En 2022, les transactions corporate et les nouvelles joint-ventures vont se succéder, bousculant un marché qui devrait doubler son volume d’investissement en 2021. (Brainsre.news)
03/02/22
Les résidences étudiantes ont fait irruption sur le marché immobilier espagnol en 2022. Ce segment immobilier se prépare pour une année d’investissement record. “Nous avons fait état d’environ 550 millions d’euros du volume d’investissement total, en 2021. Si nous prenons en compte les opérations des entreprises, nous prévoyons que ce sera beaucoup plus élevé, nous devons dépasser les 1 milliard d’euros”, explique Juan Manuel Pardo, responsable de la vie du cabinet de conseil JLL.
L’intérêt des investisseurs pour les résidences d’étudiants est énorme, selon Pardo, qui affirme : « C’est un marché qui est à un moment doux parce qu’il est en cours de stabilisation ; avec différents types de poche, tant en coût du capital, qu’en croissance organique. L’argent le plus fondamental est à la recherche minute par minute pour voir quand le secteur se stabilise et peut entrer. Les fondamentaux sont bons et l’Espagne a un coup ».
Si le capital international émerge sans aucun doute du côté des acheteurs, les ordres religieux et les investisseurs privés joueront également un rôle essentiel. “Il y a 60.000 à 70.000 lits exploités par des ordres religieux, des opérateurs non professionnels. A court terme, des opérations commerciales se mettent en place, qui vont réhabiliter ces résidences, mettre leur marque et mettre le niveau de qualité du reste. S’ils sont impactés à long terme dans leurs métiers, ils devront réagir et investir ou vendre. Certains qui sont agiles investiront ou s’associeront à un fonds pour amener leur produit à la demande du marché. L’investissement non seulement met un produit sur le marché mais pousse aussi l’existant à s’adapter et à rattraper son retard », analyse-t-il.
D’ici 2022, 30 résidences étudiantes de plus de 9.800 lits devraient arriver sur le marché. Entre 2022 et 2023, un total de 20.000 nouveaux lits seront ajoutés au marché. Les villes qui recevront le plus de produit sont : Barcelone (5.000), Séville (4.000), Madrid (3.300), Salamanque 2.300, Pampelune (1.300), Grenade (1.000) et Malaga 500.
Grands players
Parmi les grands, Resa, la plateforme de Greystar, est la seule dont l’essentiel de son portefeuille est stabilisé. Le reste du marché a entre 30% et 70% de son pipeline en construction, certains encore moins, ceux qui ont formé leurs joint-ventures l’an dernier.
Justement, le manager américain a racheté à Axa et CBRE GI quatre résidences étudiantes pour 145 millions, fin 2020. De plus, il en prépare 100 millions de plus, comme annoncé mi-2021.
Deux des coentreprises annoncées, en 2021, étaient celle d’EQT et Grupo Moraval, et celle de TPG et Urbania. Le premier investira 500 millions d’euros dans des villes universitaires comme Malaga ou Séville. De son côté, Bcome, la plateforme de Texas Pacific Group et Urbania, a acheté trois résidences, de 1.000 lits, et annoncé la promotion d’une autre. Ceux de 2021 ne seront pas les seuls : “Il y aura une joint-venture de plus qui sera fermée avant l’été”, affirme le responsable de vie du cabinet de conseil JLL.
Stoneshield est un autre investisseur qui mise beaucoup sur le marché des résidences étudiantes en Espagne. Le gestionnaire de fonds créé par Juan Pepa et Felipe Morenés, qui a récemment acquis une participation pertinente dans Neinor Homes, contrôle la société Micampus, “la deuxième plus grande société de résidences étudiantes en Espagne”, selon Juan Pepa. L’entreprise, avec plus de 18 ans d’expérience, dispose de 20 résidences étudiantes sur les principaux campus universitaires d’Espagne. Il y a un an, il a acheté une résidence étudiante à Valence.
L’ancien PDG de Lone Star pense que le business des résidences étudiantes, «C’est comme l’Angleterre il y a 15 ans, elle n’est pas encore institutionnalisée”, et il faut souligner le grand pari que font des entreprises comme la leur pour faire croître ce marché, avec des profils d’investissement différents. “Tu as Brookfield, Xior… qui ont un approach comme le nôtre en technologie avec des plans à 20-25 ans, et puis vous avez un profil plus value Added, qui recherchent des retours sur investissement à plus court terme, qui permettront des concentrations futures, et les deux fonctionnent” signale Juan Pepa.
En effet, Xior a clôturé une offre publique d’achat sur la SPS espagnole, en 2021. Cette opération consistait à acheter trois actifs ; à Madrid, Séville et Malaga, avec un total de 725 lits, pour 58,5 millions d’euros.
Des géants internationaux de l’investissement tels que Blackstone devraient également faire le saut vers les résidences étudiantes en Espagne, confirment des sources immobilières à Brainsre.news.
Marché des résidences étudiantes
Le marché des résidences étudiantes est déséquilibré du côté de la demande. « Si nous avons actuellement 550.000 étudiants en mobilité en Espagne, dans 10 ans, nous prévoyons que ce chiffre passera à 650.000. Il nous faut au moins 20.000 ou 30.000 lits pour cette augmentation », confirme Juan Manuel Pardo.
Les rendements à Madrid et à Barcelone s’élèvent à 4,5 %. Dans d’autres endroits; comme Séville ou Salamanque, celles-ci peuvent monter jusqu’à 5% ou plus. Cela fait de cette classe d’actifs un centre d’intérêt pour les investisseurs.
Madrid et Barcelone représentent la majeure partie des investissements, car ce sont des lieux stratégiques où les fonds investissent. Le consultant JLL ne perd pas de vue les autres lieux : « Il y a des lieux qui fonctionnent très bien, du point de vue de l’investisseur, où le terrain est bon marché et le produit qui est fabriqué est abordable, et ça met quelque chose sur la table que les gens ont besoin”.
«Les occupations se redressent par rapport à l’année précédente. La première année de la pandémie a été la plus compliquée, la plus difficile à gérer pour tout le monde. Maintenant, nous sommes dans un moment de stabilisation. La tendance est au retour à la normalité chez les étudiants étrangers », analyse le consultant.
Le coliving se présente comme une alternative aux résidences traditionnelles. Pardo minimise la question : “Le coliving ne concerne pas les résidences étudiantes, c’est complémentaire.” Ce type d’hébergement n’a pas de législation claire, bien que des organisations telles que la Communauté de Madrid ou la mairie travaillent déjà à son traitement.
Source : Brainsre.news
