restreint l’offre, accroît la concurrence et exerce une pression sur les prix. Dans plusieurs municipalités de l’archipel des Baléares, la valeur moyenne des logements est supérieure de plus de 10%, voire de plus de 25%, à celle de 2007.
Tendances des prix des logements sur les marchés côtiers (1ère et 2ème résidence)
L’analyse par province révèle que les plus fortes variations de prix des logements en glissement annuel au cours de la dernière année (T1 2022 vs T1 2023) sont situées sur la côte de la province de Malaga (+7%), Grenade (+6,8%), Guipúzkoa (+6,2%) et les îles Baléares (+5,8%).
91% des 250 municipalités de la côte espagnole analysées dans le rapport ont augmenté le prix moyen des logements (1ère et 2ème résidence) au cours de l’année dernière, selon les évaluations de Tinsa. Les plus fortes augmentations, supérieures à 10%, se situent dans les îles Baléares (Manacor, Ses Salines, Llucmajor, Es Mercadal et Campos), la Communauté valencienne (Canet d’En Berenguer, Sagunto, Meliana et L’ Alfàs del Pi) et l’Andalousie (Motril, Algeciras, Malaga et Manilva).
Seules quatre municipalités enregistrent des baisses de valeur de plus de 4% en glissement annuel dans les statistiques du premier trimestre : Orihuela (-5,6% en glissement annuel), Deltebre (-4,7%), Calviá (-4,7%) et Gandía (-4,5%).
En valeur absolue, les résidences principales et secondaires les plus élevées, supérieures à 3.000 €/m2, sont situées sur l’île d’Ibiza (Sant José de sa Talaia, Santa Eulària des Riu, Ibiza et Sant Antoni de Portmany) et à Calviá (Mallorca). Les capitales de Saint-Sébastien et de Barcelone font également partie des enclaves ayant les plus hauts €/m2 sur la côte, bien que dans leur cas le marché de la résidence principale exerce une grande influence.
Si l’on compare le niveau actuel des prix de l’immobilier avec les sommets atteints au cours de la première décennie du siècle, jusqu’à 14 municipalités, toutes situées aux Baléares, se trouvent à des niveaux record, supérieurs aux références de la période 2007-2008. Les enclaves qui dépassent le plus cette référence sont Santa Eulària des Riu et Sant Josep de sa Talaia (29% au-dessus), et les municipalités de Sant Antoni de Portmany et d’Ibiza (+26%).
Prix dans le segment des résidences secondaires
Les connaissances locales fournies par le réseau technique de Tinsa permettent d’estimer la valeur moyenne des résidences secondaires sur la côte espagnole à 2.550 €/m2 au premier trimestre, soit 6,3% de plus qu’au cours de la même période en 2022. Cette valeur moyenne des résidences secondaires est en moyenne 35% plus élevée que celle des résidences principales dans la zone côtière.
- Valeur moyenne des appartements en résidence secondaire: 2.450 €/m2
- Valeur moyenne des maisons de ville et des maisons individuelles en résidence secondaire: 2.800 €/m2
La fourchette de prix la plus courante dans le segment des vacances se situe entre 1.800 et 3.600 €/m2. Dans la typologie unifamiliale, il existe des emplacements premium où les prix dépassent les 6.000 €/m2 et même des produits très exclusifs de maisons individuelles sur la côte de l’île de Majorque dont la valeur unitaire peut atteindre les 11.000 €/m2.
Les techniciens de Tinsa soulignent que le produit des résidences secondaires reflète des augmentations généralisées au cours de l’année écoulée, avec une intensité comprise entre 5 et 10% dans 62% des zones. Dans 30% des régions, les augmentations se situent entre 0 et 5% et dépassent 10% dans 16% des régions. Dans 3% des zones, des baisses sont perçues, localisées dans des sections spécifiques de la Costa Brava.
Les îles de Majorque, Ibiza, Formentera, Gran Canaria et Santa Cruz de Tenerife affichent les prix estimés les plus élevés pour les résidences secondaires, en accord avec une demande de pouvoir d’achat élevé, principalement internationale. Selon les techniciens de Tinsa, la valeur moyenne des résidences secondaires aux Baléares atteindrait 6.000 €/m2. Viennent ensuite la province de Malaga (3.400 €/m2), Guipúzcoa (3.300 €/m2), Santa Cruz de Tenerife (2.900 €/m2), Gérone et la Biscaye, toutes deux aux alentours de 2.800 €/m2.
La côte nord, la Galice, la Cantabrie et les Asturies (à l’exception des zones côtières du Pays basque) ainsi que la région de Murcie se situent au bas de l’échelle, avec les valeurs les plus basses et une demande essentiellement liée aux vacances nationales. Les valeurs moyennes les plus basses pour les résidences secondaires au niveau provincial sont situées sur la côte de Lugo (1.100 €/m2), suivie par les provinces de Murcia (1.300 €/m2), Cantabria (1.500 €/m2) et Tarragona (1.700 €/m2).
