Au Foro Hosteltur 2018, les défis de la croissance dans l’hôtellerie et le courtage seront discutés, grâce à la participation, le 22 mai, au NH Collection Madrid Eurobuilding de vrais experts dans le secteur, comme Inmaculada Ranera, directrice générale de Christie & Co pour l’Espagne et le Portugal, qui analyse la place de l’Espagne sur le marché de l’investissement hôtelier, et surtout son futur.
Hosteltur : Dans ces moments de croissance, les investisseurs réfléchissent au prochain changement de cycle … ou font-ils les mêmes erreurs que celles commises au cours de la dernière crise ?
Inmaculada Ranera : L’appétit pour l’investissement reste très élevé en ce moment en ce qui concerne l’Espagne. Je pense que certains fonds d’investissements regrettent de ne pas s’être intéressés à l’Espagne auparavant, compte tenu de la résilience dont le secteur a fait preuve ces dernières années. Grâce à elle les destinations, de vacances et urbaines, ont augmenté leur prix de vente des actifs et cette augmentation est ce qui me conduit à penser que, dans certains cas, le secteur ne semble pas avoir appris de certaines erreurs. Mais, c’est la conséquence logique d’un marché à forte demande et d’une offre qui ne peut pas totalement être satisfaite. Dans ces zones, certains investisseurs ont commencé à penser qu’ils achèteraient uniquement à des prix raisonnables et avec un taux de rendement que l’entreprise peut retourner, de sorte qu’ils n’acceptent pas les rendements inférieurs à certains niveaux. D’autre part, nous voyons comment le loyer avec un revenu fixe revient fortement sur un marché qui traditionnellement, depuis de nombreuses années, avait ce modèle comme référence, même s’il est vrai que la crise a aidé à conserver les contrats fixes ou variables, et que la gestion a gagné du terrain avec la professionnalisation du secteur d’investissements.
Cela dit, nous assistons, comme nous l’avions anticipé l’année dernière, au redressement de certaines destinations de vacances en Méditerranée (Grèce, Égypte, Turquie, Tunisie) qui, avant la crise, ont commencé à être de sérieux concurrents et à attirer une bonne partie du tourisme qui voyage traditionnellement vers les destinations espagnoles. Ces dernières ont beaucoup souffert pendant la crise, à la fois pour des questions de sécurité économique et politique. Nous comprenons que leur essor et leur redressement affectera nos destinations sur la côte méditerranéenne et les Îles Canaries, bien que dans ces régions, un réel effort ait été fait pour améliorer la qualité de l’usine hôtelière, ce qui contribuera également à attirer un tourisme de meilleure qualité, capable de payer des prix plus élevés.
Comme je le disais au début, après 18 ans dans le secteur, j’ai parfois l’impression que je vois les mêmes signes de certains excès que j’ai vécus dans le passé mais je pense que tout le secteur a appris de la crise et accueille les investissements avec plus de bon sens. Des destinations comme l’Italie ou le Portugal apparaissent fortement, dans le premier cas car on s’attend à ce que les banques italiennes comment à perdre des actifs toxiques et, dans le second, à la bonne évolution du marché et au fait d’être perçue comme une destination sure, suscitent l’intérêt pour ces marchés.
H : Au moment même où la déconcentration géographique s’opère et que les investisseurs recherchent des destinations secondaires qui leur offrent de meilleures opportunités que les grandes villes, est-ce que l’intérêt se porte vers de nouveaux produits, comme les 3 étoiles, au détriment des 4 et 5 étoiles qui dominent un important pourcentage des investissements ?
IR : Sur un marché qui atteint des niveaux plus élevés de professionnalisation, les investisseurs deviennent également plus sophistiqués. Cela leur permet de mieux comprendre que, dans un marché où l’économie croît positivement et au-dessus de la moyenne européenne, la demande intérieure se redresse et rend la rentabilité des villes secondaires très attrayante, et avec le bon opérateur, les risques sont minimisés même dans ces destinations. Tout au plus pourrait-il arriver d’acheter à un rendement plus élevé, que les taux d’intérêt augmentent et que la rentabilité en pâtisse, mais il sera toujours inférieur à ceux qui ont acheté à très faible rendement dans les villes principales avec des prix très élevés. Le secteur des 3 étoiles suscite de l’intérêt au même titre que le secteur des auberges de jeunesse et des hôtels lifestyle.
H : Cette année, jusqu’où regardent les investisseurs espagnols et quels types d’investissements les destinations espagnoles attirent-elles ?
IR : Les investisseurs et opérateurs espagnols continuent de s’intéresser aux principales destinations de la ville, en y ajoutant plus de villes secondaires où ils ne sont pas toujours présents, si des opportunités raisonnables se présentent dans les prix et/ou les conditions de location et de gestion la même chose se produit dans les destinations de vacances principales et secondaires. Madrid, Barcelone (encore), Málaga, Saint Sébastien, ou Bilbao, sont des villes encore convoitées, avec Lisbonne et Porto dans le pays voisin. Elles sont suivies par d’autres comme Séville, Alicante, Santander, Santiago et nous comprenons que toutes celles qui apparaissent dans notre étude sur les villes secondaires, dont l’évolution montre la récupération qu’elles sont en train de vivre (Les sept villes secondaires avec la rentabilité hôtelière la plus élevée). Pour les destinations de vacances, les Îles Baléares, la Costa del Sol, les Îles Canaries et la côte méditerranéenne continuent d’être les premières en termes d’attraction. Les investisseurs internationaux suivent la même tendance et leur typologie répond au profil des entreprises d’investissements (42 %), suivies par les sociétés hôtelières (20 %), les Socimis (16 %) et les sociétés immobilières (15 %).
H: Vivrons-nous une autre année record ?
IR : Il est possible que nous le répétions. Cela dépendra des portefeuilles qui pourraient être mis sur le marché, mais tout indique que nous pouvons vivre une autre année record. En ce moment, nous avons presque 50 transactions depuis le début de l’année, et en 2017, aux mêmes dates, nous avions une trentaine d’opérations en cours.
Source : hosteltur.com
