Un groupe de travail multidisciplinaire a déjà été mis en place sur cette question, compte tenu de la nécessité de réduire les délais de développement et de remédier à la pénurie de main-d’œuvre dans le secteur.
La construction industrialisée est au centre des préoccupations du gouvernement, du secteur financier et des promoteurs. Ces dernières années, face à la nécessité de réduire les délais et les coûts de construction et dans le contexte d’une pénurie pressante de main-d’œuvre dans le secteur, le développement partiel d’ensembles résidentiels dans des usines se développe en Espagne. Le grand obstacle à son essor définitif est le manque de financement bancaire pour ce type de construction industrialisée. Un problème qui, néanmoins, a été mis à l’ordre du jour de l’administration, des banques et des promoteurs pour trouver une solution.
D’après ce qu’idealista/news a pu confirmer auprès de sources du marché, un groupe de travail multidisciplinaire a déjà été créé dans le but d’analyser les différentes options sur la table pour que la construction d’usines soit éligible au financement, au même titre que les projets construits sur le terrain.
Ce « comité d’experts » est dirigé par Conocimientos Imprescindibles de Arquitectura y Real Estate (CIARE), un espace de formation spécialisé dans le secteur immobilier dirigé par l’homme d’affaires et architecte Fernando Catalán Ocón. Ce groupe comprend des représentants de l’administration centrale, des cabinets d’avocats, des institutions financières, des compagnies d’assurance, des évaluateurs, etc., dans le but de trouver des solutions au financement de projets par le biais de la construction industrialisée.
Actuellement, ce type de développement dans les usines ne fait pas partie de la garantie hypothécaire, raison pour laquelle les banques ne sont pas enclines à accorder un financement au promoteur dans ces conditions.
La clé réside dans la réglementation ECO, qui régit les évaluations immobilières et qui est en vigueur depuis 2003 par le biais de l’ordonnance ECO/805/2003, du 27 mars, relative aux règles d’évaluation des biens immobiliers et de certains droits à certaines fins financières.
En résumé, l’ordonnance stipule que les éléments de construction font partie de la garantie hypothécaire lorsqu’ils sont ancrés au terrain. Par conséquent, tous les éléments qui sont fabriqués ou stockés en dehors du site où le développement est construit ne peuvent pas faire partie de la garantie hypothécaire et ne sont donc pas garantis, avec le risque que cela implique pour une institution financière.
Le secteur du développement insiste sur le fait que le système de financement actuel est inadéquat pour que les entreprises puissent s’industrialiser, puisque tous les éléments qui sont fabriqués en dehors du terrain ne sont pas éligibles aux prêts bancaires.
« La garantie ne prend effet qu’en fonction de ce que vous construisez sur ce même terrain. C’est ce qui donne de la certitude à la banque, car c’est ce qui est garanti. Le problème que nous rencontrons est qu’un évaluateur peut aller évaluer une usine où, par exemple, 50 salles de bains sont construites pour un lotissement, mais la banque a besoin d’avoir la certitude que ces salles de bains sont celles qui seront plus tard intégrées à l’ouvrage qu’elle finance. C’est ce à quoi nous travaillons », a expliqué à ce journal Juan Antonio Gómez-Pintado, président de l’Association des promoteurs et constructeurs d’Espagne (APCE).
Des sources de l’une des principales banques espagnoles confient que le secteur financier est conscient du problème actuel et de la nécessité d’y remédier, compte tenu du manque de main-d’œuvre et de la nécessité d’une construction plus rapide et plus efficace en termes de durabilité. Elles révèlent également que le Trésor a déjà demandé aux institutions financières leur avis sur les différentes voies possibles, bien qu’elles préviennent que, pour l’instant, la solution n’est pas simple.
Par exemple, ils considèrent qu’il est essentiel d’inclure de nouveaux concepts dans la réglementation, tels que ceux liés à la numérisation et à l’enregistrement des éléments de construction, et aussi que les compagnies d’assurance garantissent la possibilité de financement dans l’usine aux banques elles-mêmes.
Selon le président de l’APCE, la blockchain et le certificat numérique (également connu sous le nom de passeport numérique) sont quelques-unes des alternatives sur la table pour que ce transfert de l’usine au chantier puisse être tracé et que la banque ait la garantie dont elle a besoin, renforçant ainsi la sécurité juridique de ce type d’opération. M. Gómez-Pintado assure également que la clarification de la réglementation actuelle pourrait se faire par le biais d’un arrêté ministériel du ministère de l’économie, dont dépend la direction générale du Trésor public.
C’est également l’avis de Fernando Agudo, directeur général d’Atlántida Homes, la division de construction industrialisée du promoteur Grupo Riofrío, qui a été l’un des pionniers du secteur. Comme l’a indiqué M. Agudo dans une récente interview accordée à idealista/news, il est souhaitable que certaines réglementations espagnoles soient modifiées afin que les banques commencent à financer davantage de projets de construction de logements industrialisés.
L’exécutif a insisté sur le fait que cet arrêté a été approuvé il y a 21 ans et que, dans l’intervalle, le marché de la construction et de l’immobilier a beaucoup évolué, de sorte qu’il est en partie obsolète. Il a également rappelé qu’en ce qui concerne les modalités de financement pendant la phase de construction, les entreprises du secteur doivent s’adapter à des formules moins courantes.
En laissant de côté l’arrêté ECO, une autre alternative serait de refléter le changement par le biais de la loi réglementant les contrats de crédit immobilier (loi 5/2019, entrée en vigueur en juin 2019), plus connue sous le nom de loi hypothécaire. Cette alternative n’est cependant pas si envisageable pour l’APCE, qui considère qu’il s’agit d’une loi qui fonctionne avec succès et que tout changement serait trop complexe et pourrait même conduire à une incertitude juridique.
En outre, outre la question de l’adaptation de la réglementation, la banque affirme également que le problème est lié à d’autres facteurs, tels que le fait que cette industrie est encore à ses débuts et que beaucoup de ses entreprises sont petites, de sorte qu’elles ont une faible capacité d’accès au crédit ; que, dans de nombreux cas, les solutions de construction ne sont pas homogènes parmi les fournisseurs ou qu’elles nécessitent des solutions logistiques pour le transfert du produit à la parcelle en question.
L’APCE est consciente de ce scénario, mais elle est convaincue que la construction industrialisée deviendra de plus en plus courante sur le marché et que cela conduira à la mise en œuvre d’une solution financière. « Le marché passera inévitablement à la construction industrialisée et lorsque le volume sera plus important, les banques verront des affaires. Cela prendra des mois ou des années, mais cela viendra », conclut Juan Antonio Gómez-Pintado.
Source : Idealista