Évolution des prix des maisons de vacances
L’enquête menée auprès des techniciens de Tinsa révèle que la moitié des zones côtières présentent des niveaux d’activité similaires à ceux de l’année précédente. Dans 43% des zones, ils identifient une activité plus élevée (en particulier la côte nord et les îles Canaries), et dans 7% une activité plus faible.
Dans 12% des zones, les techniciens signalent des signes de surchauffe, c’est-à-dire une augmentation particulièrement intense des prix et/ou des ventes et des achats dans un court laps de temps. C’est le cas des îles et de certaines zones côtières de Barcelone (côte du Garraf), Tarragone (entre Cunit et Altafulla), Valence (entre Canet d’en Berenguer et Alboraia) et Alicante (entre Denia et Benissa).
Les prix des locations de vacances ont augmenté dans près des trois quarts des zones côtières analysées, avec une augmentation moyenne d’environ 15%, allant de 5% à 30% selon les zones.
Demande de logement sur la côte (1ère et 2ème résidence)
Les statistiques de vente et d’achat de logements du ministère des Transports (MITMA) montrent qu’en 2022, 287.313 transactions ont été enregistrées dans les zones côtières (premières et secondes résidences), soit 10,2% de plus qu’en 2021.
La demande a été tirée par les îles (+19,6% en glissement annuel) et la côte méditerranéenne (+11,4%), tandis que la partie atlantique de l’Andalousie et la côte nord ont enregistré des taux de variation proches de zéro. Plus précisément, en 2022, les ventes ont augmenté dans 15 des 22 provinces côtières et se sont contractées dans 7 d’entre elles. Les augmentations sont intenses dans les îles Canaries et à Alicante, avec plus de 26%, suivies par Gérone, Grenade et Malaga. L’ajustement le plus important a eu lieu à Lugo (-18%) et des contractions plus contenues ont été enregistrées dans les municipalités côtières des provinces de Huelva, Guipúzcoa, Cantabria et Cádiz.
En termes de volume, les littoraux ayant enregistré le plus grand nombre de ventes et d’achats sont ceux des provinces d’Alicante, de Malaga et des îles Baléares, avec respectivement 41.800, 35.300 et 16.900 transactions, selon MITMA. Barcelone et Valence, avec 31.200 et 22.000 transactions de vente et d’achat, accumulent beaucoup d’activité sous l’effet du pôle d’activité que représentent leurs capitales, où les résidences secondaires sont loin derrière le marché des résidences principales.
Les archipels et Malaga sont les marchés où les municipalités côtières ont le plus grand poids dans le nombre total de ventes de la province: plus de 80% des transactions. Entre 70% et 80%, on trouve des provinces aux côtes différentes, comme Almería, Pontevedra, Castellón et Cadix.
Selon les données de MITMA, la majorité des ventes dans les zones côtières concernent des logements d’occasion. La province où la proportion de logements neufs est la plus élevée est Las Palmas, avec 19%. La plus faible est celle de La Corogne, avec 4%. Dans l’ensemble des zones côtières espagnoles, le nombre de ventes et d’achats de logements d’occasion a augmenté de 12,2% en 2022 par rapport à l’année précédente, pour atteindre 260.400 transactions, tandis que celui des logements neufs a diminué de 6,6%, pour s’établir à 26.800 transactions.
Demande internationale
Le directeur du département de recherche de Tinsa explique que la demande internationale a dépassé les niveaux d’avant 2020. “Après la contraction enregistrée en 2020 et 2021 en raison des restrictions de mobilité dues au COVID19, on observe en 2022 un rebond qui reflète la canalisation de l’épargne accumulée par les ménages étrangers vers la propriété résidentielle espagnole, une tendance plus accentuée chez les acheteurs non-résidents, bien qu’avec un volume de transactions plus élevé chez les résidents”, explique-t-elle.
La demande internationale a maintenu une dynamique haussière intense au cours des deux dernières années. Sur les marchés côtiers, un acheteur sur quatre est étranger, un chiffre qui est dépassé dans les îles (39%) et sur la côte méditerranéenne (28%). Les données du ministère montrent que la demande internationale se répartit à parts presque égales entre les étrangers qui résident en permanence sur le littoral (46%) et ceux qui visitent le pays occasionnellement (54%).
“La proportion de non-résidents est traditionnellement plus élevée dans les îles, même si, l’année dernière, on a également observé une forte concentration sur la côte méditerranéenne, ce qui a inversé la nature de l’acheteur majoritaire dans cette zone, qui est généralement un résident”, souligne M. Arias.
Demande dans le segment des maisons de vacances
Les techniciens de Tinsa consultés sur l’évolution des ventes et des achats dans le segment des résidences secondaires signalent qu’un scénario de maintien de l’activité prédomine dans 57% des zones étudiées, ainsi que dans 40% des zones où l’activité a augmenté au cours des 12 derniers mois.
