La société française de résidences pour personnes âgées, qui possède 55 actifs en Espagne, prévoit de vendre des propriétés pour un montant de 1,25 milliard d’euros jusqu’en 2025. En outre, elle créera une société pour gérer le portefeuille ainsi constitué, dans laquelle elle prévoit d’intégrer de nouveaux investisseurs.
La restructuration d’Orpea est susceptible d’avoir un impact sur l’ensemble de l’immobilier senior européen. La société française de maisons de retraite, en pleine restructuration après avoir frôlé la faillite l’année dernière, prévoit de céder 1,25 milliard d’euros de son portefeuille immobilier d’ici à 2025, comme l’indique le dernier plan soumis aux autorités françaises, qui supervisent le processus.
Orpea, qui disposait à la fin de 2022 d’un portefeuille d’actifs évalué à 6,5 milliards d’euros aux prix du marché, vise à réduire son exposition à l’immobilier de 47% à une proportion comprise entre 20% et 25% du portefeuille qu’elle prévoit d’exploiter en 2025. Cela ouvre la possibilité à des capitaux institutionnels ou à des concurrents de reprendre des actifs actuellement sous le contrôle d’Orpea, soit par le biais d’opérations de cession-bail, soit par des cessions pures et simples.
Le plan présenté par la société, qui devrait recevoir l’approbation finale des autorités françaises la semaine prochaine, prévoit également la création d’une société contrôlée majoritairement par Orpea pour gérer les actifs restants, dans le but de permettre à des investisseurs ayant une vision à long terme d’entrer dans le capital, comme le prévoit le plan de restructuration de la société.
Orpea prévoit de réduire son exposition à l’immobilier de 47% à 20-25% dans le portefeuille qu’elle prévoit d’exploiter en 2025
En Espagne, Orpea exploite actuellement 55 actifs, selon le site web de la société, bien qu’il ne précise pas lesquels sont sous contrat de gestion et lesquels sont détenus. La société déclare à EjePrime qu’elle ne peut pas partager l’impact qu’aura le macro-processus de désinvestissement immobilier en Espagne, bien qu’elle souligne que la société considère le marché espagnol comme une “priorité”.
Selon les comptes 2022, publiés en mai dernier, Orpea détenait des actifs immobiliers à vendre pour un montant de 40,1 millions d’euros pour sa division Péninsule ibérique et Amérique latine. Orpea a refusé de divulguer le nombre de ces actifs correspondant au marché espagnol, mais étant donné que le plan de restructuration a été présenté en février dernier, le chiffre des cessions pour cette division pourrait augmenter de manière substantielle.
Orpea détenait des actifs à vendre pour 40,1 millions pour sa division Péninsule Ibérique et Amérique Latine à la fin de l’année 2022
Depuis le début de l’année, Orpea a ouvert deux nouveaux centres en Espagne, à Logroño et Coslada (Madrid), suivant le plan établi pour le marché national pour la période 2020-2023, tel que détaillé par sa filiale ibérique. L’entreprise s’est implantée en Espagne en 2006 grâce à l’acquisition de Grupo Care, qui disposait de 1.504 lits dans 15 résidences réparties sur l’ensemble du territoire.
Depuis, l’entreprise intensifie sa stratégie de croissance inorganique dans le pays. Parmi les opérations réalisées, se distinguent l’acquisition en 2012 de 6 résidences auprès du groupe immobilier espagnol Gedeco Avantis, ou encore l’acquisition en 2016 du groupe de résidences Sanyres, avec 18 centres et 3.300 lits en Espagne. Fin 2022, Orpea comptait 8.728 lits en Espagne, selon les données de JLL.
Un géant aux pieds d’argile
La crise d’Orpea a débuté au début de l’année 2022, à la suite de la publication d’un livre du journaliste français Victor Castanet, dans lequel il recueillait des témoignages de mauvais traitements infligés aux usagers et décrivait des systèmes de rationnement des produits de base dans un but de rentabilité.
Le livre et la controverse qu’il a suscitée ont conduit à la réalisation d’un audit indépendant à la demande de plusieurs actionnaires du groupe, qui a fini par approuver la plupart des pratiques dénoncées par M. Castanet. Cela a précipité le départ en février du PDG d’Orpea, Yves Le Masne, qui a été remplacé au cours de l’été par Laurent Guillot.
La crise d’Orpea a débuté au début de l’année 2022, suite à la publication d’un livre du journaliste français Victor Castanet
Dans le même temps, de graves problèmes sont apparus dans la structure financière de l’entreprise, dont la dette s’élevait à 9,5 milliards d’euros. En conséquence, Orpea a perdu 93% de sa valeur boursière en 2022. L’entreprise a réagi en présentant un plan de restructuration complet en novembre dernier, qui prévoit un renflouement d’environ 5 milliards d’euros.
La CDC, bras financier de l’Etat français, prendra le contrôle du groupe à travers une alliance avec 3 autres créanciers d’Orpea : CNP Assurances et les mutuelles Maif et Macsf. Les quatre sociétés détiendront 50,2% de l’entreprise. Le plan prévoit d’abord une augmentation de capital par compensation de créances pour 3,8 milliards. Ensuite, la CDC injectera 1,56 milliard d’euros par le biais de 2 nouvelles augmentations de capital.
