Le quartier Tetuán de Madrid connaît un important processus de transformation qui se reflète également dans l’évolution des prix des logements dans la zone.
Brainsre.news, María Moreno, 23 mai 2022
Le quartier de Tetuán, au nord de Madrid, est actuellement plongé dans un processus de transformation radicale. Certains des grands projets de transformation de la ville, tels que Renazca et Skyline, devraient profondément modifier l’image de la zone dans les années à venir.
Le quartier de Tetuán à Madrid, situé dans la partie nord de la capitale, est composé des quartiers de Bellas Vistas, Cuatro Caminos, Almenara, Valdeacederas et Berruguete. Il compte une population de 159.564 habitants dont l’âge moyen est de 44 ans, tandis que le revenu par habitant du district est de 37.557 euros.
Tetuán borde le côté ouest du Paseo de la Castellana, celui avec les numéros impairs. Il s’étend jusqu’à la Plaza de Nuevos Ministerios au sud et, au nord, au complexe financier Cuatro Torres. À l’ouest, il borde les districts de Moncloa et de Fuencarral.
Les cours Plaza Castilla et les tours dites Kio sont situées dans cette zone. Il est également situé à quelques mètres du ministère de la Défense, du quartier financier d’Azca, de l’Organisation mondiale du tourisme, d’un centre commercial – le complexe Castellana 200 – et de plusieurs hôtels.
Tetuán, un district en transformation
Ce district est principalement résidentiel dans les quartiers de Bellas Vistas, Almenara, Valdeacederas et Berruguete, tandis que Castillejos et Cuatro Caminos abritent un grand nombre d’immeubles de bureaux, qui font partie du CBD de Madrid, selon CBRE. Plusieurs nouveaux développements sont actuellement commercialisés dans le district de Tetuán.
Pour sa part, la mairie de Madrid dispose cette année de 8,5 % de budget en plus qu’en 2021 pour investir à Tetuán, ce qui est supérieur à la moyenne du reste des districts. Il y a 36,27 millions d’euros (contre 33,41 millions en 2021), avec lesquels il est possible d’augmenter les services sociaux, d’améliorer les espaces et les équipements publics et de développer les installations sportives. L’approbation des budgets municipaux permet de rénover des zones emblématiques telles que le Paseo de la Dirección et l’Avenida del General Perón.
Comment sont les prix des logements dans le district de Tetuán ?
Le prix de vente des logements dans le district de Tetuán est le septième plus cher de Madrid avec une moyenne de 4.036 euros par mètre carré. Les prix les plus élevés de la capitale se trouvent dans les quartiers de Salamanca (7.220€/m2), Retiro (5.899€/m2) et Chamberí (5.862€/m2).
À Tetuán, le prix d’inscription d’une propriété a augmenté de 2,3 % au cours du dernier trimestre, tandis qu’en glissement annuel, il a augmenté de 3,4 %, selon les données de la plateforme immobilière de big data Brains RE.
Un appartement dans ce quartier mesure 97 m2 en moyenne et coûte environ 400.000 euros, tandis que les maisons dépassent 185 m2 en moyenne et représentent un investissement de près de 580.000 euros.
Dans le cas de la construction neuve, le prix s’élève à 4.687 euros par m2, soit une hausse de 14 % par rapport à l’année précédente, tandis que les prix des biens de seconde main ont augmenté de 3,3 % pour atteindre 4.026 euros par m2. De même, en comparaison trimestrielle, les prix des logements neufs ont augmenté de 12,3% et ceux des logements d’occasion de 2,1%.
Actuellement, les prix des logements neufs dans le district de Tetuán atteignent des sommets et suivent une tendance à la hausse, comme le montre le graphique. En revanche, les prix de l’occasion sont restés plus stables et n’ont pas baissé malgré la crise du Covid-19.
À Tetuan, le délai moyen de publication d’un bien, c’est-à-dire la période qu’il passe sur le marché depuis sa mise en vente jusqu’à sa vente, est de 6,2 mois pour les biens neufs et de 3,7 mois pour les biens d’occasion. Dans les deux cas, la pandémie a eu une influence négative, augmentant le délai de publication. Le délai de vente moyen pour les constructions neuves continue d’augmenter, tandis que celui de l’occasion s’est stabilisé et tend à diminuer.
Développeurs à Tetuán
Plusieurs développements sont actuellement commercialisés dans ce quartier de Madrid. Parmi les plus remarquables, citons le projet “Skyline” de la société de développement Stoneweg, composé de deux tours de 100 mètres de haut et de 25 étages, qui a nécessité un investissement de 200 millions d’euros. Le complexe résidentiel, situé sur le Paseo de la Castellana, disposera de services communs tels qu’une salle de sport, une piscine, un spa et des jardins. Les prix pour l’achat d’une maison commencent à 462.000 euros.
