Le prix des logements continue d’augmenter fortement dans pratiquement toute l’Espagne, même si, ces derniers temps, ce sont les zones touristiques qui ont connu les plus fortes hausses et des niveaux records.
Selon une étude de CaixaBank Research, le prix moyen dans les principales zones touristiques d’Espagne a dépassé pour la première fois les 3.300 m2, tandis que la différence avec les autres municipalités atteint également des sommets.
Concrètement, le service de recherche de l’institution financière montre qu’à la fin de l’année dernière, la différence entre le m2 d’une propriété située dans une zone touristique et celui d’une propriété située dans une zone non touristique atteignait 83 %.
Pour parvenir à cette conclusion, les économistes de CaixaBank se sont basés sur les données publiées par le ministère du Logement (MIVAU) concernant la valeur estimée des logements dans un total de 306 municipalités espagnoles (de plus de 25 000 habitants) et ont appliqué leurs propres critères pour déterminer quelles sont les zones touristiques et quelles sont celles qui ne le sont pas. Plus précisément, ils considèrent comme touristiques les logements pour lesquels les dépenses effectuées au point de vente de la banque avec des cartes étrangères représentent au moins 10 % du total.
Sur la base de ce postulat, 21% des 306 municipalités pour lesquelles des données sont disponibles sont considérées comme des villes touristiques, car elles répondent aux critères susmentionnés.
Parmi les 64 localités, on trouve Madrid, Saint-Sébastien, plusieurs capitales provinciales méditerranéennes (comme Barcelone, Valence, Alicante ou Palma) et certaines villes de la Costa del Sol (Malaga, Estepona, Fuengirola ou Marbella). On trouve également des villes comme Saint-Jacques-de-Compostelle (La Corogne) et Ibiza.
Villes touristiques en Espagne, selon CaixaBank Research
Prix et écart de prix record
Dans l’ensemble de ces 64 villes touristiques, le prix du mètre carré de logement s’élevait à 3 362 euros à la fin de l’année dernière, soit la moyenne la plus élevée de la série historique qui a débuté en 2005. Entre octobre 2007 et juin 2008, au plus fort de la flambée de l’immobilier, le prix a atteint la barre des 3 000 euros/m2 et a culminé au deuxième trimestre 2008 à 3 053 euros/m2. Mais la moyenne des quatre trimestres de 2024 s’est non seulement maintenue au-dessus de ce niveau, mais elle s’est aussi accélérée pour atteindre 3 362 euros au cours des trois derniers mois de l’année.
Les prix des logements dans le reste de l’Espagne ont également suivi une tendance à la hausse, le m2 atteignant 1 836 euros. Cependant, dans ce cas, il s’agit du chiffre le plus élevé depuis l’été 2010 et reste éloigné des 2 220 euros/m2 enregistrés au début de l’année 2008.
2024 | Prix moyen des logements dans les communes touristiques et non touristiques
Si l’on compare la différence entre les deux moyennes, on découvre que les logements situés dans les villes d’intérêt touristique sont en moyenne jusqu’à 83 % plus chers que dans le reste du territoire. Selon l’analyse de la CaixaBank, la différence a pratiquement doublé depuis le boom immobilier et, en un an seulement, l’écart avec le reste du pays s’est creusé de près de neuf points de pourcentage.
2024 | Différence de prix des logements entre les communes touristiques et non touristiques
Cette évolution disparate des prix n’est pas nouvelle, mais remonte à plus d’une décennie. En effet, les logements situés dans les zones les plus fréquentées sont devenus plus chers que dans le reste du marché de manière quasi continue depuis le début de l’année 2013, lorsque le marché immobilier a atteint son point bas après la crise économique et financière et l’éclatement de la bulle. Il n’a été perturbé que durant les trimestres qui ont coïncidé avec les moments les plus durs de la pandémie (du premier trimestre 2020 au troisième trimestre 2021). Mais depuis, le marché résidentiel des zones touristiques a progressé plus fortement que non seulement le reste du pays, mais même que les grandes villes.
« En 2024, les plus fortes hausses de prix des logements ont été enregistrées dans les plus grandes communes et dans les zones les plus touristiques. Plus précisément, les prix des logements ont augmenté de 9,1 % en moyenne dans les municipalités espagnoles de plus de 200 000 habitants (7,4 % dans le reste du pays) et de 10,3 % dans les zones touristiques (6,5 % dans les zones non touristiques) », indique le département de recherche de la banque. Dans la dernière ligne droite de l’année, les zones touristiques ont enregistré la plus forte augmentation des prix en glissement annuel de la série, avec une hausse de plus de 14 %, contre 8,7 % dans l’ensemble des communes non touristiques.
2024 | Évolution des prix des logements dans les communes touristiques et non touristiques
Certaines villes dépassent les 4.000 euros/m2
Les données du ministère du Logement et de l’Agenda urbain révèlent que trois grandes villes espagnoles, considérées comme des destinations touristiques par le service de recherche de la banque catalane, verront le prix moyen du mètre carré de logement libre dépasser les 4 000 euros à la fin de l’année 2024 : Madrid, Barcelone et Saint-Sébastien.
L’année dernière, seule la capitale basque avait dépassé ce niveau, alors que Madrid est devenue la plus chère, avec 4 466,6 euros/m2. Elle est suivie de près par Saint-Sébastien (4 416 euros/m2) et, à une certaine distance, par Barcelone (4 033 euros/m2). Marbella (3 609,7 euros) et Palma (3 101,6 euros) complètent le top 5.
En revanche, d’autres villes comme Grenade, Valence et Malaga évoluent dans une fourchette comprise entre 2 094 et 2 731 euros/m2, tandis qu’à Alicante, le prix moyen est de 1 883 euros/m2.
La demande va continuer à croître
Le département de recherche de l’institution financière mentionne également la forte inadéquation qui existe sur le marché, dérivée d’une forte demande et d’une offre de logements neufs qui augmente, mais de manière très modérée.
« Le marché immobilier espagnol s’est accéléré en 2024, surtout au second semestre, grâce à la baisse des taux d’intérêt, qui s’est ajoutée à une série de facteurs qui ont maintenu la demande de logements très dynamique, notamment des flux migratoires importants, des créations d’emplois notables et une forte demande étrangère. La forte croissance enregistrée à la fin de l’année dernière indique que la demande de logements restera très élevée en 2025 », déclare Judit Montoriol, économiste en chef de Caixaban Rsearch.
Elle ajoute que, bien qu’il y ait eu une certaine réactivation dans la production de nouveaux logements, « l’offre en Espagne continue d’être beaucoup plus faible que la demande », ce qui constitue « le principal déséquilibre du marché immobilier à l’heure actuelle ».
Les prévisions du service de recherche suggèrent que la tendance se poursuivra cette année et l’année prochaine, une période marquée par une forte demande, une amélioration de l’offre et une augmentation des prix. Et, dans ce scénario, « les prix des logements continueront à croître plus fortement dans les communes touristiques que dans les communes non touristiques », conclut Montoriol.
Source : Idealista