Dans un quart des zones côtières, l’acquisition de logements serait principalement destinée à la location de vacances, bien que dans certaines zones de Catalogne, on commence à percevoir un mouvement de vente de ces logements ou leur transfert vers la location traditionnelle en raison d’une réduction des rendements.
“Le marché des résidences secondaires est de plus en plus axé sur le tourisme étranger, et les promoteurs construisent de nouveaux logements pour répondre à ce pouvoir d’achat plus élevé, au détriment de la population locale. Dans les réponses fournies par notre réseau technique, dans 40% des zones côtières, le tourisme étranger est supérieur au tourisme national”, commente Andrea de la Hoz, consultante senior au département de recherche de Tinsa.
Offre de logements sur les marchés côtiers
L’activité de développement dans les muninipalités côtières espagnoles a augmenté en 2022 pour atteindre des niveaux légèrement supérieurs à ceux de 2019. Les nouveaux permis de construire approuvés l’année dernière dans les marchés côtiers représentaient 32% du total national et ont augmenté de 9,8% l’année dernière pour atteindre 34.745 permis.
L’augmentation de la construction neuve a été plus modérée que l’augmentation de la demande, limitée par l’incertitude économique et l’augmentation des coûts de construction dans un contexte d’inflation élevée et de hausse des taux d’intérêt.
La Côte Atlantique a connu une forte contraction de l’activité de promotion (-28% en 2022 par rapport à 2021), tout comme la Côte Nord, qui a également réduit son nombre d’autorisations (-5%). Dans le même temps, les îles et la côte méditerranéenne ont augmenté leur activité de 20% et 15% respectivement, ce qui correspond bien à l’augmentation des ventes et des achats enregistrée dans ces régions.
Les augmentations ont été fortes en Cantabrie, à Tarragone, à Murcie et dans les deux îles, ainsi qu’à Barcelone, Valence et Malaga, grâce à l’effet “capitale provinciale”. La plus forte baisse a été enregistrée à Huelva et Girona.
À la fin de l’année 2022, les côtes où le nombre de permis accordés est le plus élevé sont Malaga et les îles Baléares, avec respectivement 7.100 et 3.200 visas.
Selon les techniciens de Tinsa, l’activité de développement s’est maintenue ou a augmenté dans 72% des zones côtières étudiées et dans 79% des zones, de nouveaux projets ont été lancés au cours des 12 derniers mois. Cependant, dans 17% des zones, un ralentissement du rythme des ventes commence à être perçu.
Logements locatifs dans les communes côtières
Les prix des logements locatifs de vacances ont augmenté depuis un an face à une demande croissante, tirée par la reprise du tourisme étranger, et à une réduction de l’offre depuis la pandémie.
Au premier trimestre 2023, le prix des locations de vacances a augmenté d’environ 11% en glissement annuel, selon l’indice des prix des appartements (IPAP) de l’INE. Cette évolution traduit un nouveau resserrement du marché, qui va de pair avec la reprise du tourisme étranger observée depuis un an.
L’offre de logements destinés à la location touristique est estimée à plus de 305.100 unités dans tout le pays. Parmi ces logements, 85% sont situés dans les provinces côtières (80% si l’on exclut Barcelone, qui a un volume élevé de tourisme urbain et pas exclusivement de tourisme balnéaire). La concentration géographique des logements touristiques locatifs est élevée. Environ 45% se répartissent entre les archipels (22%), Malaga (12%) et Alicante (11%).
Le nombre de logements locatifs s’est contracté à partir de 2020 et n’a pas encore retrouvé les niveaux d’avant la pandémie, principalement en raison de la réduction de l’offre en Catalogne, à Valence et dans les îles Baléares, qui a compensé l’augmentation sur la côte nord, dans les îles Canaries et dans certaines provinces d’Andalousie.
“Les locations touristiques permettent des rendements plus élevés que les locations traditionnelles. Cette attente de rentabilité se reflète dans les prix de vente et d’achat, que ces propriétés de vacances soient destinées à un usage privé ou à la location touristique, et a un impact à la hausse sur les prix de vente”, explique Andrea de la Hoz.
La demande de locations de vacances est composée à 40% de nationaux et à 60% d’étrangers. La demande étrangère est à 80% d’origine européenne.
L’évolution du nombre de voyageurs ayant recours à la location d’appartements a atteint les maximums de 2019, bien que la dynamique soit différente entre les résidents en Espagne et les résidents à l’étranger. Les résidents en Espagne ont atteint un niveau record au cours de l’été 2021, tandis que les résidents à l’étranger ont eu besoin d’une nouvelle période de vacances pour enregistrer la plus forte dynamique au cours de l’été 2022, sans pour autant dépasser les niveaux de 2019.
ANNEXE
Prix moyen des logements sur le littoral dans chaque province (1ère et 2ème résidence)
Moyenne en €/m2 des logements neufs et usagés (1ère et 2ème résidence) pour l’ensemble des communes côtières de chaque province