“Ce projet a servi de catalyseur pour la revalorisation et la revitalisation du district de Tetuán, tant sur le plan social qu’économique. Tetuán évolue considérablement, tout comme des régions telles que Sanchinarro et Madrid Rio l’ont fait en leur temps. Il s’agit d’un quartier historique de la ville de Madrid dont les origines remontent à 1860. Il est situé entre les points financiers les plus importants de Madrid”, explique Erika Villares, directrice commerciale du projet Skyline.
“Le projet Skyline, stratégique par son caractère unique et sa portée pour la zone nord de Madrid, revitalisera le quartier de Tetuán en réactivant son tissu commercial avec de nouvelles entreprises telles que des galeries d’art et générera de l’emploi tout au long de l’exécution des travaux. Il encouragera également la création de nouveaux emplois pour répondre à la demande des nouveaux résidents. Ainsi, ce projet enrichira les services et l’activité dans une zone qui présente un équilibre parfait entre vie de quartier et proximité du centre-ville”, ajoute-t-il.
Un autre nouveau développement dans le quartier est Bravo Murillo 334, développé par le promoteur Nidom Homes. Le lotissement résidentiel situé près de la Plaza Castilla comprend des maisons de 1, 2 et 3 chambres à coucher et les prix commencent à 350.000 euros. Le complexe dispose de plusieurs espaces communs, dont un gymnase entièrement équipé de machines et un espace de coworking commun.
Le groupe Emerige, fondé par Laurent Dumas en 1989, s’engage également à Tetuán avec un projet de 47 logements situé au numéro 1 de la rue Orquídeas. Le lotissement dispose d’une terrasse, d’un solarium et d’une piscine communs. Ces maisons commencent à 268 500 euros et sont commercialisées par le cabinet de conseil Catella.
El Balcón de Cuatro Caminos, développé par Lemon Promociones, est un projet résidentiel de construction neuve composé de 20 tours d’habitation qui seront livrées au deuxième trimestre de 2024, avec des prix commençant à 249 000 euros. Il est situé dans la calle Garellano, dans le quartier de Bellas Vistas.
Dans le quartier de Cuatro Caminos, on trouve également les lotissements Dulcinea et Salamanca, composés d’appartements et de duplex qui peuvent être achetés à partir de 485.000 et 583.000 euros, respectivement. Les deux sont commercialisés par aProperties Real Estate.
D’autre part, il convient de noter que Tetuán, en raison de son emplacement à proximité des principaux centres d’affaires de la ville ainsi que de ses bonnes communications avec le reste de la municipalité, connaît une explosion du marché de la colocation. Trois opérateurs ont déjà des actifs dans ce district, totalisant près de 10 immeubles d’habitation (y compris le pipeline).
La forte présence de jeunes professionnels maintient actuellement l’occupation à des niveaux très élevés. Outre les prix compétitifs des terrains, qui permettent l’entrée de fonds à plus forte valeur ajoutée / opportunistes, la morphologie architecturale du quartier favorise également ce type d’actifs. La faible densité et les immeubles de faible hauteur génèrent des communautés de taille contrôlée, ce qui favorise grandement l’émergence de synergies et de relations entre ses habitants, comme le mentionne CBRE dans son rapport “Living Loving Tetuán”.
En relation avec ce nouveau modèle résidentiel, Dazia a récemment fait l’actualité pour l’investissement de 15 millions qu’elle va réaliser dans la transformation d’un ancien entrepôt industriel pour le convertir en un coliving qui comptera 79 chambres. L’actif est situé au numéro 9 de la rue Anastasio Herrero.
Nous aimons Tetuán parce que c’est un très grand district, avec différentes zones. Elle dispose de bonnes communications et c’est une zone consolidée en pleine transformation : le projet Renazca, le nouveau Bernabéu et tout ce qui a été fait ces dernières années, affirme Leticia Pérez, PDG de Dazia Capital.
Poursuivant son engagement à Tetuán, le promoteur a livré à la fin de l’année dernière le projet résidentiel “Jardines de Cuatro Caminos”, qui comprend 95 logements. “Nous avons acheté 4 terrains et les avons réunis en un concept, avec des zones communes, une piscine, une salle de stockage et un espace de garage ; en pensant très bien à la conception. Nous avons essayé de battre l’offre d’occasion et cela a été un succès car nous avons vendu toutes les propriétés, dès que nous avons terminé les travaux nous avons cédé 100% car elle concurrence très bien en prix. Vous êtes à un pas de Nuevos Ministerios, mais avec des prix plus compétitifs”, ajoute M. Pérez.
