La signature du contrat de vente constitue le consentement formel et la remise, d’une part, du bien avec la remise des clés, et d’autre part, le paiement du prix, soit par l’acquéreur, soit par la banque qui finance l’opération par le biais d’un prêt hypothécaire. (Morillon Avocats)
C’est par conséquent le moment où nous ne pouvons plus faire marche arrière. Il convient donc de lui accorder le plus de rigueur possible et tenir compte de des aspects suivants :
– Le contrat peut être signé par le biais d’un sous-seing privé, sans l’intervention d’un notaire et avec la seule intervention du vendeur et de l’acquéreur. Cela ne sera possible que si la vente n’est pas financée par un prêt hypothécaire, car cela nécessite dans tous les cas un acte authentique et une inscription au Registre Foncier. C’est pour cette raison que l’achat de biens sont généralement officialisés dans un acte authentique de vente. Cependant, pour les ventes sur plan, le sous-seing privé est généralement utilisé pour officialiser la remise d’acomptes au prix, et l’obligation de construire et de remettre le bien.
Il est important de savoir, qu’une fois signé un sous-seing privé, l’une ou l’autre partie pourra exiger son authentification, pouvant, en cas de refus de l’autre partie, demander une intervention judicaire. Il ne faut pas oublier que pour inscrire la vente au Registre Foncier l’existence d’un acte authentique est toujours nécessaire.
La règle générale veut que le contrat de vente de biens soit officialisé dans un acte authentique, document public authentifié par le notaire, qui recueille la volonté des parties, émet un jugement quant à l’identité et la capacité des parties, puis il dresse l’acte authentique conformément à la volonté des parties ou selon la minute qu’elles ont présentée et conformément aux exigences légales. Il leur donne les avertissements correspondants quant aux obligations auxquelles elles sont assujetties à la suite de la signature du contrat.
L’intervention du notaire apportera authenticité au contenu du document, de sorte que ce qui est déclaré par-devant le notaire par l’acquéreur, le vendeur et, le cas échéant, par la banque accordant le prêt hypothécaire, sera consigné dans l’acte, qui servira de preuve de tous les faits motivant sa passation ainsi que sa date, et aucune des parties ne pourra nier à l’autre partie qu’elle a fait les déclarations figurant dans l’acte authentique.
La passation de l’acte authentique correspond à la remise du bien, et généralement le prix est remis au vendeur en présence du notaire. Le notaire devra identifier dans l’acte authentique le prix en en signalant si la somme a été versée au préalable ou lors de la passation de l’acte authentique de vente, le montant ainsi que les modalités de paiement utilisées ; par exemple, en espèces, chèque de banque nominatif ou au porteur, virement bancaire, dépôt ou prélèvement bancaire, etc.-.
Si le prix a été payé avant la passation de l’acte authentique de vente, le notaire inscrira la date ou les dates du paiement ainsi que le moyen de paiement utilisé à chaque date.
Avant d’authentifier l’acte, le notaire demandera au Registre Foncier un extrait attestant la propriété et les charges du bien, et immédiatement après la signature, si les parties ne disent pas le contraire, transmettra l’acte authentique au Registre par voie électronique, évitant ainsi, une fois officialisé le contrat, que l’acquéreur soit affecté par une saisie ou charge du vendeur ayant accédé au registre après l’acquisition.
Il est important de savoir que le choix du notaire relève en principe de celui qui paiera ses honoraires, et si le vendeur est un entrepreneur et le contrat est signé sous les conditions générales des contrats, comme c’est le cas lors d’une acquisition à un promoteur immobilier, ou lorsque nous souscrivons un prêt hypothécaire, le choix revient à l’acquéreur.
Enfin, il faut souligner que quelle que soit la manière d’exécution du contrat, le vendeur est lié par les défauts ou les vices cachés du bien, même s’il les ignorait, pouvant’ l’acquéreur choisir entre résilier le contrat, en étant remboursé des frais qu’il avait payé, ou réduire le montant proportionnel du prix et ce, sur expertise. Le vendeur est responsable notamment en cas de non-respect des objectifs de qualité de l’espace intérieur habitable fixés par le Gouvernement conformément à la réglementation en vigueur. En outre, le promoteur immobilier, le constructeur et la direction technique du bâtiment sont solidairement responsables envers les acquéreurs des dommages causés par des défauts de construction et de structure pendant une période de dix ans, pour des dommages découlant de défauts affectant à l’habitabilité du bâtiment pendant une période de trois ans, et pour des dommages causés par des défauts de finition pour une durée d’un an ; ils sont également tenus de souscrire les assurances correspondantes.
Miguel Morillon
Avocat au Barreau de Madrid