Le directeur fait également référence à la difficulté physique de trouver des terrains dans le district. “Vous avez un écart de prix assez important qui, quand on le voit sur la carte avec la proximité, n’est pas si important. Notre projet était à quelques minutes de Raimundo et Azca. Le parcours est total, toutes les zones qui nécessitent une transformation. Ses fondamentaux sont bons, avec de bonnes communications et au sein de M3. Le problème de ces quartiers est qu’il est difficile de réaliser des projets de grande envergure. En termes de valeur, il y a une grande marge d’amélioration”, explique M. Pérez.
Qui vend les logements ?
A Tetuán, 83% des biens à vendre sont entre les mains de professionnels, le taux de professionnalisation n’est donc pas très élevé dans la région.
Quant aux agences immobilières ayant le plus grand nombre d’unités résidentielles à vendre dans la région, Gilmar, Engel & Völkers et Redpiso se distinguent. Si, par contre, nous analysons les API par €/m2 en vente avec les prix les plus élevés, Lucas Fox, Gilmar et Aproperties prédominent.
Le marché locatif à Tetuán
L’offre locative dans ce district de Madrid est de 48%, soit près de la moitié du nombre total de propriétés proposées. Le prix de la location d’une propriété à Tetuán, où 38,3 % de l’offre actuelle est constituée d’appartements d’une chambre à coucher, coûte en moyenne 15,1 €/m2/mois. En glissement trimestriel, les prix ont augmenté de 3,4 %, tandis que sur une base annuelle, ils ont augmenté de 4,8 %.
Si l’on tient compte du fait qu’un appartement à louer à Tetuán a une superficie moyenne de 75 m2, louer un appartement dans ce quartier de la capitale peut coûter un peu plus de 1 140 euros par mois en moyenne.
Enfin, en ce qui concerne le délai de publication, la location d’une propriété dans ce quartier de Barcelone coûte en moyenne 2,7 mois, ce qui signifie que le délai a augmenté de 8% par rapport à il y a douze mois. Bien que, du fait de la pandémie, le temps ait augmenté trimestre après trimestre, la tendance actuelle est à la stabilisation.
Outre les logements locatifs, Tetuán compte également un grand nombre d’appartements de vacances à louer. La dernière transaction dans le segment des appartements touristiques a eu lieu début avril par Orinoquia Real Estate, la Socimi créée par la famille Capriles d’origine vénézuélienne, qui a acheté une propriété à Cuatro Caminos pour la transformer en appartements touristiques.
Ses presque 3.000 mètres carrés de GLA, répartis sur cinq étages, seront transformés en 33 appartements touristiques.
Le marché des bureaux à Tetuán
Le prix moyen de la location de bureaux à Tetuán est de 23,93 €/m2/mois, ce qui en fait le quartier où les prix sont les plus élevés de la capitale. Le podium est complété par le district de Salamanca (23,03 €/m2/mois) et Chamberí (23,02 €/m2/mois).
En glissement trimestriel, les prix ont augmenté de 5,5 %, tandis que sur une base annuelle, ils ont progressé de 4,45 %. En ce qui concerne la durée de présence des bureaux sur le marché dans le district, la moyenne est de 5,6 mois, ce qui en fait, avec Moratalaz, le district où les bureaux passent le moins de temps sur le marché.
Le district de Tetuán comprend une partie du CBD le plus représentatif de la capitale. Au total, selon le registre foncier, il y a 1,5 million de m2 de bureaux, dont, selon les calculs de CBRE, plus d’un million de m2 dans des immeubles de bureaux uniquement. Le quartier le plus en vue dans le secteur des bureaux est Cuatro Caminos avec Azca.
Le taux d’occupation est actuellement de 85%, étant particulièrement bas dans la zone d’Azca, où il est proche de 80%, en raison du grand nombre d’immeubles qui font actuellement l’objet d’un processus de rénovation complet pour s’adapter aux nouveaux besoins des occupants.
En termes d’occupation de bureaux dans le district de Tetuán, l’administration publique se distingue. On trouve à Azca des représentants du secteur immobilier, des cabinets de conseil et des entreprises technologiques, ainsi que des entités publiques. Les espaces flexibles se démarquent également, avec des opérateurs tels que Regus, rapporte CBRE.
Source Brainsre.news
